7月17日下午，由融創公園首府&深圳壹地產聯合主辦的《2018環深大發展藍圖下的戰略寶藏——不捨鵬城 期會首府價值研討沙龍》

沙龍活動現場

以下是本次活動的核心內容

排名不分先後

環京、環滬、環深，哪裡才是戰略寶藏

城市人文學者——王世泰：

粵港澳大灣區城市群的概念建立以後，深圳和東莞，經過經濟的交流、文化的認同，包括生活習慣的變化，基本上已經一體化了。

我認為深圳是世界城市史上第五代的城市，它的城市形態、城市基因、城市發展面、城市文化截然不同，所以對於以深圳為中心的城市群——深莞惠，我們要充滿極大的、光明的展望。

曲線買房創辦人、資深樓市媒體人——曲廣寧：

我們比較北上廣深四個城市，北京跟上海人口的量級是差不多的，在三千萬級左右，廣州和深圳是兩千萬級。但是城市的面積有著巨大差異，深圳最小，廣州是深圳的四倍，上海是深圳的三倍，北京是深圳的八倍。

簡單計算之後，同樣一塊地，北京住了一個人，廣州住了1.3個人，上海住了2.5個人，最誇張的是深圳，住了5個人。

樓兔子創辦人、資深地產評論人——胡春：

北京房地產和深圳類似，限價嚴重，價格比較穩定，整體來說，北京和深圳的市場都是中國房地產市場的標杆龍頭。

臨深和環京最大的差別，在於深圳和臨深的樓市、人員的流通都是雙向的，雖然行政區劃分了深圳和東莞，但是雙方的人員流動是很密切的。而北京的人員流動是單向的。

深圳的人會到周邊居住，會到周邊工作，而周邊的人、商業物流跟深圳也是互通的，深圳和臨深原本就是一體的，所以臨深的價值是值得期待的。

未來深圳樓市的發展會逐步趨同於北京、上海，因為深圳原來是個小深圳，以後會變為一個大深圳，我們正處於小深圳向大深圳轉型的過程中。

從房價來說，上海距離中心城區30到40公里的外環，目前的房價水平是4到6萬，而深圳30公里左右的範圍，就相當於目前的光明、沙井、大運區域。

目前深圳遠期地鐵規劃已經超過30條線，一些路線如地鐵6號線明顯是北延路線，臨深片區會承接深圳的產業轉移和人口轉移，所以深圳未來會和北京上海趨同，從一個小城市變為一個大都市，這是比較明顯的趨勢。

圖騰鏡創辦人、深圳地產琅琊榜十大專家——圖騰鏡：

實際上北上廣的人都瞧不起深圳，認為深圳是小城市，因為它們的規模確實比深圳大。

如果比作足球，深圳是克羅地亞，北京就是法國。北京的二環基本上是五百強的人，所以都講英語，崔永元事件可以看到許多名人都住的億級住宅，不是千萬級。所以北京這個地方高人太多，臥虎藏龍，這種狀況可能在深圳找不到，這是北京和深圳的差異。

而上海就在黃浦江邊上，經濟底蘊深厚，有著上百年曆史的經濟基礎。深圳只有38年，跟百年相比的時候，是小巫見大巫。上海20萬一平方的樓盤有很多，而深圳只有一個，這也是沒法比的。所以深圳要像克羅地亞一樣，繼續奔跑，才能追上上海、北京。

通俗的說，臨深的房子，其實就像北京、上海、廣州轄區的房子，從這個角度出發，像地處黃江這塊臨深寶地的融創公園首府就是深圳轄區的房子。

在大灣區概念下應重新認識深圳、認識東莞

深職院房地產研究所所長、深圳市經濟學會副會長——鄧志旺：

之所以提出粵港澳大灣區，是對標世界三大灣區，打造第四大灣區。世界三大灣區，除了舊金山是灣區以外，其他的都是都市區，紐約、舊金山和東京都是都市區的核心，所以有兩個名稱，比如說大紐約和小紐約，小紐約是指紐約市。

