大多數人在買房過程中，都會經歷三種情況：剛需、剛改、改善。
對於剛需而言，買房總會有些許遺憾，但是苦於囊中羞澀也只能委曲求全，上車就好，自行車就不要了。改善是資金達到一定的程度，可以隨心購買。
但是剛改呢？比剛需有盈餘，又達不到改善壕氣，在中間飽受焦躁，煎熬。
下面就給大家說說，在鄭州剛改，改善樓盤都有哪些？該如何購買？
備註：這裡所說的剛改是面積段≥120㎡的高層，改善面積≥140㎡的洋房。
容積率大部分都在3.5左右，老城區的樓盤容積率會比較高。
樓盤範圍基本在四環內，有個別在四環外。
樓盤價格和戶型產品，會有誤差，以開發商釋放為準。
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首先看兩組數據
——數據來源盛勵
從2016.6-2018.6月份這兩年的成交面積段可以看出，鄭州市場70-95㎡的剛需面積段比較多，特別是85-95㎡的面積段佔比比較多，而小面積的房源逐漸在減少。
值得注意的是，從近 6個月來看，改善型的產品佔比也在逐漸增加。這與鄭州限購的政策有很大的關係，房票比較緊張，不少購房者都選擇一步到位，減少後期成本。
那麼如果想要剛改，我們應該選擇哪些區域呢？我們看下面一張圖：
——數據來源盛勵
從圖中可以看出：
鄭東新區是唯一改善產品為主的區域，130㎡以上的面積佔比在50%；而北龍湖片區則是純改善區域。
其次是經開區還有惠濟區這兩個區域；
而二七區，中原區，高新區還有管南剛需面積段佔比比較多，改善是比較少的。
對於購房者來說，想要買剛改和改善樓盤還是儘量在鄭東新區購買，當然東區的樓盤需要不少的“錢包”去支撐；
經開老城的價格也不低，但是配套還算成熟；濱河國際片區太貴需要看首開樓盤也許會有驚喜。
惠濟區目前環境不錯，性價比整體還算可以，特別是中州大道附近的樓盤剛改可以重點關注。
鄭州7月份各區域均價▼
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四環內鄭州剛改樓盤
我們經常以四環為界去挑選樓盤，因為四環外的交通和時間成本對於剛改來說也是需要考慮的。如果你有一兩套市區的房子，終極改善除外。
在選擇樓盤之前，要對自己的首付能力和月供能力有一定的認識。
為了更好的幫助大家，以120㎡、各區的均價為例，給大家一個詳細的參考。
接下來，我們一起來看看四環內剛改樓盤有哪些？
(點擊查看高清大圖)
根據米宅不完全統計，目前鄭州四環內有41個樓盤（白沙距離東區較近也計算內）。其中目前洋房在售或者節點比較靠前的樓盤有17個。其中惠濟區佔比比較多。
在這些樓盤中，有高層也有洋房，接下來我們一起來看看該如何選擇？
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如何選
一定要把資金最大化利用，儘量利用槓桿，買到與自己資金情況相符合樓盤。
➤如果你是剛改，資金情況不足。可以選擇高層面積偏大一些的樓盤，以120平為例。
1、 單價1.5-1.65萬，首付50-60萬。
可以關注惠濟區、中原區、金水區、管城區還有高新區的樓盤。
這些區域相比較來說，惠濟區環境會比較好些，金水區的位置比較好，但是可選擇樓盤不多，並且有些樓盤底下都是底商，整體舒適度一般。
高新區適合地緣客戶比較好，未來高端的商務寫字樓會在東區，高新區距離東區還是有一定的距離。
管城區位置不錯，距離東區和經開也近，但是管南老城的環境真心不太好。
如果你是位置和配套優先，可考慮金水區樓盤。環境優先可考慮惠濟區。
建議大家重點關注惠濟區，今年惠濟區土地出讓比較多，多關注首開的樓盤，或者會有驚喜。
惠濟區
惠濟區的這些樓盤中，如果你關注地鐵，可以重點關注，錦藝四季城，融創中原宸院，正商家河家這三個樓盤距離地鐵口比較近，不過錦藝四季城的節點比較靠後些，融創中原宸院是首開，可以重點關注。
如果你關注位置和性價比，你可以考慮正弘府和建業富力尚悅居這兩個樓盤。這兩個樓盤位置比較好，正弘府現在還有少部分房源，有時候多給置業顧問聊聊，也許就會有驚喜。但是下一期開盤差不多就要到下半年了。建業富力尚悅居有轉讓的房源，單價不超過1.75萬，性價比還是有的。
對於萬科天倫紫臺，位置有點遠了一點。並且價格在1.6萬，性價比一般。萬科民安雲城的價格前期釋放的價格在1.5萬左右，到開盤的時候漲了1千每平，從性價比來說是佔不住什麼便宜。
金水區
金水區是一個神奇的區域，自從2016年以後，很少有土地出讓，之前入市的樓盤磨磨唧唧的終於開盤了。熬走了多少波置業顧問，耗盡了多少購房者的耐心。其中曲折，冷暖自知。
