以下是演講全文：
改革開放之後，我們說房地產業對中國人民的改善生活做了極大的貢獻，我上海的朋友，大部分都是有房子的，居住面積比以前不是大一點，而是大了幾倍。我覺得房地產對中國的貢獻，從人民的角度來說是肯定的，主辦單位讓我講一講產業結構發展的問題，我看這是一個大問題，我只是講政府和企業扮演的角色這方面的重要性，在改革開放之前，中國政府什麼都包起來自己承擔起來，人民的居住，人民的衣服，糧食什麼都包來幹，責任很大不容易做得好。但是將住房商品化之後，又把報酬先進化，市場經濟就發展起來了。
最近我看到一個情況，我們的政府越來越偉大了，又為人民要承擔的責任越來越多，關心面也越來越廣，這是不是一個好的情況，我發現的情況是現在政府要做的事情跟企業想做的事情，好像出現了比較大的矛盾，企業對政府某些政策不認同，但是也沒有提出來，但是走的方法某種程度是陽奉陰違，這種情況發展下去是不好的，其實我個人對於政府的政策，總體大方向我是認同的，具體的做法，現在的效果不好，我是贊成中國政府要減少對房地產的依賴，就是房地產不能長期成為中國經濟發展的火車頭，這對於中國整體經濟發展是不好的。因為現在出現了很重要的矛盾就是資源錯配，我們國家的資源是集中流向房地產，變成了其他的行業，其他的發展得不到足夠的支持。現在除了做房地產之外，做糧食的公司，想做房地產，做礦的公司想做房地產，做海運的公司想做房地產，其他的生意好像都不怎麼賺錢，唯一賺錢的就是房地產。民營企業、國有企業、中央企業都做房地產，這樣下去的話，中國經濟發展是不平衡的，在這種情況下，中央要壓一壓房地產，我覺得也是沒錯的。另外，房地產的價格，剛才有些嘉賓說沒有太高，我個人認為，基本上是跟一般用家的負擔能力是有特指的。現在的價格上升很大的程度，對未來價格進一步上升的預期所造成的，現在中國房地產的價格已經產生了一種叫做自我完成的機制，當資金流進房地產的時候，價格就上升了，價格上升了，就吸引更多的資金進來，更多的資金進來之後價格就進一步的上升。這種情況我擔心會持續很長的時間，因為中國過去三四十年的改革開放，產生了大量積累的財富，沒有出路。因此流進了房地產，等大家的錢用得七七八八，手上的房子越來越多的時候，這個泡沫才破裂的話，對國家的損失會很大，對人民的傷害也會很大。因此這個時候，政府有一些打壓的措施是應該的，我認為這種調控應該是宏觀，不是微觀的調控。宏觀的調控可以通過資金的流向、利率、銀行房貸的政策進行調控，也可以通過城市規劃，土地供應政府手上的工具，甚至對地方政府的財政政策的調控，這都是政府可以做的事情，把最終的調控出來，價格上的調控，先是對銷售對象的調控，價格也慢慢的限制，這種情況是有違市場規律的，我是做代理的。我看到的情況是，政府允許開發商開盤的價格比二手市場的價格還要低，不是低一點，有些地方低10%—20%，這種情況下，造成開發商不願意開盤，不開盤的話，市場的供應就少了，人為的供應的量減少了，變成每次開盤，根本不需要代理銷售，一早很多人搶著要定，留一部分給官員，留一部分給銀行的朋友，每一個銷售部的員工都說很多人要買。我剛才跟開發商的老闆說，你沒有賺錢，你知不知道你的員工都賺錢，因為他們的員工要買房子的時候，買得到的話，價錢是不可以變的。你要買得到要銷售部門的人留給你，留給你有要付錢，有些人中間就收了錢，這就變成受賄了，這是不是調控的最好辦法，所以限價我是不贊成。現在的情況我認為一線城市的需求其實比二線城市，三四線城市實際很多，主要還是有人想搬進一線城市，天津一開放讓人才進來，上兩個月，一次過就爆發了很多的需求。但是，三四線城市現在雖然說去庫存，但是這種去庫存其實是替開發商去的庫存，在座有很多的開發商，他們很高興看到這種情況。因為一線城市的限購，二線城市的限購，購買力去了三四線城市。但是三四線城市的實際情況是怎樣的，已經是供應過剩，空置量很多，有些地方的供應超越了本地人口，成為很大的阻力。這樣的情況下，買房子的人，如果不是自己住的話，其實庫存只是從開發商手裡變成老百姓手裡。這樣對中國造成的傷害更大，因為開發商手裡困住的資金是地價和建築費。到了老百姓手裡就是地價、建築費和開發商的利潤，困死的資金更多。
剛才說中國經濟要靠內需拉動，如果把資金困死在自己不用的房子裡面，對內需的能力是有破壞作用的。現在，租金的回報率只是1.5%左右，高一點才2%。這是不是代表房子的價格偏高，剛才有位講者說不算，我想主要的原因是價格升了。如果你去看這樣的回報率，跟社會上其他投資回報率比較，明顯是偏低的。如果要對長租公寓做金融上的支持的話，就變成很難走得通，除非是國家的行政命令。否則資金流到其他地方是5%到6%，如果流到房地產是1.5%到2%的話，沒有資源的流動，只是相應國家的政策，這種流向是不是一種合理的流向。我看搞下去，也會做成國家的損失。我自己認為確實有價格偏高的現象。現在要解決這個問題的話，要回歸原位，國家要知道，自己做什麼事情，企業要做什麼，大部分的企業要承擔社會責任是不容易的，可以承擔交稅的責任，做好自己業務的責任。政府把自己要做的事情讓企業去做，將來一定會失望，我覺得政府應該做宏觀調控，做土地控制，做地方政府執行力的控制。現在要了解市場實際情況，瞭解行業的實際情況，才能夠定出恰當的政策需解決現在的問題，謝謝大家！
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