導語
隨著粵港澳大灣區規劃的日益完善，其公佈的日期也愈加接近。前海再次成為置業者們關注的熱點區域。
目前，前海在售或即將推售的新盤較少。近日，有人爆料，前海有一個住宅項目——前海港灣花園即將現樓入市。
這個項目品質如何？周圍配套如何？邱閣主前往現場實地考察，為大家一探究竟。
2015年獲預售開盤
1、2棟捂盤兩年多
前海港灣花園位於月亮灣大道與興海大道交匯處，建築面積為64,625㎡，是一個純住宅項目，底下無商鋪。
項目整體規劃共5棟，總戶數為692套，面積段為約76—146㎡的2-4房，地上車位數29 ， 地下車位數700，物業費用每月3.5元/㎡。
2015年11月23日項目取得預售許可證，同年11月29日開盤。
當年，項目只推售了3、4、5棟約75-88㎡的2-3房戶型，共584套房源。1、2棟共108套的3-4房戶型沒有推售，選擇了捂盤。
根據媒體報道，當年開盤的3、4、5棟，最低單價約4.9萬/㎡(折後最低4.6萬)，最高單價約8萬/㎡，均價6萬/㎡。
據悉，3、4、5棟的業主們已於2016年12月入夥。
查詢深圳市監局可以看到，當年1棟的備案價約11萬/㎡起，而2棟的備案價最低約7.5/㎡，最高約11萬/㎡。
查詢深圳市規土委可以看到，項目1棟、2棟單位均已轉為現售，狀態均為“初始登記”。
其中1棟A座為2-15層，共28套的4房單位。1棟B座為2-10層，共20套的4房單位。2棟為2-30層，共60套的3房單位。
樣板房及營銷中心暫未啟動
1棟樓王預計8月推售
項目1棟樓王
項目的“營銷中心”位於1棟A座2樓，邱閣主到達“營銷中心”後，發現其只是一個辦公室，現場沒有項目模型，也沒有項目相關資料，只有一位工作人員在崗。
邱閣主諮詢工作人員得知：項目目前暫無在售房源。但確實即將推出1棟、2棟約126-146㎡的3-4房，還有少量81-88㎡的2房。預計推售時間為8月，預計價格約8萬/㎡起，毛坯交付，屆時將開放新的樣板房及營銷中心。
邱閣主從營銷中心往外望去，可以欣賞到南山美麗的自然風光。
以下為項目2015年公開的模型圖及戶型圖，僅供參考
▲項目模型圖
▲C戶型：81㎡的2房
▲C1戶型：81㎡的2房
▲D戶型：87㎡的2房
▲B戶型：88㎡的2房
▲F戶型：124㎡的3房
▲G戶型：146㎡的4房
以下為項目2015年公開的樣板房，僅供參考
▲81㎡的2房2廳1衛樣板房
▲88㎡的2房2廳2衛樣板房
交通便利，公園薈聚
居住氛圍濃厚
▲小區涼亭
營銷中心出來後，邱閣主在小區花園內轉了轉，發現小區花園內十分安靜，頗有“鳥語花香”的意境。
▲小區健身區
▲科學的垃圾分類
▲人防避難所
花園內除了涼亭，還有兩個健身區。此外，小區的垃圾分類也做得不錯。邱閣主注意到小區內還有個應急的人防避難所。
▲深大附中高中部（4棟視野）
▲在建的世茂前海中心（2棟視野）
▲項目周邊配套
雖然沒有新的樣板房看，不過，邱閣主在各棟樓中轉了轉，觀察了每棟樓的視野。離開了項目後，接著去觀察了項目周邊的配套情況。
商業配套
▲荔灣大廈的底商
▲泛海拉菲花園二期的泛海購物中心
▲項目周邊小區
項目是純住宅小區，底下沒有商鋪，也沒有大型購物中心。但周邊小區的底商及中小型購物中心足夠滿足日常需求。
項目緊鄰的荔灣大廈及漢京確悅有一些底商，項目對面的泛海拉菲花園二期有泛海購物中心。此外，項目周邊還有大潤華購物廣場及興海灣肉菜市場。
交通配套
荔灣站線路圖
▲荔灣站施工現場
項目距離在建的5號線南延段荔灣站僅約300多米距離，未來可與2、9、15號線及深惠城際線換乘。目前，5號線南延段已經實現全部封頂，計劃在2019年通車！
▲前海興海路口公交站
除了地鐵，項目面前還有一個公交站——前海興海路口，可乘坐81路、36路等公交到達龍華、羅湖等區域。
教育配套
▲片區小學學區範圍（來源：南山教育在線）
通過查詢南山區學區地圖發現，目前，項目所屬小學為：南山實驗教育集團荔灣小學，是一所新開的42班規模的六年制公辦小學。
其中，小一有4個班，160多名學生，是南山區首批中國國際象棋特色學校。其已於2017年9月1日開學（借址深大附中初中部）。
▲深圳附中初中部
▲片區中學學區範圍（來源：南山教育在線）
項目所屬中學為：深圳十大高校之一的深大附中的初中部。其是一所全寄宿型中學，招生規模約600人，共12個班，分普通班和重點班。
深大附中初中部幾乎所有的好學生都會留在深大附中高中部。2017年，深大附中初中部升到高中部的比例為23.33%。
其它配套
項目背朝前海灣，南面為大南山公園，西面為小南山公園，周邊還有青青世界、月亮灣公園、荔林公園以及興海公園等豐富的自然景觀資源。
周邊房價
▲項目周邊二手房價（來源：深圳鏈家）
目前，項目周邊以住宅小區為主。鏈家數據顯示，片區在售二手房價格在約5—13.3萬/㎡之間，均價約7.5萬/㎡。
項目之前推售的住宅，目前掛牌價格在6.9—8.3萬/㎡之間，均價約7.3萬/㎡。泛海拉菲花園掛牌均價約8.3萬/㎡，南山花園掛牌均價約8萬/㎡。
邱閣主總結
1、環境安靜舒適，居住氛圍濃厚，但部分戶型視野會被遮擋
項目自帶花園，周邊以漢京確悅，泛海拉菲花園，南山花園等住宅小區為主，居住氛圍濃厚，但2棟的部分戶型的視野會被周邊建築遮擋。
2、公園環繞，自然資源優越，但缺乏醫療及文體配套
項目背朝前海灣，周邊且擁有大小南山，青青世界、月亮灣公園及興海公園，自然景觀資源十分優越。 但項目周邊缺乏醫療及文體配套，離項目最近的醫院為相距約3公里的蛇口人民醫院。
3、大戶型，總價較高，適合改善置業者
此次，項目預計推售的1、2棟以100㎡以上的大戶型單位為主，上車門檻較高，比較適合改善置業者，不建議剛需置業（資金雄厚者例外）。
以一套約126㎡的3房住宅為例，如果備案價格不調整，參考項目當年備案最低的價格7.5萬/㎡，一套算下來總價也要945萬左右。
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