在保匯率還是保樓市這個艱難抉擇上，曾經有兩個鮮明的案例。日本選擇保匯率，而俄羅斯選擇保樓市。
先來說明下，為什麼樓市和匯率難兩難全？
既然要二選一，那肯定是整體經濟出問題了，如果要保住匯率，就必須讓外面的錢願意進來。但外面的錢也不傻啊，你的資產價格那麼貴，誰會進來呢？所以要保住匯率，樓市往往就只能當棄子。
同理，一旦樓市價格保住了，而資本又可以自由流動，那麼經濟問題來臨之際，感覺到風險的外資，必然會選擇高位套現離場。別人在拼命拋售，你可以動用外儲保接盤，但這對外儲的消耗極大，一旦耗盡匯率還是會大跌。
一、日本——保匯率棄樓市
日本樓市的崛起與經濟的騰飛密切相關。戰後短短20年，日本GDP保持高速增長，城鎮化率迅速提高到了69%，20年間，日本地皮價格平均漲了30多倍，重點城市地皮漲幅超過40倍，年平均漲幅超過20%。
經歷了20年的高速增長，日本經濟在七八十年代也進入了調整期，這期間發生了兩件大事，一個是70年代的石油危機，1972年至1974年石油價格漲了3倍多，這對外向型經濟的日本打擊不小。二個是1985年的廣場協議，這個大家應該都很熟悉了，就是大家一塊要求日元升值，結果出口急劇萎縮，進口大量增加，結果到了1986年日本經濟開始衰退，通脹轉為通縮。
日本是外向型經濟體，匯率的重要性要高於樓市，所以從1986年開始日本開始執行寬鬆貨幣政策，連續多次降息。
此舉進一步刺激貸款流向房地產，進而刺激地價和房價的上漲。到1991年，日本各銀行累積貸款額相當於當年日本GDP的90%，而同期美國這一比例僅為37%。
廣場協議讓日本當年高價入手的海外資產大幅縮水，而在國內，槓桿也已經接近極限，為了防止泡沫繼續下去，從1989年開始，日本央行開始加息，基準利率從2.5%上升至6.0%。
除了利率，流向房地產領域的貸款也被嚴格控制，地價稅也同時推出。自1991年開始，日本房地產開始崩盤，直到2000年，日本宅地價格平均下滑20%以上，重點城市下滑超過50%。
二、俄羅斯
俄羅斯的經濟在21世紀初保持了良好的增長勢頭，這主要是得益於兩點，一是21世紀初國際能源價格上漲，俄羅斯受益良多，二是全面利用外資。
經濟的高增長往往伴隨著M2的快速增長，俄羅斯也不例外，印鈔是馬不停蹄，錢多了就如容易推動資產價格上漲。
不僅如此，俄政府在發展房地產方面也不遺餘力。2005-2009年，時任俄羅斯總理普京還將住房列入國家四大優先發展項目，到了2012年時任俄羅斯總統梅德韋傑夫表示要讓35%的俄羅斯人住進自己的房子。
有了這兩位的定調，下面的各路資本自然是競相進入房地產行業。不過到了2008年，美國那邊日子不好過了，俄羅斯這邊也得跟著咳嗽，人們收入縮水了，銀行貸款貴且不好批了，房地產項目一個接一個的停工。
俄政府採取了幾項措施，一是劃撥專項預算為軍人和貧困家庭購買住房。二是保住銀行房貸業務，還貸中的購房人可以申請緩交，由政府墊資。幾番下來，俄樓市成功在2009年止跌回升。
但這還沒結束，2014年跟烏克蘭鬧了一通後，西方國家不讓資本進入俄羅斯，這下斷了俄的資金來源，更為麻煩的是，俄賴以依靠的能源收入也因為油價下跌而銳減，看到這種情況，已經進入的外資，看到形勢不對也開始撤出保命了。
俄羅斯此時的選擇是保住樓市，放棄匯率。自2014年3月其，先後6次上調基準利率，從6.5%一路上調至18%，並允許盧布自由浮動，隨後盧布應聲下跌，累計跌幅超過了30%。
俄羅斯之所以選擇保住樓市，其實也很無奈，剛開始是打算拼一拼的，但無奈外儲實在有限，1000億美元砸下去也不見效果。雖然現在俄羅斯經濟仍然處境艱難，但好在房地產並沒有來添更多的麻煩。
俄日選擇雖然不同，但問題的出現卻有相同的誘因。比如兩國都因為匯率市場的變化導致國內流動性過剩。俄羅斯盧布在2003年開始升值，隨後吸引國際資本進入，再加上國內利率下調，進而刺激資產價格上漲。日本則是因為廣場協議導致日元升值，最後不得不大幅降息緩解國內經濟壓力，但釋放的流動性也都主要湧入資產領域。
不同於俄日，中國資本市場尚未完全放開，規模性的資本外逃和人民幣超貶的情況並不容易出現。當前人民幣也表現強勢，所以單純二選一很難在我們這裡上演。
長期來看，我們更可能的選擇是，通過收入增幅跑贏房價漲幅，來解決房地產的問題，到時候泡沫也就不是泡沫了，謂之“化解”，而非“刺破”。
閱讀更多 凱撒帝 的文章
