任志強：今年房地產有大量還債高峰
- 但不大可能崩盤
曾經鋒芒畢露的任志強似乎不再“憤怒”。他不再預測房價，但他仍然有所堅持。
2003年，國務院18號文件明確房地產業已成為國民經濟“支柱產業”，這一紙文書掀開了房地產“黃金十年”的序幕。回顧十幾年來的房地產行業發展，華遠地產股份有限公司原董事長任志強恐怕是一個繞不開的人物，他就像一個精準到可怕的預言家，伴隨著他的 “狂言”，中國樓市一步步演變成“預言”中的模樣。
博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會上，任志強依然沒放過預言的機會。由於行程衝突，他通過視頻的方式出現在了會場的大屏幕上，為這次預言頓添了一份奇幻感。“一部手機，住家創業，轉發分享，秒結到帳，三個月就月入過萬，半年就月入6-7萬了，已經幫助了很多人實現年入百萬，加薇13137477911歡迎瞭解。16億(平方米)左右的大市場在全世界來說仍然是巨大的，還有利可為。這個(房地產)市場依然是存在的”。
市場扭曲
任志強的預言很樂觀，但其表達也多少反映出房地產業發展遭遇的瓶頸。在他看來，中國房地產市場目前是在政府主導下的一個市場。“土地是由政府壟斷和計劃供應的，曾經發生過很多因為土地而產生的價格波動，黃奇帆先生曾經說過，政府在土地上的錯配是非常嚴重的問題。當人口向城市轉移的時候，特別是向大中城市轉移的時候，土地在配置上是錯位的，大城市作為人口遷移數量多的地區，土地供應反而不足。”
任志強對商品房流動環節的各種行政調控手段也有不同看法。他認為價格管控讓房價失去了信號意義。此前在接受媒體採訪時，他曾直言，“我不想談房價，現在的房價不是真實的房價。”
“我們明顯看到的是目前的樓市到了行政命令大於市場自由競爭的階段。各種各樣的限購、限貸、限售措施，價格審批、搖號等等，一線城市人口最嚮往的地區，房價被嚴格限制，結果是全國房價還在普遍地繼續上漲。”任志強在博鰲房地產論壇上表示。
去年下半年以來，在去槓桿大背景之下，房企融資渠道一再被收緊。任志強坦言，自去年開始他就十分擔憂房地產的發展情況。“今年房地產有大量的還債高峰，可能會導致一些企業的資金流出現問題，或者一些地區的開發增速會繼續下降，如果下半年現行政策不改的話，我個人認為銷售量和投資還是會保持持續下行趨勢。”
蛋糕還在
不過，在這個被稱作中國樓市堂吉訶德式人物的眼中，房地產市場出現崩盤的情況不太可能會出現。“這個市場還是巨大的，全世界都找不到這麼大一個房地產市場。”
任仍然堅持他一貫的邏輯。“目前中國的獨居家庭大概在7500萬戶，占城市家庭戶數的6%左右，但在北歐這個數據已經接近40%，歐洲的數據為25%左右。中國在未來的發展過程中，這個數據可能也會達到20%或者更高的水平，這意味著幾年以後，獨居家庭可能會達到2億用戶，住房的需求仍然是巨大的。”
讓任志強保持樂觀的另一條邏輯是中國目前的城市化率。“發達經濟體的國家的城市化率基本在80%以上，美國已經達到了90%以上，欠發達地區這個城市化率平均也在45%以上，而中國戶籍人口城市化率只有44%。我個人認為，在未來的20年左右，中國的城鎮化仍然是一個高速發展的過程。”
據國家統計局發佈的數據顯示，2017年全國商品房銷售面積169408萬平方米。在任志強看來，“這個市場哪怕即使下滑，而且持續下滑，從去年接近於17億平方米的銷售業績降到了16億、15億、14億平方米，它仍然是一個巨大市場。”
“所以，開發商要應對的實際上不是市場和需求在急劇減少，而是在政府調控之下的政策變化，你是不是能適應。比如說在融資上遇到困難時，如何保證現金流的穩定;比如說你拿地的地區是不是面臨著限購或者其他一些行政措施;比如說你所提供的樓盤或者戶型是不是滿足當地的居民需求;再比如說你是不是為了謀取高額利潤而不願意低價銷售。”