站在灣區的角度來看，我覺得現在應該說是小深圳，加上東莞和惠州可以叫做大深圳，這是未來成長的方向。

對深圳來說，一定要強化自己的輻射能力。新的時代應該有廣闊胸懷，要大膽推進產業和人口外溢，這是我對新深圳的期望。

朱羅紀創始人、資深媒體人、地產評論人——朱文策：

第一，深圳和東莞、惠州的連接，是市場的力量在推進，這是都市圈大的邏輯。

第二，我們要談都市圈，最大的問題就是破壁，深圳東莞惠州可以融在一起，邊際消融，怎麼消融？誰來消融？現在一個都市圈裡面，有香港，有深圳，有廣州，涉及到不同的制度，壁壘怎麼破很麻煩。

比如在東京去迪士尼，可以很容易坐到地鐵。在城市內，東京都是一角三線的規模，2000多平方公里，地鐵里程只有300多公里，而深圳現在已經到了300多公里了。但整個東京都1.4萬平方公里有2500公里軌道交通，我們深圳現在加起來都不抵人家的二分之一。

東京都市圈的優勢在於它核心區的軌道交通要比我們發達的多，所以我覺得加強莞深軌道交通建設是破除城市圈融合壁壘的最有效方法。

風語創辦人、資深地產觀察人——黃華：

我想講深圳和香港，東莞和深圳，今日東莞和深圳的關係就像當年深圳和香港的關係一樣。

為什麼深圳會發展起來？我們都知道當時中國建立了五個特區，只有深圳發展得最好，因為深圳背靠香港。

深圳需要資金和產業，而同樣的香港他們面臨的問題是土地成本過高，他們需要把資金和產業往外轉移，碰到這樣互相都有需求的時候，深圳和香港進行了很好的結合，才有了深圳這幾十年的快速發展。

再講回現在的深圳和東莞，就跟幾十年以前的深圳香港一樣。深圳土地現在非常緊張，產業需要外移；而東莞需要產業，需要資金。因此我覺得接下來幾十年，就是深圳跟東莞加強合作，推動東莞發展的良好契機。

梵高先生創辦人、資深地產評論人——梵高先生：

我們看到一個現狀就是，今年最大的變化是深圳不斷在突破自己土地的侷限。

以前有個經濟學家傑文斯，講過一個比較有趣的現象：現在的電子產品的消費價格是越來越低的，但是我們的成本反而沒有降低，而是變得越來越高了，因為我們對它的需求變得越來越大了。

所以在粵港澳大灣區的加持下，所有容納進來的地區反而會使深圳格局越來越大，重心越來越穩。

環深和東莞、惠州，我之前有做過排序，如果你能買深圳的話，首選深圳，第二是東莞，第三是惠州。

地產凝眸創辦人、資深地產評論人——地產凝眸：

深圳的新體現在什麼地方，我覺得是機制。深圳輻射到周邊城市是靠機制帶動的，而粵港澳大灣區的互聯互通會強化這種新的機制。

深圳從經濟層面創新福利來輻射周邊城市。隨著經濟強勁發展，可以看到深圳的高鐵站越來越多，目前是深圳北站，正在規劃當中的有機場高鐵站、西麗、平湖、深圳東站。越來越完善的交通網路，會強化粵港澳大灣區各城市之間的融合。

環深大發展藍圖下，深圳人置業選擇有哪些變化

地產火線創辦人、資深媒體人——陸劍偉：

從城市規劃的角度來講，不管是從2016還是2030的城市規劃，它們都提出了莞深和廣深，莞深提到了100多次，廣深提到了30次，這說明黃江可以是一個切入口，力度最大。

