如果從2016年7月算起，成都房價這一輪的上揚已持續近20個月，並且在未來一段時間內，依然會難以調和供求失衡的市場現象。我們不禁反觀成都2009年及2013年的兩輪房價上浮週期，也發現其均未持續超過2年……
首先回顧，2008-2012年的這一輪週期。
2008年 金融危機、四川汶川地震、全國房價下跌，成都房價受挫；
2009年 國家4萬億計劃，成都迎來空前的建設規模；
同時在其他方面，央行在2008到2009年間，7次調低了基準利率；全國多個城市對之前房屋滿5年轉讓免徵營業稅的規定改為2年；
這些因素極大地刺激了購房者的購房熱情。
2009年到2010年，北京房價翻倍，南京、杭州等強二線城市房價上漲增幅80%以上；成都樓市迎來了一波好行情，房價上漲約50%，房價從6000元/㎡進入萬元梯隊。
2011年，房價調控開啟，全國範圍內限購、限貸、金融收緊，房價被控制在穩定階段。
2012-2015年，第二輪週期到來。
2012年下半年，成都調整了公積金政策，信貸政策逐漸放鬆，並且在大經濟環境下，國家M2增速遠高於GDP增速（類似2009年）。反應在房地產市場的便是投資購房的需求在增加，在2009年還未來得及上車的購房者在2012-2013年這個階段集中入市。
2013年，成都市場房價開始有明顯的漲幅，成都大量樓盤房價普遍上調2000-3000元/㎡。但好景不長，隨即便是全國信貸政策收緊，成都首套房商貸利率最高上浮20%，加上新“國五條”放風（對二手房交易徵稅20%）。同年發生在成都二手房市場值得注意的是，主城區二手房市場成交大漲，創下新高。
從數據可以看出，購房需求在2013年被大量釋放，樓市開始積壓大量的庫存。行至2014年，樓市進入冷清局面。同年在成都，我們見證了九龍倉御園降價銷售，嘉悅匯在列的大量樓盤爛尾，高價地不開工、進行轉讓、進行退地等事件。
圖：九龍倉御園開盤均價
我們正在經歷的，是第三輪週期，2015-20XX年。
2015年下半年，國家鼓勵去庫存，基準利率下調到4.9%，加上普遍85折的利率折扣，成都出現了最低首付2成等空前的購房優惠政策（甚至有各種“0首付”）。
經歷過上一輪週期的購房者很多已意識到，這是一次購房時機的到來……
近幾年房貸利率一覽
2015年下半年，一線城市開始領漲。半年後，大部分二線城市發生連鎖效應，成都房價在2016年下半年開始明顯上漲，國家緊急出臺各種限購政策，調控政策達到史上最嚴。
到2017年，“房住不炒”的指導方向已經明確，以北上廣深在列的一線城市開始止漲，大部分二線城市開始穩定，成都房價被嚴格調控。
按理，樓市政策收緊，這一輪漲幅到這裡就該結束了。但是，成都及個別二線城市的房價壓得太死，還沒完成“補漲”，成都新房限價相較2016年約小漲三成，但是二手房房價成倍增長。
因為這一輪週期出現了前兩次並沒有出現過的市場現象——新房限價，所以市場上新房二手價格倒掛嚴重，並且出現巨大剪刀差。
二手房東看好市場，高價掛牌，新房性價比高受到持續的哄搶。就是我們現在所經歷的市場。
核心原因：供需矛盾
①土地新規導致市場預期增強
過去幾年，成都房價不論如何漲，需求如何多，土地供應一上來，房子永遠買不盡。
這要“歸功”於當初時任成都市委書記提出的：成都高密政策，配合上國家“7090”政策。導致成都住宅開發集中，密度高，大量超高層樓盤集中在二環內外，城市外擴存在壓力。期間也誕生了如望江橡樹林、錦江城市花園、富力中心、恆大都匯華庭等高容高密度住宅小區，容積率動輒6.0以上。
雖然這兩條政策均被後來人詬病，影響居住體驗，但確實也為剛需購房者買房開通了“綠色”通道。
