中原地產&成都經濟廣播（FM105.6）
【第6期小原電調樓市週報】
——“悅”聊樓市
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電臺欄目：《第一房產》樓市會客廳
話題：上週成都樓市表現分析
本特別嘉賓： 李心悅 | 四川中原地產中原研究院 策略中心總監
今天中午邀請到了四川中原地產李心悅總監對上週成都樓市進行分析。
現整理訪談內容如下，供大家參考。
主持人：
好的樓市會客廳，我們手中已經拿到中原地產上週樓市週報資料，並且這次邀請到來自中原地的李心悅總監做客我們節目，來一起關注成都上週樓市表現，那麼有請今天的嘉賓心悅，心悅你好。
李心悅：
主持人你好。
1、土地供應方面
主持人：
謝謝來到節目，可以看到上週成都樓市還是有值得關注的亮點，那麼今天邀請心悅來做一個分享，先從土地市場開始說起吧，上週土拍情況怎樣呢？
李心悅：
上週總計供應有5宗地塊，其中成交4宗，流拍1宗。其實在上次節目也提到了，主城區有2宗成交，一宗是大源板塊，38畝的地由卓越競得，另外一塊在中和，由廣州中天競得，那天府新區地塊則由四川天府攜創競得。遠郊的話都江堰出讓了一塊商業用地，由都江堰旅遊項目公司競得，在這5宗裡唯一流拍的是雙流華陽小體量商業地塊。
主持人：
是的，那本週商業地塊供應怎樣呢？
李心悅：
這周有4宗土地出讓，包括雙流航空港的一塊商業用地，另外3宗住宅用地都是集中在遠郊的金堂縣。
主持人：
嗯雙流地區關注度可能會高一些，新增公告方面有沒有值得推薦的和大家分享呢？
李心悅：
本週新增公告有12宗土地集中供應，其中紅光2宗，雙流航空港1宗；遠郊相對集中，在青白江、崇州、邛崍、新津各有1宗，可以看到整個土地供應仍然是以近郊和遠郊為主的。
2、住宅供應方面
主持人：
嗯集中在近郊遠郊也是體現全成都的思路，可能會讓我們俗稱的新成都人更有奔頭。希望在近、遠郊置業或者生活上有規劃的朋友可以多方面關注，也許以後你家就會在這裡，那這是土地市場情況。接下來說說一手商品住宅吧，大家對於一手住房成交情況還是比較關注的，有請心悅來介紹一下。
李心悅：
好的，一手商品住宅，首先看下認購方面，受到前期供應的影響，主城區認購量還是有一個環比下滑，而近郊主力表現較好，不管是認購套數還是成交面積都有一定漲幅，遠郊出現明顯的認購回落，從後市來看，整個供應結構，主城還是佔比較小，這受供應量影響，如果主城有項目出來會有比較好的去化。相對主城區只有單盤的供應，近郊供應更多，客戶選擇範圍也更廣，尤其是很多品牌開發商的優質項目更受購房者青睞；在遠郊的話，我們預計當大品牌和優質地段的熱點項目出現時，他們的入市會對當地市場產生較大影響，因為品牌效應可以獲得更多來自全域客戶的關注。
主持人：
從心悅的解讀當中，我們可以看到一些置業方式，對於普通購房者、剛需群體第一個看地段，第二就是認準好品牌提供的優質項目，這可能更有保障。那上週放盤的情況能不能給我們具體介紹一下呢？
李心悅:
好的，上週有11個住宅項目推出，接近6500套房源，開盤去化大概4600多套。這11個項目中有4個項目售罄，整體去化率 只有72%，應該說創下了年度新低。從結構上來看，整個一圈層仍然沒有項目開盤，二圈層主要是主城的外光華有新增項目；近郊出現了供應低位回升，重新成為供應主力；遠郊供應還是保持在中位水平。
那我們來看下這4個售罄的項目，都處在二圈層而且都符合剛所說的標籤：大品牌開發商而且是非常優質的大盤。我們看到515新政後整體開盤去化率是在逐步且明顯下降，因為在房票有限的情況下，置業者是更加謹慎的，現在市場供應量越來越充足，客戶選擇面更廣，而且中籤率也大幅度提高，客戶會有更多優選心態。我們也對比了幾個去化率較高的項目，性價比和地段是他們主要關注點，尤其是本身品牌或者打造非常強勢的項目，很受客戶青睞的，這也反過來促使開發商跟客戶提供更好的產品和服務，那麼接下來也是個非常好的常態。
主持人：
嗯一般來說進入7月會是開發和銷售的淡季，天氣較熱嘛，開發商也會顯疲態，但今年表現還不錯，畢竟在開盤項目中一個星期推出六千多套，至少數量上還是挺認可的，那開發商的表現在上週有沒有值得關注的地方呢？
李心悅：
其實上週11個開盤項目，像萬科、世茂等傳統大品牌開發商表現是非常積極的，這也體現在高開盤去化率中，說明區域客戶在對比和選擇中對大品牌和優質項目的認可。
主持人：
