房子一直是我們永不可逃避的話題，而今年5月的樓市刷新了一項記錄，單月全國樓市調控政策累計發佈多達50次，去年一年，全國樓市調控次數大概是250次，今年1-5月，全國樓市調控次數已經約160次，比去年同期增加60%。這一組數據最近頻繁的被房地產圈當中被提及。
但是，也有人跳出來驚呼，泡沫伴隨著房價的上升不斷被吹大，為何出臺如此密集的調控政策下，房價還是沒有得到控制，依舊堅挺如初，難道調控僅僅只是做做樣子，走走過場嗎？甚至還出現了調控越多房價越漲的論調。對於這樣的現象，我們還是需要冷靜下來仔細捋一捋思路：
首先，我們需要明確的樓市密集調控的背後是什麼？它將如何指導人們的購房行為？對未來的樓市如何判斷？
樓市密出現集調控潮 但整體熱度依舊在上升
五一前後住建部約談了成都、太原等12個城市，緊接著是在5月19日，住建部再次重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，明確了住房不炒的要求，隨之而來的是9個城市也出臺相應的政策應對，看起來確實是行動了起來。
但是，在政策密集出臺的同時，5月樓市也同樣存在著讓人感受到“房子要大漲、再不買就虧大了”的事件——成都7萬人搶1千套房子，西安搖號出現大量關係戶，杭州有人排隊買房以致暈倒，深圳購房需先交500萬誠意金。毫無疑問，這並不是我們所期待當中的樓市調試帶來的最終結果，因為房地產市場整體熱度依舊在上升。
按照常規，調控政策收緊之後，成交量回落而庫存去化週期拉長之後，名義房價環比將會出現向下調整。但是根據中指院研究數據顯示，5月樓市成交環比、同比齊升。其中，一線城市成交面積環比上升33.91%，同比上揚4.18%；二線代表城市成交面積環比上升11.27%，同比增加 28.48%；三線代表城市環比上升 31.97%，同比下降 14.68%。
而在另外一方面，在市場成交熱的背後，大中型房企收入頗豐。TOP100房企前5個月總體銷售規模達到了3.47萬億元，同比增長33.5%。在融資渠道收緊和銷售規模增長雙重因素影響下，大中型房企補倉意願強烈，在人才引進、城市輻射利好下，這些城市的樓市也引來更多關注。
房價要跌？不會過快上漲≠不漲
其實，對於樓市調控很多人都存在一定的誤解，認為頻繁的調控將會導致市場更加發熱，或者是市場密集調控就會導致房價出現下滑的觀點，其實都是有失偏頗的。
從整體來看，本輪調控政策只會降低熱點城市房價上漲的幅度，並且引導市場迴歸正常的價格規律，避免出現驟然過熱，但最終改變不了房價上漲的趨勢，更不會趨勢樓市出現大面積的降價。
限購確實可以降低這些城市房地產的需求，但是在庫存較低的背景下，限購只是降低了邊際上房地產的需求，但是無法改變這些熱點城市房地產需求大於供給的事實。限貸則降低了房地產市場的槓桿空間，也會壓制購房的需求。但是在熱點城市，購房需求的根基來自老百姓的改善需求，也來自沒有投資渠道背景下的投資需求。
而在購房需求依舊強勁，依舊存在上行空間的時候，對於房地產這樣的資產型產品，決定投資者持有還是拋售的主要因素是對未來價格的預期。一旦因某種突發性事件出現而導致投資者產生一致性悲觀預期，就會出現集中拋售和踩踏，形成價格暴跌，這顯然也不是調控所需要的結果。
換句話說，樓市收緊調控只是改變房價上漲的節奏，一旦房價面臨下跌壓力之時，或許也會進行對放鬆的調控。
頻繁調控不意味著房價要跌，但是卻明確的意味著樓市出現了不符合規律的波動，而樓市調控的結果不會過快上漲≠不漲，當然，當市場下行時，不會過快下跌也≠不跌！
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