巨輪轉向，北上津廈率先掉頭，樓市已成強弩之末？

潮來潮去，巨輪轉向。一轉眼，市場已經發生逆轉。

上半年，從西安到成都，從武漢到杭州，“搶人大戰”與“搶房大戰”此起彼伏。上到98歲老奶奶，下至12歲小學生，無不追逐著限價搖號製造的套利遊戲。搶房大軍過境之處，房價無不瘋狂上行。

下半年剛開始不久，悲觀的聲音開始佔據上風。中央定調“堅決遏制房價上漲”，宏觀上的樓市放水遠遠不及預期，地方上經濟消費雙雙出現下滑態勢，國際上的政經環境波詭雲譎，房價似乎已經強弩之末。

比基本面變化更具直接影響的，則是市場情緒的變化。從追逐狂熱到猶疑不決再到全面觀望，其實只有一步之遙。

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先是北京房價陰跌一年多，連帶著環京樓市一同墜入冰潭，環京樓市一年跌去了三五成，通州甚至上演起業主因降價要求退房的傳統戲碼。

緊接著天津跟隨其後，在GDP擠水分的過程中，天津一改過去高增長的強勢形象，經濟增速連續多個季度墊底。5月份，天津發起“搶人大戰”，一夜之間30萬人申請落戶，天津房價短暫回暖，然而倒春之寒仍未消散。

廈門更是走上風口浪尖。這個有“房價四小龍”之稱的沿海城市，自2014年以來樓市一直都處於強勢上升週期。廈門的樓市瘋狂在金磚會議前後達到高潮，房價一度超越廣州，登頂全國第三之位。然而，隨著限購限售政策全面封堵，樓市徹底冰封，廈門房價從高位墜落。

最近加入的是上海。整個二手房市場，價格出現全面鬆動，一套掛牌房子，不降價五六十萬，連續數月都無人問津。五年社保的限購要求，企業購房的全面限制，加上主動控制人口的舉措，讓上海樓市再度處於十字路口。

來自住房大數據的二手房月度追蹤數據顯示，與去年同期相比，天津、北京、廈門、上海同比分別下跌了13.94%、9.05%、8.09%與7.45%，大部分樓盤的跌幅在10%-20%之間。而燕郊則跌了接近30個點。

當然，與過去幾年動輒翻倍的行情相比，10%左右的跌幅貌似可以忽略不計。漲了兩三萬，跌了兩三千，似乎也無關痛癢。

然而，別忘了，不是隻有斷崖式下跌才是調整，持續性陰跌，就足以說明市場情緒的猶疑，這未嘗不是市場開始全面調整的信號。

2

北上津廈率先開跌，然而作為樓市標杆性城市的深圳卻成了例外。

雖然在官方的統計話語裡，自2016年10月以來，深圳新房房價已經連續21個月下跌。

然而，這21個月時間裡，深圳新房房價從55611元下跌到54093元，僅僅下跌了1518元，合計每月下跌70元，買不起一份肯德基全家桶。

顯然，在限價和限網籤之下，新房數據充斥著不為人知的操作空間。每月70元左右的跌幅，只能說明數據遊戲的精準，並不代表市場走勢的真正變化。深圳樓市依舊堅挺，這幾乎是所有人的共識。

然而，就在中央表態“堅決遏制房價上漲”之後，深圳以前所未有的政治覺悟，迅速升級樓市調控：

限售3年、企業限購、離婚限貸等重磅手段正式登場，追平廈門等地的調控力度。

深圳不是唯一的城市，成都動作更早。

今年5月，在經歷了“7萬人搶1000套房子”的狂潮之後，成都率先自斷羽翼，為樓市調控打上巨大的補丁。

在新政裡，成都的限購對象由自然人調整為家庭，限購的覆蓋面向一線城市看齊；同時，新落戶不滿12個月，不再直接給予購房資格，這就一舉斷絕了以搶人大戰之名繞開限購的可能性。

這在事實上宣告，作為“搶人大戰”核心武器的“房票制度”，在成都已經不復存在。

隨後，成都房價掉頭直下。

3

樓市調控到底有沒有用，這在偌大的中國一直都是個問題。

在樓市暴漲的上行期裡，樓市調控起到的是火上澆油的作用。這時候，無論是突然上馬的限購還是限制假離婚的政策，都會起到意想不到的反作用。越是限購，搶房的勢頭就越瘋狂，越是限制假離婚，假離婚的比例就越有增無減。

政策成了反向信號。或許在很多人看來，只有樓市火熱的城市，才有資格加碼限購。限購政策的落地，反過來也說明了樓市投資的可取，所以房價上漲的勢頭非但沒有下降，反而變得更加強勢。

然而，一旦到了僵持期，所有的限制性政策都會成為壓垮駱駝的稻草。

限購能封堵外來需求，限貸能阻斷金融系統的資金輸送，限價讓房地產商失去拿地的熱情，限售則冰凍了投機資金，新四限政策則為調控查缺補漏，而三四線城市棚改貨幣化的全面收緊，更是一記信號明顯的重拳。

政策組合拳的效力，正在逐步發揮。尤其是當所有人都在渴望放水時，放水非但不如預期，而樓市調控的力度卻反其道而加強，這就更加強化了市場對於樓市嚴控的預期。

更不能忽略是，這一年整個經濟基本面，都沒有預想的那麼樂觀。

不說貿易爭帶來的影響何其深遠，我們的經濟週期與金融週期，都與發達國家背道而馳，在別人的加息週期重回寬鬆政策，迎來的必然是匯率的走衰。而通過放水刺激樓市和經濟的空間，越來越窄。

更關鍵的是，社會消費零售額增速已經多個月連續下行，居民部門的槓桿率快速攀升到前所未有的高度，而各地的經濟增速都出現下行的勢頭，從企業債到網貸再到房地產企業，爆雷潮一個接一個……

4

經濟背景的轉換，調控政策的持續高壓，必然帶來市場情緒的逆轉。

從短期來看，樓市本來就是靠情緒驅動的，上漲的時候所有人都火上澆油，下行的時候所有人都唯恐拋之不及，順週期性的正反面效應一目瞭然。

所以，宏觀政策的基調已經變成“穩”字當頭。穩經濟穩金融更要穩房價，就此而言，所謂“堅決遏制房價上漲”，更像是試圖避免房價大幅下行的未雨綢繆之舉。

限購限售政策的封堵也是如此。抑制外來需求，冰凍既有的資金，穩住房價，以時間換空間，防範更大風險的到來。

無論如何，樓市的確已經到了新的關口，易跌難漲。

這一場戰役，我們能打贏麼？

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