上車好難，深圳的房貸利率又上浮了。
深圳地產號拿到最新的房貸利率統計表，才短短兩天的時間，深圳銀行房貸利率又變了個樣，
前兩天建行首套房貸利率還是上浮10%，昨天（7月25日）已上浮15%。現在大部分銀行首套均執行上浮15%的房貸利率，剛需購房者置業壓力又大了……
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一二手房房價倒掛 豪宅遭搶
與剛需買房現象截然不同的是深圳豪宅市場。上週深圳共有3個住宅（天健公館、勤誠達正大城、滿京華雲曉公館）新盤入市，據深圳中原研究中心統計，上週一手住宅開盤去化接近六成。
其中天健公館是公證搖號選房，當天項目推售165套94-162平住宅，去化率達到80%，作為香蜜湖豪宅項目，搖號選房似乎成了深圳豪宅的“標配”。
前不久，公證搖號開盤的華潤城、招商雙璽等項目紛紛霸佔地產人的朋友圈，“認籌幾百萬”、“總價*千萬起”、“搖號買房”等都成了圈裡的熱門話題。
招商雙璽和華潤城的熱銷，是目前深圳豪宅市場的一個縮影，買房難度不亞於打新股。
深圳地產號認為，深圳豪宅熱銷不是偶然，是深圳購房群體在變化……
由於深圳土地資源匱乏，近年來市場供應一直緊缺，尤其是高端住宅長期處於“供不應求”狀態。
而受限價政策的影響，高價房源的價格受到抑制，很多豪宅備案價格遠低於市場預期，新舊房倒掛現象嚴重，自然是搶到即賺到。
在市場預期不明朗的情況下，地處核心地段且佔據稀缺自然資源的高端豪宅，保值增值的屬性明顯相對更強。
據戴德梁行分析指出，由於信貸政策收緊，購房成本大大提高，真正的剛需受到打壓。而主打剛需的樓盤項目大多位於坪山、沙井、光明等偏遠區域，因為配套相對落後等原因，開盤結果並不理想，大部分樓盤出現“有價無市”的局面，部分去化率僅20%-30%左右。
購房者轉戰二手樓市 學位房和大戶型需求強勁
隨著新房市場供應的減少，不少購房者需求轉向了二手房市場。
自3月底，深圳出臺“三價合一”政策，本以為，二手房成交會有一定的盤整期。然而，這幾個月成交數據呈“穩步上升趨勢”，6月才有了微跌。均價方面，半年漲了4.04%，
均價從54208元/㎡上漲至55600元/㎡。 深圳半年二手房成交月度走勢
據深圳地產號瞭解，帶有名校學位的二手樓盤領漲全市。例如坐擁大把名校的福田中心區、香蜜湖、深圳灣、後海等區域。當然這些片區除了優質教育，優質的地段、戶型和高品質的小區也是價格驅動的重要因素。
同時，其他片區帶“實驗”、“深中”等學位的樓盤也有不小的漲幅，價格明顯高於周邊樓盤。且學校名氣越大，漲價空間也越高。
據樂有家研究中心盤點的2018上半年深圳六區二手住宅樓盤熱銷榜中，上榜的不是大型小區就是低價樓盤，或者是熱門學區房。
羅湖區第一名為百仕達花園，成交均價6.04萬元/㎡；福田第一名為皇御苑，成交均價6.25萬元/㎡；南山第一名為華潤城潤府，成交均價11.02萬元/㎡；寶安第一名為桃源居，成交均價4.55萬元/㎡；龍崗第一名為龍珠花園，成交均價3.59萬元/㎡；龍華第一名為萊蒙水榭春天，成交均價7.38萬元/㎡。
儘管深圳各區每年都在積極增加學位，但學區房缺口依舊較大，據教育部門測算，預計到2020年，深圳小一學位缺口將達到4.95萬個。從這個趨勢看，深圳的學位房房價仍將堅挺。
此外，戴德梁行指出，大戶型和逐漸稀缺的高拓展戶型也是市場關注的重點。從監測到的成交數據來看，以3-4房為主的改善型成交佔比不斷增大，市場需求的面積段逐漸上移。
而未來隨著租售同權的發展，剛需小戶型的需求有可能被租賃取代。在購房條件限制和供應持續緊縮的情況下，大戶型有望成為樓市持續發展的動力源和增長點。
“市場分化的趨勢在不斷加大，對於深圳的剛需來說，高居不下的房價、緊縮的供應以及收緊的信貸政策大大壓縮了剛需上車的空間，買房的難度變得越來越大。”戴德梁行表示。
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