如今，休閒農業的發展已成燎原之勢，細分定位的主題農莊更是不斷湧現。但是，由於農莊選址分散，諸如基礎建設投入大、無效重複配套耗費高、推廣困難等弊端難以克服。不僅農莊投資者壓力巨大，缺乏互補性的業態豐富度，也讓消費者的休閒體驗大打折扣。未來，類似於Shopping Mall一般，集中了休閒農業多種業態，能夠讓消費者一站式享受360度休閒體驗的農莊小鎮，或將成為莊園未來的新模型。
發端於上世紀50年代Shopping Mall，如今已成為歐美國家主流零售業態，銷售額佔據社會消費品總額的一半左右。本世紀進入我國以來，Shopping Mall更被當作一個城市商業繁榮程度的重要標誌。
最初，Shopping Mall在我國大多出現在市區範圍內。但隨著汽車家庭化和住宅郊區化，規模更大、業態更豐富的Shopping Mall 開始以“商業小鎮”的型態開始出現在都市郊區。
Shopping Mall的風靡，其實和都市人忙碌的生活節奏緊密相關。對於職場人而言，剛需之外的單純購物已無太大吸引力，他們更需要在工作之餘尋找到一個放鬆空間和休閒方式。
於是，把豐富的休閒娛樂和新奇的體驗式購物相結合的Shopping Mall，就迎合了這個時代的痛點。在歐洲，足夠的咖啡吧、一個電影院，就能吸引許多人在Shopping Mall停留一整天。
如果說室內的綜合休閒業態都能成為都市寵兒，那麼在崇尚戶外大自然的今天，把休閒農業各種業態進行協調組合，讓不同主題的農莊進行集聚融合，打造一個加強版Shopping Mall的“農莊小鎮“，又會是怎樣一副美不勝收的畫面？
相比單體農莊，農莊小鎮擁有五大優勢
1、業態互補，增加用戶體驗豐富度
Shopping Mall帶給人們的直接價值就是，可以在有限空間內一站式消費，無論是購物、餐飲、休閒、娛樂、文化等，都能快速得到滿足。在Shopping Mall裡，不同業態之間的互補和業態內的競爭，使得整個空間充滿了活力。
在農莊領域，定位細分正在成為一種趨勢，親子、婚紗攝影、露營、採摘等不同消費主題的農莊紛紛湧現。雖然細分有助於提升專業度，但是由於農莊的分散，很難滿足用戶的一站式綜合體驗需求。而在綜合性農莊，由於缺乏業態內的競爭，整個項目就沒有了自我循環發展的源動力，進而失去了活力。
農莊小鎮的出現，能夠讓大自然教育、婚紗攝影、露營、採摘等多種經營業態進行產業集聚、互為配套、協同發展，相同業態的不同經營者之間又可以進行競爭，這樣既保證了消費者體驗的豐富度，又能讓各個業態保持向上的活力。
2、高度綜合化，減少單個農莊的配套支出
單個獨立存在的農莊，無論大小，周邊道路、水電、指示牌、停車場等基礎配套，都需要投入巨資建設。
其次，對於許多主題定位鮮明的農莊，許多和定位無關的項目，比如種植、採摘、遊樂設備等，為了讓遊客呆得更久，都被迫要增加。但這些項目，既不是農莊擅長、也無法增加利潤，甚至做不到讓用戶滿意。
在農莊小鎮，就可以統一規劃建設周邊道路、指示牌、停車場、公共廣場等。而諸如綠化、種植、遊樂設備等公共屬性強的基礎性配套，都可以單獨經營，做為公共配套。
如此以來，既能夠增加用戶體驗的豐富度，也能夠讓各個農莊經營者實現“拎包入住”，集中人力物力打造自己的核心特色。
3、統一管理，行業有序良性發展
在Shopping Mall裡，由運營方統一規劃和管理，各個經營者按照相關規定進行有序經營，極少出現客戶投訴事件。即便有了投訴，也能夠在管理者調解下得到迅速解決。
涉及一二三產業的休閒農莊，目前尚未有涵蓋各個領域的統一標準。在不少農莊，服務不周、衛生條件不達標、安全隱患、宰客、定價混亂等情況時有發生，讓許多消費者望而卻步。
在農莊小鎮裡，由小鎮運營方統一進行管理，定價、衛生標準、安全標準、服務標準等都可以有一個執行維度。如此，不僅整個行業能夠得到有序發展，消費者體驗也能夠得到最大化提升。
4、解決土地性質、建設用地問題
如今，農莊土地性質尚處於模糊地帶，流轉土地帶來的不確定性很大程度上困擾著莊主的投資積極性。
農莊小鎮模式下，由政府在城市周邊劃定土地，或集中流轉土地。投資者從政府手裡承包土地，簽訂正規合同。如此，可以最大限度地解決農莊流轉土地的困擾。
與此同時，困擾莊主們的建設用地指標問題，集約化發展的農莊小鎮可以做出多種積極的嘗試。
比如，由於農莊小鎮是政府統一運營，所以政府就可以明確地劃定建設用地，然後按比例分給承租的各位農莊主。
5、統一品牌、集中推廣
對於地處郊區的農莊而言，品牌推廣是一項艱鉅的工作。單個農莊的規模、業態體驗度在很大程度上也增加了推廣的難度。
農莊小鎮的形式，一方面業態的高度聚焦本身就帶有商業上的爆炸力，極容易在區域內形成口碑傳播和心智佔領；另一方面能夠最大程度攤薄單個農莊的推廣成本。
打造農莊小鎮，統一運營主體是關鍵
如今，在許多地方郊野公園、生態廊道、區域旅遊的打造中，政府通過成立運營主體進行商業操作的做法，取得了非常好的效果。
農莊小鎮的打造，同樣可以借鑑類似模式，即政府成立運營公司。運營公司從政府手裡獲得土地，然後向各投資者出租土地，獲得土地租金溢價收益。
在管理職能上，運營公司一方面對於小鎮的業態進行有機規劃、科學配比，讓不同的業態能夠在互補和競爭中達到生態平衡。另一方面進行基礎設施建設、運營規則建立、品牌推廣等。
在經營上，除了租金收入，小鎮可以引進其他快消項目、公共服務項目、社會商業性活動等，拓展增值收入。在2.0時期，運營公司還可以成立投資公司，對一些成長性強的農莊進行投資孵化，尋求股權溢價空間。
現在，國內工業領域的產業集聚全面展開。同時，這種產業集聚在經歷了初期的規模積累後，如今已在產業協同方面表現出強大的生命力。
我們同樣有理由相信，農莊小鎮的明天也不會太遙遠！
作者：徐一刀（參見莊主·休閒莊園頂層設計研究院/首席架構師）
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