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7月31日下午，樓市的天空裡忽然響了兩聲炸雷！聲動九州，萬民驚懼。
第一聲轟雷是廟堂之上。政治局會議公開的新聞說，上方在這次定調下半邊經濟工作的重要會議上，前所未有地提出了“下決心解決好房地產市場問題”，堅持因城施策，促進供需平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。
第二聲巨雷在地方督撫。北上廣深一線城市裡，深圳率先出重拳了！深圳發佈了更加嚴厲的樓市調控新政。
廟宇高堂與疆臣領袖同時出招，一起殺向房地產！這是前所未有的高壓！我們該如何來理解這個時間段裡的樓市調控？深圳還能買房嗎？
廟宇高堂給樓市定調了！
首先，我想說上方的定調再次確認，下半年房地產調控的主基調仍然沒變！幻想調控突然放鬆，是不現實的。在貨幣政策和財政政策都轉向更積極的背景下，有關方面很擔心“定向放水”的資金再次曲線流向房地產。因此，這次明確定調，要“堅決遏制房價上漲”。但是，如果你通讀新聞通稿的話，一定能讀懂沒說的後半句話：防止房價下跌。
我的理解是：深圳昨天的樓市調控升級，很好地領會了上方的意思。既要遏制房價上漲，也要提防房價下跌，更要構建房地產長效機制。在這種情況下，我的理解是，投資炒房真的要收手啦，但首套剛需和改善剛需，真的等到了千載難逢的機會！
深圳調控加碼，5個方向！
這輪調控的核心思想就以下幾條：
1、限制企業買住宅，新房二手房都限。
全暫停購買。具體要執行到什麼時候？不知道。但是昨天正式公文發佈之前，已經網籤的住宅買賣，可以繼續辦理。也就是說，企業此前買到了招商雙璽的，可以繼續辦理。但從今天8月1日開始，企業就不能買住宅啦。
2、新建商務公寓全面禁止銷售。
這條就很有新意了。新在這裡：從今天開始，誰家開發商再興建商務公寓，那麼好了，你興建的商務公寓全部不能銷售。只能出租。而且不能改變用途。假設土地出讓協議上說是必須持有40年，那你就40年不準賣了。全部必須自持。如果你要放租，那麼每次籤租約不能超過10年，目的是禁止企業把商務公寓以長期租約代替銷售合同，實際上把房子賣掉。
這一招，殺傷力很大很大。現在深圳開發商正在興建的大量商務公寓，都不能賣了。再舊城改造，誰還有興趣建商務公寓呢？
3、現有存量商務公寓再賣，全面限售5年。
這招殺傷力也很大。好在是不追溯此前已經購買的商務公寓。
假設你是7月31日之前購買的商務公寓，而且已經辦理了網籤。那麼，理論上，你的房子是不需要5年禁售的。可以自由轉賣。但是，接盤買你房子的人，必須要禁售5年。這樣的話，誰還會接盤買你房子呢？這個問題要考慮好。
過去5年深圳賣了多少商務公寓呢？5年一共賣了4.46萬套。到2018年6月30日為止，深圳一共有商務公寓5.5萬套。也就是說，過去5年的成交量佔據了深圳商務公寓總量的81%。
這次限售5年，這些房子理論上是可以二手房轉讓的，不在限售之列。但估計接盤有限，還是自己持有老老實實放租吧。
4、個人買住宅，限售3年！
這個看起來有點狠了，但實際上還是比較溫柔的。因為是從拿到預售證之日起限售3年，很多樓盤是要預售的，到入夥拿證，基本上要1年至2年，也就是說你現在買新房住宅，基本上要限售4年至5年。如果買二手房的話，需要限售3年。我們以前看到的文件，沒有明確是從哪個時間點開始執行。
過去3年內，深圳新房二手房住宅一共成交了40.34萬套。如果這些房子被鎖定的話，那深圳樓市就真的嚴重供應短缺啦。這次文件明確了，不追溯以前的交易。你過去買了多少房子，買了就買了，只要是已經辦理了網籤，就不在限售3年之列。
但是，從8月1日開始，你再買住宅。就要限售3年了。
但是，其實在經過兩年多的調控之後，除開企業買房之外，如今深圳買房，短炒的氛圍已經很小了。限售3年其實影響不算太大。短期內，大家心裡震懾很大吧。長期持有深圳資產的資金應該還會繼續買進。
5、離婚買房這個補丁真的打上了。