最後，任志強以一番振奮人心的話結束了演講。“在一個非完全市場化的房地產市場的這個調控程度下，政府的政策可能會決定未來發展主導的方向。開發商更多的是旱天也要想法帶把傘，但是要放心大膽地往前走，雖然艱難，但可以前行。”
樊綱：不徵收房地產稅的地方
房價一定會出泡沫
“30年前我回國之後，寫的第一篇比較有份量的學術文章，就是分析走後門的現象，遞條子、批條子、尋租、倒掛等……最近，好像走後門的事情又回來了，買房子要批條子，這樣的事情又來了。”近日，博鰲21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行，中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱在演講中表示。
樊綱是在談及當下調控政策時做出這一表態的。他贊同對樓市採取短期的調控政策，但不贊同採用限價的辦法來調整，因為這意味著徹底否定市場的定價機制。
通過在土地出讓、商品房預售等環節的限制，很多城市對新房價格進行限定，並造成新房和二手房價格“倒掛”的現象。
樊綱還認為，影響房價的因素不只是貨幣發行量，根源在於供需關係。
供給不足導致房價上漲
有關貨幣發行量影響房價的論調，一直很有市場。這種觀點認為，貨幣超量發行是房價上漲的主要動力。在2009年-2010年、2013年-2014年、2016年-2017年的房價上行期中，M2發行量增加是主要原因。
樊綱指出，貨幣是一般等價物，任何價格的上漲都跟貨幣有關。但需要研究的是，為什麼貨幣會進入房地產領域?
樊綱認為，這是因為房地產市場存在明顯的供給不足。“房價高的問題，可以從需求的角度解釋，但很多時候要從供給的角度考慮，這是供給側的問題，因為供給不足導致價格上漲。”
按照樊綱的觀點，在需求結構中，人口增長、家庭迭代帶來的剛性需求佔比並不大。財富增長引發的改善型需求，構成了需求增長的主要部分。
此外，還有被忽略的部分——遷移性需求。這是由城市化進程推動的人口流動，並進而帶來的住房需求。由於當前我國的城市化率僅為55%，遷移性需求還有大量釋放的空間。
對於投資性需求，樊綱指出，如果投資房產是用於出租，便是合理部分，“不要一概否定”。而不用於出租，只是為了資產升值的投機性需求，是真正需要打壓的部分。
按照他的觀點，投機需求之所以旺盛，就是因為對未來房價上漲的預期較高。之所以預期較高，則是因為供給不足。
因此，“房地產市場的供需矛盾，仍是現階段最大的矛盾。”樊綱說。
地產稅改革並非“萬能”
在增加供應方面，我國已啟動雄安新區、粵港澳大灣區、長三角等城市群建設，並啟動集體土地建設租賃住房的試點。樊綱認為，這些措施需要三至五年時間才能充分顯示作用。
因此，為避免出現美國、日本等發達國家房地產市場崩盤的現象，短期的調控是有必要的。其中，限購、限貸等政策都能夠起到相應的作用。但限價政策由於否定了市場定價機制，而被樊綱認為不可行。
對於土地供應中的“限地價”現象，樊綱同樣認為不可行。他向21世紀經濟報道記者表示，這意味著政府讓利，只會增加尋租空間，而不能真正解決供需問題。
他還表示，在短期調控的同時，真正的解決之道，是在供給側進行長效機制的改革，比如租售並舉，多渠道保障等。他提出兩個建議，第一，土地供給要以人口遷移作為參考。“人口遷入多的地方要增加供給，人口遷出多的地方，就要減少供給。”
第二，提高容積率。“中國人口眾多，可居住面積是世界平均水平的1/3。”
樊綱在接受21世紀經濟報道記者專訪時還指出，房地產稅改革，也是樓市調控長效機制的重要部分。因為房地產稅改革會增加房屋的保有成本，增加“只炒不住”的成本，對於房價能起到“自動穩定器”的作用。
但對於房地產稅的作用，樊綱認為不能過於高估。因為房地產稅在邏輯上能對房價形成壓力，卻未必就是“包治百病”的良藥。
“徵收房地產稅的地方，房價未必就沒有泡沫，就像美國;但不徵收房地產稅的地方，房價一定會出泡沫，就像中國。”樊綱說。
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