圍著樓市看熱鬧的人，都是不怕事兒大的！最近，國內媒體開始轉載一個德國記者的調查報告，這個德國人用了三個月的時間，調查了將近100個家庭的房貸負債率問題。結果顯示，從2016年開始買房的人，其房貸支出普遍佔到了月收入的65%，最高者達到了80%。而對於一向保守的德國人來說，這個記者認為著中國人為了買房簡直太瘋狂，絲毫不顧及自己的承受能力。所以，他認為著盛極必衰，火爆的樓市響起了喪鐘！
無獨有偶，一些房產專家也在說，房價真的太高了。尤其是三四線城市和小縣城，總價低於100萬的房子已經很少了，均價沒有超過1萬元的城市已經被譽為良心城市了。可是，工資水平卻還是停留在4000元左右。這種情況，買房就是一場賭博，風險太大了！
那麼，咱們先來討論一下，德國媒體的這個“房貸負債率至少65%”的調查結論，到底靠不靠譜呢？對此，咱們要明確，可能是因為這個數據太敏感了，所以這麼多年都沒有人調查過。所以，難免會有誤差。只以身邊朋友買房的數據來計算，供大家參考。假設一套房子的總價是100萬元，貸款總額應該是70萬。按照現在5%的利率來計算，每個月的月供應該是6000元的樣子。而倒算回去的乎，月入1萬的65%才是6000元左右。但月入1萬這個事兒在昆明是不現實的，大部分人都拿著5000元的收入啊！
問題來了，月收入5000如何還貸呢？兩種辦法。第一，夫妻雙方償還貸款，這樣算下來，德國記者的調查結論還是符合實際的。因為家庭總收入就是1萬元。而那些還沒有成家，卻買了房子的人，他們的家庭負債率豈不是大於100%了嗎？沒辦法，只好拉著父母一起還貸，所以這就是一套房掏空兩代人的說法由來。
其次，再來討論一下中國人的收入構成。事實上，德國記者來調查家庭收入，更多都是從工資水平上來計算的，但已經成為房奴的人都知道，為了賺錢還房貸，讓一家老小可以活下去，基本上都有自己的副業。有些人開完店，甚至有人做網紅，實在沒天賦的就去做專車司機。而這些收入顯然是不會告訴德國記者的，因此自然與實際情況不太符合。
但這並不是說中國人有多麼幸福，恰恰說明因為房價太高，所以導致中國人壓力山大，竟然在完成主業已經疲憊不堪的情況下，去做兼職、副業。一個朋友就是如此，每個月白天在公司拿著5000元的工資，下班之後還要客串一下專車司機，一直工作到晚上十年，這樣才算可以應付每個月6000多的房貸，慘不慘？
最後，從房貸負債率居高不下這事兒，我們可以看到樓市的風險。按照專家的邏輯來說，現在要化解風險。但問題是，風險在哪裡呢？其實，房貸負債率這個數據很重要，國際上一般認為40%以下最合適，但中國人為了買房子都是鋌而走險啊！收入證明造假、大規模使用資金槓桿等各種問題層出不窮。所以，買了房子之後自然壓力山大。而這雖然表面上看是剛需族自作自受，但說白了也是被高房價逼得啊！
而順著這個話題，我們再來看看在這麼高的負債率壓力下，樓市中哪個環節最容易出錯呢？我認為，問題恰恰是出在三四線城市當中。因為，近年來，這些城市的房價上漲速度實在太快，讓無數剛需族淪為了房奴族。如果說，日子就這樣平平靜靜過下去，也就算了。但三四線城市顯然是表面風平浪靜，內裡暗潮洶湧啊，至少有三大風險，已經讓那些房貸高負債率的家庭面臨著巨大危險。
其一、就業壓力與日俱增，但收入卻不升反降。三四線城市的就業壓力，在過去是一個偽命題，因為三四線城市的開放性不夠，大家都相對封閉。可是，隨著房價的暴漲和市場化的進度不斷推進，三四線城市已經感到了一二線城市的碾壓。這主要表現在產業問題上，三四線城市本來就沒有什麼像樣的產業，現在一二線城市的公司又紛紛跑過來搶市場，自然讓許多三四線城市的公司面臨著大麻煩，因此裁員降薪越來越普遍，大家就業壓力很大。而其中，就有一些剛剛買了房子的家庭，他們一旦失業，就會面臨著斷供的風險！
其二、樓市調控正在向三四線城市延伸，未來會很麻煩。三四線城市的財源比較單一，這兩年就是靠著賣土地才有錢搞城市建設。但問題在於，最近樓市調控已經延伸到了三四線城市，並且對於頻頻出現地王的三四線城市開啟了強力調控模式。最有名的就是這個月，有個三線城市居然出臺了“房價最多漲6%！”的硬性規定！而這樣一來，三四線城市的地價還怎麼賣出去呢？如果賣不出去，城市的運轉怎麼辦？樓市如何維持高價運行？這些問題，都牽動著高房貸負債率的房奴們的心。
其三、樓市上漲助推器熄火，房價可能下跌。許多人最近都在說，棚戶區改造模式發生變化了。實際上，這只是細節變化。真正改變的，是樓市格局！因為，三四線城市在從2016年底到現在，已經完成了去庫存！買了房子的都成了接盤俠。所以，現在寶貴的資金不需要繼續支援三四線樓市了，那麼房價很有可能失去上漲動力。而最近二手房難賣就是一個很重要的現象。所以，那些高負債的家庭，可能真的是站在了山頂上吹風，壓力很大。
而對於整個樓市而言，高房貸負債率也是不可持續的。畢竟，人們要生活，還要留著錢來抵禦風險。所以，判斷是，超過40%的居民房貸負債率就意味著樓市泡沫已經被接盤了。但尷尬的是，三四線城市的開發商還在蓋房子，又在進一步製造泡沫！如果任由這種情況發展下去，高房貸負債率會越來越高，房奴們的壓力會越來越大！
但是，倘若大家沒人接盤，那麼現在仍然在建設的三四線城市的房子，該怎麼辦呢？這麼大的泡沫，怎麼化解呢？兩難啊！這是騎虎難下，估計著，樓市調控估計也在發愁，大家認為，應該怎麼辦呢？65%的房貸負債率算高算低呢？
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