突擊離婚的，2年內買房真的要限制了。此前，只要你家庭房子拿到了紅本。離婚轉給另一方，理論上是可以無限次以30%首付買房的。無非就是離了買，買了結，結了再離，離了再買。但現在，只要離婚買房，查到你離婚家庭此前買過房，就不可能30%首付啦。最高是70%。
當然也有人性化的一點：如果你離婚之前，家庭就沒房子，那離婚買房還是可以30%首付的。
所以，通過以上分析我們可以知道，本輪深圳樓市調控加碼的核心是打擊短期炒房，是一線城市裡出手最嚴厲的。但是對於真實用家的剛性需求，其實並沒有打死的意思。對樓市而言，限售的威力要遠遠小於限購條件的升級！因為對於很多剛需用家來說，現在買房原本就是長持的資產，3年5年都算少的了，原本就是想著10年以上不賣呢！
提醒：關於本輪調控升級，我在樓兔子小密圈寫了10條預判。對想買房賣房的朋友都有明確的指引。在歷史大轉折的時候，千萬不要迷糊了。快人一步領悟先機是做出正確決策的基礎。歡迎加入樓兔子小密圈參與討論。
深圳買房看關外，光明坪山沙井
如今，調控限價不就是機會嗎？幾天前，我曾經預言：市場起風了，樓市下半年有機會。大致也是這個意思。
這樣的判斷並非空穴來風。關注地產的人不難發現，最近深圳房地產市場批售量增大，原關外新盤應市解渴，而且市場反響很不錯。前幾天光明勤誠達正大城一期低調開盤，現場採用自然開售先到先得方式。據說當天到訪人數破千，而且也取得了較好的銷售成績。
不聲不響霸佔一榜。很多人可能對這個樓盤還不熟悉，樓兔子在這裡提醒大家，這是一個體量超過80萬平方米的城市綜合體，名副其實的大盤，而且是光明區成立之後的首開大盤。
同樣引起樓兔子注意的還有前幾天召開的會展灣發佈會。深圳城市規劃專家在會上透露了深圳城市外向擴展的計劃，沙井、坪山等區域都升級為城市級中心。也就是說，以後深圳但凡你叫得出名字的區域，可能都是深圳城市的中心。
既然大家都是中心，那麼問題來了，目前新盤相對集中的沙井、光明、坪山，我們該買哪裡呢？站在風口上，豬都可以飛，買對了，不怕晚。
01 深圳城市格局大變！
關外是歷史名詞，以後是中心！
深圳的二線關已經撤掉多年，但是橫在深圳人心中的那道“關”卻還依然存在。樓市也是如此。大家談及各個片區房價時，經常能聽到類似這樣的話語：“坪山也要4萬多啦，有沒有搞錯？”、“沙井、光明這些關外地方，竟然房價快要5萬了，想當初那裡才幾千塊！”……
這樣的偏見，你是否也有？沒關係，以後你的想法將會改變。
前幾天，樓兔子參加了一場乾貨滿滿的會展灣發佈會，瞭解到深圳未來城市格局可能發生巨大變化。會上，深圳規劃專家透露了幾個重要消息：
1、福海、沙井將升級為西部城市級中心；2、龍崗中心區+坪山將定位為東部城市級中心；3、確定17個新的重點建設片區，包括空港新城、光明鳳凰城、寶安中心區、深圳北站商務中心區、平湖金融與現代服務業基地、大運新城、坪山中心區等。
這些信息意味著什麼？深圳城市遠郊向深圳城市級主中心躍升。也就是說，以後大家都是中心，曾經你愛理不理的關外，明天可能高攀不起。
02 向西？向東？向北？
光明可能率先站穩單價5萬元！
回到樓市，既然未來大家都可能是中心，那麼現在該如何入手？
樓兔子經常強調，跟著地鐵買準沒錯。翻開地圖，地鐵11號線通往西部機場，13號線北向光明，14號線東進龍崗，這就是未來深圳在粵港澳大灣區框架下擴散的三個主線方向。
可是問題又來了：現在買房，向西？向北還是向東？
同樣是原關外區域，同樣有地鐵穿梭，房價同樣有補漲的空間，這似乎是一場勢均力敵的較量。但是不要忘了，作為新時期深圳市重點打造的北部中心，光明除了地鐵還有高鐵，大手筆規劃更是好幾個，而且近在咫尺：
1、京九線深港門戶首站：光明城站。這是立足全國聯接中國南北唯一的高鐵動脈，承載與香港及其他亞太國家的交通聯繫，高鐵公交化，與廣州核心城區、深圳南山區、福田區、寶安國際機場、前海自貿區和香港均處於半小時經濟圈。