目前政府在嚴查綁定裝修，車位的樓盤，再加上限價，金水區是可以關注的。性價比來說，美景美境，名門翠園，還有融創中原大觀這三個樓盤都還算可以的。
關注地鐵可在美景美境和名門翠園中選擇。融創距離北龍湖比較近，但是容積率也是比較高的。
關注學校可在錦藝金水灣和名門翠園中考慮，項目宣傳引進的學校還可以。
偏改善可關注豫發豫園和萬科美景世玠：
豫發一期還有少量房源，按照付款方式不同，價格是不同的。但是一期的產品很一般，不過周邊環境不錯。
萬科美景世玠的首開價格還是可以，目前性價比一般。2萬多的價格，其實是不如買東區的房源，南陽路周邊環境比較一般。
楊金片區目前也屬於金水區，碧桂園天譽，康橋東麓園，瀚海爾灣在這個區域，這個區域的價格在2萬+，碧桂園品質不是很好，但是位置好。康橋東麓園，性價比一般。非要在這個區域購買，可以去瀚海爾灣撿漏。
中原區
在中原區伴隨著崑崙望嶽的開盤首秀結束，中原老城改善的樓盤沉寂了一段時間。
目前剛改環境比較好的就是融創御湖宸院了，旁邊有湖，但是位置有點一般了。不過是有性價比的。
中原區的剛改客戶可以重點關注融創御湖宸院。
高新區
高新區三傑：保利文化廣場，恆大城和金科城；恆大之前是領漲，金科隨後，保利開盤比較晚，且價格對比金科。碧桂園西湖環境比較好，其他一般。
這三個樓盤中，看中學校就買金科，金科籤的有學位。其實關於學校，真的不好說，完全要看開發商的契約精神。不過籤進合同會多了一些保障。
從位置來說可以考慮保利和金科，位置比較好，配套比較成熟。
朗悅公園府沿襲了公園道1號的送面積營銷手段，地段還是可以，但是周邊環境比較一般。去公園道1號驗過房子，建築質量一般。不過目前首開，具體價格還沒有釋放，可以關注。
按照現在的價格，如果不是高新區地緣可以跳出這個區域。
管城區
管城區的剛改樓盤不多，特別是管南老城區。目前只有奧蘭和園偏改善一些，但是房源不多，性價比是有的，周邊配套也比較成熟。
三環-四環之間的樓盤，永威城還算是剛改一些，綠都瀾灣逐漸剛需化。
目前片區內的商都新區有不少新樓盤，比如富田九鼎公館，融創大王莊等項目，未來值得關注的樓盤比較多。
2、70-80萬的首付，可偏東區購買。
經開區的價格目前在1.9萬，經開老城區改善基因不是很好，土地出讓不多，樓盤容積率都比較高。濱河國際新城價格太貴，但是中海萬錦公館精裝的價格還是值得推薦的。
鄭東新區的海馬公園，英地金臺府邸這兩個樓盤在售。想在老東區買，可以關注這兩個。不過從質量來說海馬是大於英地的。海馬的價格比英地高。
龍子湖片樓盤本身不多，萬向湖畔曉風，周邊環境比較一般，但是地段具有稀缺性，內購房源比較多，性價比還行。對地段要求的剛改可以看看，其他需求就不太好滿足。
➤如果你改善需求比較強，你可以選擇洋房。
備註：有些樓盤規劃有洋房但是節點銷售比較靠後，故沒統計在內。
目前鄭州洋房的基本面差不多在1.9萬左右。在表格中可以看出惠濟區的洋房比較多，同時也有一定的性價比。
正商林語溪岸的洋房是性價比比較高，其次是正商家河家，可以重點關注下。融創中原宸院為首開樓盤，或許會有驚喜。
如果你是對教育比較在意，錦藝四季城（外國語中學），名門翠園（優勝路小學，八中），金科城（鄭州中學）宣傳的都有名校。
如果你對地鐵和配套有依賴，金科城，名門翠園，正商家河家，五建新街坊可以關注。五建新街坊是中原區為數不多有洋房的社區。
康橋悅蓉園和青風公園在濱河國際新城，目前配套比較弱，距離相對遠，性價比也不高。並且這資金加點錢買北龍湖的正商善水上境如何？
融創象湖一號的洋房在售，永威森林花語目前還需要等待，主要在賣別墅。如果你想買這個片區可以關注融創的洋房。
關於洋房和高層的選擇，對於投資來說，目前鄭州市場還是剛需為主的市場。從投資回報來說，高層的價值會大於洋房。對於自住剛需就要看你需求了，是否更側重舒適度。
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寫在最後的話
有沒有發現，首付分期樓盤沒有了。
有沒有發現，貸款利率悄悄漲了。
有沒有發現，zf對房地產嚴了。
但是
有沒有發現，市場上錢多了。
有沒有發現，綁定裝修，車位少了
……
你說，月薪的漲幅趕不上房價上漲的速度。
好，限價。
你說，陰陽合同，全款優先，綁定車位增加買房的門檻。
好，嚴查。
所以，還在諮詢首付分期的購房者，怪我嘍？
目前一定要緊盯國企，央企還有追求回款的開發商，因為你真的會有驚喜，比如中海、華潤，比如融創。
最後，希望我們都能拿著3千薪資，在房價2萬房間裡，喝著咖啡，談談詩和遠方！
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