Photo by Tim Allen
前天結束的廈門土拍，是這座城市史上少有的“滑鐵盧式土拍”。
這是廈門土拍預測界的滑鐵盧，成交樓面價和普遍預測樓面價間巨大差距，幾乎橫掃一切牛鬼蛇神。
這也是廈門開發商的滑鐵盧，特別是對於拍得地塊的開發商，按往常應當大吹大擂一番，這次只能低調行事。
這還可能是廈門島外地價的滑鐵盧，即便是在地價往下的2017年，島外優質區域樓面價也不會溜到3萬元一平下，昨天這麼一拍，一夜回到解放前。
壹
解放前是有多前？成哥掐指一算，差不多是在廈門地價剛漲起的2016年。
那一年的4月22日，保利以25838元/㎡的樓面價，斬獲環東海域2016TP02商住地（現保利叄仟棟|壹海里項目），奪得當時廈門島外地王稱號。在那之前，廈門島外樓面價剛過1.5萬元/㎡。
2016TP02商住地所在的環東海域規劃圖
也就是在那時，廈門島外地價格局開始向“4-3-2”抬升，直至當年8月26日形成一個歷史高點，3.83萬元/㎡地王出山，使得當時很多人認為，島外優質區域地塊樓面價3.5萬元/㎡，一般區域樓面價3萬元/㎡，最次區域樓面價2萬元/㎡格局已經形成。
當時的房價，也是按地價的劇本走的：島外新盤最高價能開到5萬元/㎡，一般一些的也是3.5萬元/㎡以上。房價暴漲模式開啟，剛需一片哀鴻遍野。
誰都不會想到，才過了兩年，島外地價又跌回暴漲前的原點。昨天拍出的杏林大橋橋頭堡地塊，樓面價只有不到2.9萬元/㎡，集美中交和美新城附近地塊，樓面價不到2.8萬元/㎡，翔安新圩地塊差點就流拍。
拍出的兩幅集美地塊衛星圖
甚至有網友覺得，如果不是廈門國企出手，這樓面價還得更難看。
不論如何，島外優質區域商住地塊樓面價，是實打實跌回了2.5萬元/㎡至3萬元/㎡區間，這與當年環東海域2016TP02商住地的“站位”接近。
貳
為什麼地價會跌這麼狠？官家和業內都有自己的說法。
資深業內葉旭端認為，地價下挫，是“廈門嚴厲調控+嚴格限價+開發商融資成本大幅度上揚的結果”。而且這還“代表開發商對後市地塊也有所觀望”。
官方一點的說法，來自廈門土地房產研究中心，該中心認為，受制於房企融資難度增加、融資成本高企等因素，本次參加競買開發商面對優質地塊，舉牌保持克制、謹慎的態度。
嚴調控+房企沒錢，這種解讀更容易被地產從業者接受。不過在這些解讀之外，我們也得看到一個市場現實，那就是這次拍賣地塊周邊二手樓盤房價，在過去一年時間均跌幅明顯。比如昨天土拍集美地塊附近的中航城C區北區，近一年房價就跌了6000元/㎡以上。
製表：陳蘭鳳
整個大行情本就不佳，就算土拍地塊所在小區域內二手房價表現，在島外看也不屬於表現好的那一撥。因此不論宏觀還是微觀，房價前景都不樂觀，開發商很難在這個關頭勇敢“撒幣”。
況且，那些超級房企，那些動不動就狂喊今年銷售額破一千億、兩千億的TOP大哥，會資金鍊緊到拿不出20多億，去買幅號稱廈門島外資質最好的地塊？
一些精明的房企，說到底是不想，而非不能也。
叄
當廈門島外地價格局重歸2016年中，那房價格局也會一路溜回去麼？
從成哥和他的小夥伴統計的那幾個小區二手房價看，很多房源價格已經溜回“半道”，比如中航城C區，這個小區在2016年12月的報價是3.6萬元/㎡左右，和現在報價相差不多。
不過，要讓中航城C區房價再溜回2016年4月2.5萬元/㎡那會兒，在今年看顯然不現實。因為這意味著這個小區的房價，短期內得跌去接近40%。這屬於“暴跌”範疇，如果讓這種現象發生，對廈門今年整體經濟運行，有百害而無一利。
成哥綜合當前樓市一系列內外因素，覺得廈門整體房價更可能的趨勢，是繼續緩慢向下調整，幅度不會太大，而且這個調整週期，很可能持續到年底。
做出如此判斷的一個重要依據，就是昨天土拍的結果。廈門土拍歷史中太多個案例，
證明年度首場土拍，遠的房價“管不了”，至少能“管”所在這一年的房價走勢。我們可以看看近兩年，2016年廈門首場商住地土拍，島外地王出山，奠定了那一年房價持續上行的格局。2017年首拍，翔安南部新城區域地價直接下跌約5000元/㎡，結果接下來除了3月行情升溫外，再往後到年底廈門房價都在向下走。
今年廈門商住地首拍，地價再次向下，大概率預示著今年廈門房價也還是向下。能夠解除這個歷史“魔咒”也許只有兩招，其一，是政府調控政策轉向，變相放鬆調控。其二，是政府貨幣政策轉向，樓市資金池子裡繼續注水。
連續下行的國內貨幣增量，是近年房價向下的重要原因之一（圖片來源：上海證券報）
這兩招今年能否打出，就只能看上頭能忍的下跌“極限”在哪了。如果“極限”今年不到，對於普通買房人而言，從今年年中到年底，一些“忍痛割肉甩賣”的新盤房源，應該作為買房備選中的重點。同時一些新冒出來的二手房“筍盤”，也還可以挖一下。
至於其它一些在價格上頑固不化的房子，不論新房還是二手房，都是隨便看看就好了。這樣心裡也好有個比較，看看誰在硬撐，誰在順勢而為。
總編丨佳鋮 文丨成金
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