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■本文出自“在明徵地拆遷律師“
導讀：農村自建房遇徵收拆遷補償多少，這恐怕是廣大被徵地農民最關心的話題之一了。廣大農村出於各種歷史原因，“自建房”幾乎成為了一種普遍現象，且相當多的房屋都沒有經過嚴格的審批程序。試想一下，400元一平方米，幾百平米的房屋就這麼拆了，你能答應嗎？而面對補償低得令人咋舌的舊村改造項目，被徵收人究竟該怎麼辦呢？
作者丨王小明
【基本案情：“無程序拆遷”，令人頭疼】
河北省邢臺市某村的村民一年來一直在四處奔波聘請律師維權，為的就是它們已經或即將被強制拆除的自建房屋。這批自建房大多建於2000年以後，沒有辦理過任何證件。2017年8月，當地“村雙委”（通常指村黨委會和村委會）聯合街道辦事處下發了一份《舊村改造補償安置辦法》，猶如在當地投下了一顆震撼彈。《辦法》指出，對於證照齊全的房屋，按1:1.1的比例進行置換；對於證照不全的所謂“自建房”，一律按400元一平方米的標準給予補償。村民們這一下著急了：莫非自己居住了10多年的房屋一夜之間就值400元一平方米了？眼看著不遠處國有土地上建起了12000元一平方米的商品房，村民們開始了自己的維權之路。
接受村民諮詢的北京在明律師事務所黨員律師陳麗芳發現，涉案舊村改造項目居然只有這一份《辦法》作為依據，別的什麼也沒有。早先村民找到村委會、街道辦要“依據”，有關部門出具了“徵地告知書”等徵地報批文件作為回應。然而細看之下卻不難發現，徵地告知書的作出時間是2017年11月，晚於舊村改造項目的啟動時間，且經信息公開申請獲取的徵地紅線圖顯示涉案村的房屋根本不在此次徵地範圍內。也就是說，有關部門出示的徵地告知書是用來“唬人”的，事實上徵地行為根本與涉案村的舊村改造項目無關，涉案改造項目屬於典型的“無程序拆遷”。
一般認為，徵收拆遷大致分為兩類程序：一是對於城市國有土地上的房屋拆遷，須遵循590號令規定的程序進行；二是對於農村集體土地及其上房屋，須按照《土地管理法》規定的程序進行。而本案這種情況，恰恰屬於實踐中並不鮮見的第三類情形：無程序拆遷，即僅憑一紙方案、辦法、實施意見就直接啟動拆遷工作，事實上這就是通常所說的無任何法律依據的“協議拆遷”。
【律師建議：無程序拆遷，你要這樣應對】
據瞭解，目前涉案村的部分房屋建造者已收到當地城市管理綜合行政執法部門下達的《責令限期拆除通知書》，要求其自行拆除違法建設，逾期將實施行政強拆。那麼，面對如此危急的局面，被徵收人該如何是好呢？在明律師陳麗芳在此提示大家3點：
其一，無論如何，守住房屋再說。
對於這類“亂拆”的案件，被徵收人一定不能跟著亂，而要爭取以不變應萬變，在亂中取勝。由於涉案項目存在先天的程序畸形，國有、集體的程序哪邊都不挨著，故徵收方合法將房屋拆除的法律難度是很大的。被徵收人只要守好房屋，就能保留進一步協商溝通的最重要籌碼，提升補償安置結果的希望就會一直保留下去。若收到了行政機關作出的限期拆除文書，及時起訴是不可遺漏的重要舉措。
其二，要合理設定補償訴求，不可有不切實際的過高期望。
涉案房屋的最大法律瑕疵就是無證，且屬於徹頭徹尾的“未經審批隨意建房”（2000年以後城鄉規劃的法規已較為完備，不能簡單地認為2008年《城鄉規劃法》施行以前建造的房屋就都是合法的），而不是一些案件中經過審批但只是沒發證的情形。這類存在合法性瑕疵的房屋，是基本不可能獲得與證照齊全房屋完全同等標準的補償安置的。不遠處國有土地上建設的商品房價值12000元一平方米，這一“周邊房地產的市場價格”不具備“類似”這一前提條件，故這一對象恐不具有可參照性。若被徵收人對補償訴求期望過高，就會難以與徵收方達成一致意見，補償安置的解決就很可能面臨麻煩。
其三，要科學確定維權方略，不要自亂陣腳。在這起案件中，當地部分村民聽信了一些不負責任的“法律建議”，將主要維權精力放在了信訪上，這是非常錯誤的。在涉案項目存在眾多法律抓手可供利用的情況下，棄法律途徑而依靠信訪，完全是自亂陣腳、自找苦吃。被徵收人要選擇真正專業、可信賴的徵收維權律師代理案件，才能始終確保自己走在維權的正確前進道路上。
在明律師提醒：
在明律師最後想指出的是，對於這類“無程序拆遷”案件來說，土地違法查處申請等都是律師可以為被徵收人提起的程序，前提是被徵收人自己心裡要定，不要跟著徵收方的步點亂維權，而是要積極、穩妥地配合專業徵收維權律師，才有機會獲取公平、合理的徵收補償。而村民當初“圈地亂建房”的草率做法及由此引發的一系列土地違法亂象，究竟責任在誰，是否責任完全在建房者？這也是值得深入思考的複雜社會現象。
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