嗯我覺得現在購房者有房票，有一種心裡優勢在裡面，原來買房很倉促著急，現在是可以仔細去甄別，到底哪種房源品牌戶型等更適合自己，看好了再去報名搖號，這種心態的變化也是個非常利好的現象，好的這是一手商品房市場，那一手商辦市場也來簡要介紹下吧。
李心悅：
相比於一手的住宅情況，我們可以明顯看到本週商辦市場相對的回升，當然這跟商鋪和寫字樓個案的一些集中備案是有關係的，但更多其實是對公寓方面的關注，公寓方面上週主城區和近郊整個認購量環比有較大幅的上升，當然原因也很清晰。那麼主城和近郊都是因為一些稀缺的非常成熟地段的品牌項目，比如說像龍湖和中環的代表項目，他們的集中認購和開盤拉動了整個成交量的上升。隨著515新政之後住宅的項目越來越多，中籤率提高，客戶對於公寓這個方面的選擇就會更趨向於理性，他會更加謹慎的去選擇在哪裡，在什麼樣的項目去進行他的資產配置。其實我們從營銷端也可以看到兩個方向會是客戶的主要組合選擇：一是主城核心區，具有真正稀缺的一個成熟地段，並且是由品牌開發商進行的綜合體開發的物業，這是客戶比較好的選擇。另外一個是在環域的範圍內具有一定窪地空間和價值成長空間的潛力區域，也會是普通客戶的重要選擇。
主持人：
正如心悅所分析的，這兩條線路可能也是對於不同公寓購買者的一種區分，一部分看重主城區，而有一些可能他的生活工作圈子就在這種價值窪地附近，對這個圈子有深刻了解，知道這個地方以後必火，所以在公寓的投資購買方面就會有一些新的現象產生了。那接下來呢咱們再來關注一下二手住宅市場，總體表現怎麼樣？
李心悅：
其實隨著整個新房供應的持續充足以及中籤率的上升，我們可以明顯看到二手房的一些客戶在更多的迴流到新房市場，那麼相對應的二手房的業主他的信心在逐步下滑，報價也開始鬆動。相較於上週我們去摸排到的這種業主的信心，其實這一週整個市場二手房有更寬鬆的價格協商空間。
主持人：
嗯更寬鬆的價格協商空間，也從另一個方面反映出現在購買二手房的客戶掌握了更多主動權，在買房過程當中像之前所提到的價格倒掛的情況可能也會得到一定緩解。
總體來講上週成都樓市具體表現在這個淡季當中還是有亮點，我們也拭目以待，看看在本週會呈現什麼樣的情況，那也是分別做一個小小的節目預報。不出意外在下週二的時候我們將會繼續邀請心悅做客節目和聽眾朋友共同的分享本週成都樓市具體表現，謝謝心悅的參與，我們下次節目當中再見。
李心悅：
好的，謝謝主持人，再見。
總結+預測
土地市場：
本週共計供應5宗地塊合計268.54畝，成交4宗合計253.54畝，流拍1宗。成交地塊中，主城高新區2宗，大源板塊38畝地塊由卓越城競得，廣東中天競得中和127畝純住宅地塊，近郊天府新區1宗住兼商用地由四川天府攜創競得，遠郊都江堰出讓1宗商業地塊由都江堰御庭旅遊項目投資有限公司競得，雙流華陽1宗商業地塊因故流拍。下週供應方面，共4宗地塊出讓，近郊雙流航空港1宗商業用地出讓，遠郊金堂縣3宗住兼商性質用地供出。新增公告方面，本週共計12宗供應公告，其中近郊郫都區紅光板塊2宗，雙流航空港1宗，遠郊蒲江5宗，青白江、崇州、邛崍、新津各1宗出讓。
一手商品住宅：
本週大成都範圍內11項目拿取住宅預售，其中含天府新區廣匯御園產業配套住宅項目。其中主城外光華有新增項目，近郊供應低位回升重新成為供應主力，遠郊供應保持在中位水平。認購方面，主城認購量環比下滑，受前期供應情況，近郊認購套數，認購成交面積有明顯漲幅，而遠郊認購有明顯回落。後市方面，主城因整體供應量較低，各項目仍有望良好去化。相較於主城區僅單盤的供應量，近郊地區供應項目較多，可選擇範圍廣，尤其品牌房企的優質項目更受購房者青睞。遠郊恆大銀海湖熱點項目取得預售，此類遠郊熱點樓盤入市對市場影響較大，預計項目會獲得較高關注。
一手商辦市場：
本週商辦市場表現搶眼，全面回升。其中，商鋪備案大幅提升，寫字樓個案拉動明顯，成交量低位回升。公寓方面，主城區、近郊認購量環比大幅上升，其中主城上升幅度較大，由龍湖上城及中環壹號的集中認購拉動。近郊則因為蜀都萬達廣場的大量集中認購，成交量亦有上升。本週公寓市場認購量回升主要依賴於龍湖上城、中環壹號等中心城區稀缺位置項目的開盤放量，隨著515後拿取預售的住宅項目漸漸增多，客戶對公寓的選擇也愈發趨於理性，中心城區、品牌開發商物業往往更受青睞。
二手住宅市場：
隨著新房市場的供應持續，二手房市場客戶迴流新房市場，業主信心下行，報價鬆動。而當前隨著新房市場整體熱度回落，以及二手客戶量的減少，二手市場買賣雙方心理也更加趨於理性。
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