▲2013年，相關政策制定人落馬，成都住宅地塊容積率開始逐漸降到4.0以下。
▲2015年3月國土資源部、住房城鄉建設部共同公佈了《通知》：“提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改變用地性質和容積率的前提下，可調整戶型。”也意味著“7090”政策壽終正寢。
▲2016年下半年，成都放出口風：實行全面降容。最終成都容積率新規於2017年成都中優規劃中公佈。
成都容積率新規
影響成都近10年的高容住宅+“7090”政策無疑激起了市場對改善型住房的需求。在2016年政策全面放寬後，高端改善型產品應市而生（戶型做大，房子變少）。
舉個例子：
“7090政策”+高容：
100畝土地，5.0的容積率，建築面積33萬方；套均面積90，可以建3700套房。
低容+大戶型：
100畝土地，2.0的容積率，建築面積13萬方；套均面積110，可以建1200套房。
▲2017年下半年，由於地塊降容，成都調整最新基準地價，起拍樓面價格全面上漲。二手房價格開始止不住地漲，市場恐慌性購房情緒增強。
成都市中心城區各類用地基準地價一覽表
儘管供應的土地面積每年在持續增加，但是成都未來的住宅供應套數會成倍減少，加上不斷走高的地價，二手房東的預期越來越高，導致新房二手剪刀不斷被拉大。
②成都市場住宅需求量的大爆發
下面這種張圖是成都近幾年來大成都住宅成交量、人口增量。
數據來源：銳理2017年成都樓市年報，單位（萬㎡）
數據顯示：成都2011-2014年，常住人口年均新增約50萬
成都住宅成交量存在的幾個波峰分別為2009年初，2013年初，2016年中旬。儘管住宅成交量已經是歷史最高，但依然無法解決市場需求量。
需求量的大漲，除了大量新增的常住人口外，還有一大部分因為房價上漲而出現的，購房計劃前置人群，投資人群。並且市場也能感知，這一輪房價上漲，入駐成都的投資客規模也遠超以往。
同時還有我們一直想強調的強二線城市間的“人才大戰”，城市入戶門檻降低，人口被吸引至成都發展就業，也為成都房地產市場增添了一部分需求。
③開發商捂盤出了新高度
過去，開發商總是見市場好就大量出貨，但是由於現目前成都地價、二手房價格雙雙上漲，新盤被限價，個別開發商開啟了無期限捂盤模式，捂盤已超過1年的樓盤不在少數。雖然市場上不少捂盤解套的樓盤，但也有把自己捂死的案例。
終上所述，成都從2015開始的這一輪樓市週期還未結束……
相較於其它二線城市，在前兩輪的樓市週期中，南京、杭州等城市房價增幅明顯，但成都房價上漲滯後，房子多，品質低是一大原因。現在土地性質優化後，地價、房價補漲是情理之中，但過去高容政策下的二手房價格卻一口氣吃成了胖子，掛牌價居高不下。
按照成都市房地產五年規劃，土地性質決定了未來新房市場的房源產品更符合“剛改人群”，而“剛需”則更適合購買小戶型二手房。（也提出了將剛需購房者往二手房市場引導。）
但是，這個市場存在變數……
由於限價帶來的巨大剪刀差，剛需購房者不得不接受市面上面積大，但總價比二手房還低的改善類新盤。新房需求放大，搖號政策啟動……
雖然這一輪樓市下落週期由於各種政策推遲了，但我們也看到現在成都越來越多的二手房有鬆口的跡象，土地流拍現象。也許，這一輪週期只是被拉長了，現在，可窺視的未來，是一條漫漫長路……或漲或跌，就看新的變數什麼時候到來。
歡迎各位在留言區表達自己的觀點。
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