棚戶區改造，是過去三年支撐房地產行業發展尤其是三四線城市房地產市場繁榮的重大政策變量。隨著近日政策收緊，棚改貨幣化安置比例降低，政策已釋放出明確信號——去庫存完成，樓市將逐漸迴歸理性。
在市場變動中，如何判斷房產價值，最大程度的保證收益實現資產效益最大化？我們將從全國市場著手，並選取全國範圍內幾個重點城市進行研究。
首先，我們來看一下從2017年開始，全國房地產市場的整體趨勢。如果以2017年1月全國平均房價作為為定基指數，全國樓市房價整體持續上漲。
從各線級房價指數來看，各線級城市分化明顯，其中二線城市房價指數增長最快，其次為三四線城市，一線城市表現最為平緩。
我們將全國樓市進行按區域劃分，發現從2017年1月-2018年6月，中國西部城市房價指數上漲最快，其次為東部沿海城市，中部城市房價指數相對平緩。
雲房數據選取北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、成都、重慶、長沙、南京、杭州、西安、蘇州、大連、無錫、瀋陽、寧波、石家莊、青島、太原、鄭州、佛山、福州、廈門、銀川25個城市作為主要研究對象，從投資角度解析普通住宅房產投資價值。
市場迴歸理性，租售價格穩中有升
1、 人才引進政策助力價格堅挺
截止到2018年6月，全國已有不少城市實施人才引進政策，通過購房補貼或者放寬購房限制，壓低了限購門檻，同時也拉動了市場上漲預期。其中二線城市尤為明顯，一方面，人才政策導致人口數量快速增加；另一方面，城市產業發展提高人們對二線城市未來價值空間的預期提升。
從數據來看，普宅成交價格企穩，維持在21000元/㎡的成交均價，同比去年漲幅收窄，下滑5.1%，比上期增速下滑約12個百分點，目前市場已迴歸理性。
2、租金穩中有升，租賃市場需求旺盛
租金走勢與價格趨勢基本一致，處於橫盤狀態，同比增速為2.3%，與上期比增速下滑3.4個百分點。在房地產調控步步深化，保障租賃和探索“租售同權”的政策措施下，部分一、二線城市租賃市場需求熱度增加，未來租金仍有明顯上漲空間。
3、多數城市價格漲勢強勁，北京出現下滑
受政策調控影響，北京價格同比下滑5.8%，深圳和上海價格同樣受限，增幅在5%以內。廣州經歷了2017年的波動，需求得到抑制，而今年上半年政策略微寬鬆且價格上漲動力較強，同比漲幅19%。除此外，各城市均價皆呈不同程度上漲，其中杭州、福州和長沙價格大幅上升，愈20%，上漲趨勢與人才吸納政策密不可分。
4、北京租金上漲，半數城市租金漲幅在3%-6%
2018年上半年，全國範圍內整體租金漲勢分化明顯，並分為三大梯隊。半數城市上漲幅度集中在第二梯隊，漲幅在3%到6%之間。租金漲幅較大的依舊是熱點城市佛山、蘇州和杭州，主要原因是17年下半年搶人大戰導致城市租金遭遇熱炒。北京租金上漲，與價格形成倒掛，預計未來北京房價走勢將趨於穩定，但房租仍有上漲空間。第三梯隊中，三個城市租金進入下降通道，分別為天津、鄭州和太原。
當前回報率普遍衰退，未來存在上漲空間
1、 未來5年轉售回報率將有小幅上升
受2017年全國調控政策收緊影響，全國整體租金、房價漲幅均有大幅回落，靜態和長期租賃回報率開始走低。歷史五年轉售回報率在17年下半年產生拐點，至18年上半年開始下行，為11%，高於房地產信託平均年收益率8.05%。未來來看，在“房住不炒”的基調下，全國房價不存在大幅上漲的空間，但隨著熱點二線城市“人才引進”及城市快速發展的利好，人口吸引力逐漸增強，房價或將緩慢上行，導致未來轉售回報率（2018-2023）小幅上升。
2、 整體回報率熱度減退，重慶、鄭州獲長期投資前景
Ø 靜態租賃：整體回報率顯著下滑，天津回報率為1.7%
2018上半年，普通住宅靜態租賃回報率在2%-3%左右，25城市平均值為2.3%，平均下降0.3%。除上海、天津有微幅上揚外，各城市普通住宅的靜態回報率均下滑。天津購房人口提升導致整體成交量價齊平，回報率上升1個百分點至1.7%。銀川因租金漲幅明顯，房價波動較小，回報率4.3%。
Ø 長期租賃：整體租賃熱度減退，重慶、鄭州獲長期投資前景
2018上半年，租賃熱度減退，普通住宅租金下滑，長期租賃回報率下滑2%-4%，25城市平均值為3.4%，平均下降了0.4%。僅天津、佛山和銀川有微漲，餘下22個城市均不同程度下滑，其中有14個城市低於投資均值。目前較有租賃投資前景的城市有重慶和鄭州，租賃回報率在5%以上。
Ø 5年轉售：歷史五年轉售回報率普降，北京投資價值走低
2018上半年，普通住宅歷史五年轉售回報率（2013-2018）普降，平均值為11.1%，平均下降幅度為1.8%，13個城市低於平均值。其中北京因房價漲幅收窄，降幅7.5%。僅瀋陽一城市上升，上升幅度為1.5%，結合以往數據來看，瀋陽連續兩次回正，投資價值凸顯，原因是近一年瀋陽土地價格連續走高，催生高價普宅產品，同時租金上揚，導致歷史五年轉售回報率上浮。預測除太原和銀川外，其餘城市轉售回報率仍將下滑。
鄭州、武漢市場表現活躍，適宜投資
雲房數據結合25城市普通住宅的未來轉售及長期租賃回報率，對房地產投資方案進行評估，幫助投資者儘可能獲得利益最大化。下圖展示普通住宅房地產投資價值導向圖。
普通住宅5年轉售Vs.長期租賃（來源：雲房數據）
我們可以看出不同物業類型租賃及銷售各自主導型的城市，如：
- 十分適宜投資的城市：鄭州，武漢；
- 適宜長期資產持有的城市：重慶；
- 適宜短期持有售出的城市：廈門、石家莊；
- 不適宜投資的城市：寧波。
雲房數據公司簡介
北京雲房數據技術有限責任公司是獨立第三方房地產大數據服務商，20多年深耕於金融、房產交易、稅務、評估行業等領域，積累了287個城市、1.2億戶的房地產大數據。公司基於大數據，為客戶提供權威的房產估值服務和全面的房地產行業數據解析，幫助數百家金融機構、政府機構、地產開發商、評估機構提升風控、營銷、市場研究、客戶服務能力。
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