2、豪擲1000億元打造的“光明小鎮”。項目佔地約11平方公里，規劃為綠色生態旅遊區，將以“文化+旅遊+城鎮化”戰略為主線，建成後將是媲美歡樂海岸和東部華僑城的城市後花園。
3、千億打造的鳳凰城。定位為珠三角區域交流及創新服務平臺和深圳市創新型產業培育基地，將是深圳北拓重要的資金、人才、技術聚合平臺。
梳理這些信息，可以簡單用一句話概括：以後住在光明，吃喝玩樂都很齊全，不用專門跑到福田南山；假如想走出光明，交通也很便捷，去哪都方便。
不僅如此，光明還有大學城，深圳政府將在五5年內投資300億元光明再造一箇中山大學，其主體工程已於2017年6月動工。此外，武漢大學也將在光明建設深圳校區，規劃辦學規模為全日制在校生15000人。
有了如此高逼格的大手筆規劃，光明前景一片光明，其未來定位也不難猜想：深圳城市後花園。就像當初龍華是福田後花園一樣，歷史將重演，只不過光明這個後花園概念更加實在。
正是基於這樣的城市資源，在與坪山中心、沙井中心的競爭中，很明顯光明新盤的房價有可能率先站穩單價5萬元！
03 光明風暴來了
後發優勢爆發，品牌房企舊改扎堆
地鐵、高鐵、學校都來了，種種跡象表明，整個北部樓市正成為深圳樓市新熱點，而前幾天低調入市卻受到買房客熱捧的正大城，正是市場看好光明前景的最佳寫照。
同樣看好光明前景的還有大批品牌開發商。打開光明舊改地圖，不難發現在深圳土地極其稀缺的今天，光明卻聚集了包括星河、勤誠達、京基、中糧、龍光等在內的大批品牌開發商，他們在這裡都有大體量的舊改項目。
這得感謝光明政府。在房地產極其火熱的前幾年，光明政府很少出讓土地，而是選擇珍藏了大片土地，如今光明的土地儲備佔到全市的30%-40%，是深圳土地儲備量最大的區域之一。
也就是說，未來幾年，光明樓市的供應量絕對有保障。熟悉深圳樓市的人都知道，誰手裡有“麵粉”，誰就能攪動樓市風雲，當初的“宇宙中心”後海、龍華，就是這樣過來的。
2018對於光明來說絕對是值得記住的一年。樓兔子大膽預判，乘著正式立區的東風，光明樓市聚集天時地利人和，隨時全面爆發。
04 價格窪地不等人
置業光明建議買大盤買標杆！
來自世聯行的年中報告數據，2018年上半年深圳商品住宅市場成交均價每平米54160元。而前幾天開盤的勤誠達正大城，主推75-140平方米2-4房，均價約4.55萬/平方米。可見，目前光明房價處於價值窪地。
當然，買房既是置業也是投資，未來升值空間也必須考慮在內。樓兔子給出的建議是：房價漲不漲，且看標杆樓盤。
所謂標杆樓盤，就是區域內體量偏大，或為區域內主力供應，或由品牌開發商開發。簡單來說，就是各方面都有領導力的樓盤。這樣的樓盤，能引領對於整個片區房價，而且在房價上揚時漲得更快，在房價下行時卻更能抗跌。
作為光明區成立後的第一大盤，勤誠達正大城就有這樣的潛力。
1、不僅大還全。
勤誠達正大城有多大？據可靠消息，這個項目將來可容納約5500戶，預計常住人口超過1.3萬人。項目分四期開發，集住宅、公寓、商業、寫字樓辦公、學校為一體，是目前光明區規劃最大的綜合體。
為打造宜居大城社區，勤誠達正大城規劃有兩個公交車綜合站、市政綠化長廊、3.5萬平方米市政公園等；目前自身配套的商業也成功引進了萬達IMAX影院，沃爾瑪大型購物超市等配套。
2、有名校資源。
這是勤誠達正大城最大的亮點。項目城市更新用地內規劃了兩所幼兒園和一所九年一貫制54班中小學，均為公立辦學，其中54班中小學將提供2250個學位，政府計劃引入華中師範大學經營辦學，該學校已於6月20日通過規劃立項，名稱為華中師範大學附屬光明勤誠達學校。
3、顏值超高。項目沿光僑路設置150米高層建築，是目前光明新區最高建築物，將成為新區地標，演繹完美天際線。
4、交通便捷。
勤誠達正大城緊鄰地鐵6號線進入光明區域第一站（長圳地鐵站），業主可以乘坐6號線快速通達龍華、深圳北站及福田中心區；而且，業主可以在高鐵光明城站，乘坐高鐵30分鐘內在廣深港穿梭。
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