無論是軌道交通方面，還是從生活配套方面，深圳到黃江都是“次臥到主臥”的過程，是一個改善性的需求，把房子從深圳換到東莞是改善自己的需求，把房子換舒適一些。

深晚一兵時評創辦人、資深地產評論人——深晚一兵：

去年粵港澳大灣區規劃提出之後，我對深圳大三環有了更多的想法，現在很有必要把大三環推翻。因為城市群的建設，對各個城市之間的融合會起到非常大的促進作用，比如融創公園首府這個項目所在的黃江。

推翻的原因之一是“大三環”不夠大，黃江是離深圳光明最近的一個行政區劃。我不敢肯定黃江和光明的樓價差會不會消失，因為行政區劃影響力很大，但是這個價差會不斷縮小。所以要讓我給建議的話，可以用兩個字“值選”——值得選擇，如果一個字的話就是“選”。

樓市開講創辦人、資深地產評論人——張公子：

為什麼樓市那麼火？作為普通老百姓來說，除了買房子，沒有更好的投資渠道來讓資產保值升值。

實際上東莞也一樣，現在東莞60%的房子是賣給深圳人。深圳人口外溢驅逐需求外溢，又有60%的深圳人選擇東莞。所以我覺得這兩個數字說明了東莞和深圳這種你中有我，我中有你的關係，一定程度上反映了城市之間的融合。

現在深圳的生活成本越來越高，隨著交通網路的發展，從居住的角度來說，深圳人未來會沿著交通網路出來的活力帶去遷移。

未來人口的選擇也會多樣化，黃江緊鄰深圳，地理位置優越，加上交通配套方便，居住環境舒適，所以黃江是最早承接深圳人口外溢需求的區域之一。

立人立言創辦人、資深樓市媒體人——賀立立：

我覺得深圳對整個東莞，無論是過去還是現在，移民城市邊界都是模糊的。

粵港澳大灣區第一是保護香港和澳門融入到國家的大灣區；第二是民生和交通的互聯互通；第三是各個城市的經濟發展。所以深圳互聯互通往外的拓展，最受益的還是東莞。

從深圳和東莞的互聯互通來說，交通的連通肯定是第一位的，一個是深莞高速公路的連通，第二是要聯通整個珠三角交通軌道。

深圳壹地產副主編、地產酌言創辦人——丁立：

研究2008年-2018年的深圳房價變化，我們會發現房價漲得最快的是龍崗、寶安這些地方，這些地方當時來說算是深圳的近郊區。2008年寶安房價1.2萬/平，現在寶安中心區已經是8-10萬/平，大空港5萬/平。2008年龍崗房價是9千/平，現在龍崗中心片區已經到了6萬/平，其他大多數是4-5萬/平。

從近十年數據總結下來：房價漲幅最大的是近郊區，而且我們發現，深圳已經慢慢沒有窪地了。

從未來的規劃來看，深圳是做一個沒有郊區的城市。所以臨深區域，比如黃江，會成為未來深圳的近郊。

置業者的眼光要學會擴散，慢慢從深圳的中心擴散到邊緣，從邊緣擴散到更遠的地方。黃江地理位置距離光明很近，距離龍華也很近，融創公園首府這個項目毗鄰地鐵站，離莞深高速也很近，到深圳非常方便。

結語

2018年的深圳已經沒有價格窪地片區了，所以想要尋找真正的價格窪地，就要到深圳外溢的城市，尤其是緊鄰深圳的東莞。

東莞虎門、黃江是屬於深圳外溢特別熱門的區域，它們不僅城市配套完善和交通便利，而且還具有價格的優勢，所以總結一個字就是“選”。

經歷了兩個多小時討論交流，《2018環深大發展藍圖下的戰略寶藏——不捨鵬城 期會首府價值研討沙龍》活動圓滿結束，各位嘉賓老師把環深圳都市圈、粵港澳大灣區，包括未來整個深圳的房地產走勢，分析得非常透徹，而且給出了很多精準的預判以及結論，希望能夠對置業者有所幫助。

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關鍵字: 城市規劃 寶藏 經濟