老年人處於人生中的“夕陽”階段，而樓市卻將養老地產鎖定為“朝陽”產業，養老地產的新型房地產開發模式也越來越受到業內關注。隨著國內人口老齡化的加劇，各大房企均試水養老地產，養老地產出現了“井噴”式的增長現象。
面對巨大的養老市場，各大房企除直接設立相關專業養老部門之外，還通過直接合作及併購相關專業養老企業等手段進入市場。
養老地產的六大運營模式
1、本地銷售模式
以向市場出售老年住宅產品為主，並注重配備養老設施配套和打造社區內部環境。
盈利模式：主要以老年住宅出售為主，搭配部分老年配套產品進行盈利。
優勢：有利於資金快速回籠，實現連續性滾動開發。
劣勢： 因銷售住宅，不能實現長時間運營和地產升值部分的收益，並需要拿到土地的使用權，不能享受政府對土地政策的優惠。
打造條件：必須具備完善的養老配套設施和社區內部較好的環境景觀。
2、度假銷售模式
既可進行養老養生又兼備度假旅遊功能的一種養老住宅產品。
盈利模式：對住宅產品進行銷售獲取利潤。
優勢：可以使企業資金快速回籠，具有獨特的地理及環境優勢，銷售價格相對較低。
劣勢：因各具有不同的景觀資源特色，唯一性較強，不易複製。
打造條件：利用項目周邊優秀的景觀資源，與養老住宅和設備設施進行融合。
3、“出租+銷售”綜合模式
可以充分實現土地效益，並通過運營實現養老地產的循環發展。
盈利模式：出租—養老公寓出租+養老設備和配套設施的運營，出售—養老住宅的出售。
優勢：住宅出售可以使企業資金快速回籠，公寓出租與設施設備運營達到持續收益，實現收益多元化。土地使用方面較為靈活，居住用地、醫療用地、商業用地、公建用地等多種用地性質均可。
劣勢：打造模式多樣化使資金的投入更大，且開發週期較長，運營部分需要長期管理與維護。
4、金融組合型模式
通過金融行業手段對養老社區產品進行租賃和銷售，達到為企業融資的目的，不過這種開發手段尚不成熟，使用率較低。目前，國內出現的金融組合型社區模式的產品主要有以房養老、押金或養老金返還和綁定養老保險三種。
5、會員模式
通過對不同類型的客戶(全自理、半自理、非自理)進行不同價格區分，並實行辦理會員卡制度的管理模式，不同的會員可以享受不同的醫療保健設施，收費水平比福利型養老機構的收費水平高。
盈利模式：主要以房屋出租和配套產品運營為主。
優勢：全部自持開發管理運營，投入資金較大，且回報週期長，會員辦理花費較大，入住率會有一部分風險。
劣勢：打造模式多樣化使資金的投入更大，且開發週期較長，運營部分需要長期管理與維護。
針對客群：對保健養生格外關注及身體健康欠佳的老人。
土地性質：項目用地一般為非居住用地，土地通過劃撥、協議等方式取得。
6、床位出租型養老機構模式
根據投資主體，有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經營模式。
盈利模式：床位出租。
優勢：收費較低。
劣勢：需求大，供應少，政策扶持匱乏，經營狀況較差，管理落後，發展不平衡。
隨著養老事業的快速發展，將會有越來越多的政策與法律法規出臺並聚焦於此，各大房企的具體實操和針對性也會越來越強，更多新型養老模式也會隨之興起，未來養老地產將呈更多元化態勢。
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