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租賃金融，證券化和普惠化
一個都不能少
目前，如果說房地產還有金融支持的話，基本上都給租賃了，商品房住房項目的融資渠道全部“關閘”了，逼得宇宙第一房企——碧桂園，不得不將近乎極限的週轉速度（摘牌到開盤5.2個月）再次壓縮。不久前的“兩會”，央行和銀監會都表示，正在抓緊制定支持住房租賃的金融方案。這不，話音剛落，樓市租購併舉的重磅金融政策發佈了。
4月25日，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。這被認為是將撬動數萬億市值市場、開啟房地產金融新紀元。仔細看一下，證券化重點有兩個：一是大中城市和雄安新區等國家政策重點支持區域的住房租賃項目，二是利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目。
也就是說，證券化是支持租賃企業的，因為租金回報率太低，企業前端投入太大，企業投資租賃項目的積極性很低。如果能將重資產的租賃項目通過證券化來變現，現金流分佈將更加均衡，投資可以提前收回。而且，為提高投資者購買證券（ABS、CMBS、REITs等）的積極性，企業還要做好運營，如配套服務完善、底層商業運營良好、管家服務貼心等。這樣，對租客當然是好事兒。問題是，前端企業的資金流是照顧到了，後端租客的現金流呢？如果租客支付能力不足，或不願意長租，甚至租賃企業運營的結果是租金上漲了，那麼，租客怎麼承擔呢？
對於廣大租客來講，更加現實的問題是：如何能以較低的租金租房，不要出現房租“年年漲”的亂象；如何保證租賃權益，應該配置的室內生活設施都能配置到，不被房東敲詐維修、剋扣押金甚至趕走；當租金支付有困難時，如何能獲得低成本的租賃融資；如何實現租房也能安家、租房也能“紮根”城市等等。因此，租賃前端金融創新（證券化）和後端金融創新，都很重要。租賃前端，市場化導向的證券化無疑是正確的；後端，很大程度上，由於針對中低收入的租客租賃的融資是個公共產品，市場化很重要，普惠金融更重要，金融創新也應該同步推進。
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租賃的問題：短期化和亂象叢生
2017年以來，黨和國家歷次會議提到住房發展時，均非常明確地表示，要加快建設“租購併舉”的住房制度。近日，《河北雄安新區規劃綱要》中，提出“打造租購併舉多元化住房保障體系”，這代表了我國未來住房制度改革的方向。對於如何改變“買房強、租房弱”的局面，讓租房和買房成為市民住房消費的平等選擇，中央首次提出發展長期租賃。確實，目前不管是房東出租房屋，或者租客找房子租，都是短期行為，租期很少超過一年。在房東的眼裡，房價不斷上漲，租期短方便漲租。再說，未來可能會賣房；在租客看來，一下子很難湊齊幾年租金（幾萬元），萬一遇上“黑房東”就倒黴了。再說，租房是權宜之計，未來幾年可能會買房。
正是由於租賃行為短期化，租賃市場才亂象叢生、野蠻生長。房東在裝修房屋、配置生活設施時，力求簡單、低成本。室內設施損壞也沒關係，反正由租客買單，房東重視的是房價上漲收益，未來出售後新房東會重新裝修。甚至，為圖省事，很多房東把房子轉租給“二房東”，打隔斷、上下鋪等亂象層出不群；就租客而言，權益無保障，租賃環境太差，遠談不上體面，租房乃“得過且過”。由此，租客也就不愛惜租賃設施、環境，導致租賃市場劣幣驅逐良幣。
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以機構化培育長租，僅僅是一方面
如何培育“長租理念”？國家提出，發展支持專業化、機構化住房租賃企業發展。租賃企業長期經營、“店大不欺客”，個體“散租”的亂象就少了很多。而且，作為“輕資產”服務的行業，租賃企業還要藉助標準化的設施配置、良好的物業服務，提升居住體驗，以贏得增值收益。近期，筆者調研了幾家長租公寓，居住體驗確實上了幾個臺階，比如管家定期提供清潔服務，付租、報修、投訴等都通過APP而流程化，同時還搭載了社交、金融、快遞等生活場景服務。
但無一例外，機構運營的租賃房屋，租金水平均上漲50%以上，很多翻了1-2倍。據調查，能租得起這些房屋的，多數是月收入在1-2萬元的白領。問題是，目前租賃需求的主體是廣大中低收入新市民（外來人口和新就業大學生），構建“租購併舉”的住房新制度，也意在解決他們的住房需求。據調研，這部分人群多數在20-30歲，進入城市不久但紮根願望強烈，希望有穩定和低成本的居所，他們至少要經歷3-5年甚至更長的租房生涯，也是最有可能長租的群體。
筆者認為，目前機構租賃確實有助於培育“長租理念”，但也僅僅是鼓勵部分高收入群體長期租房。
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支持廣大中低收入租客，關鍵是供給側改革
對廣大中低收入新市民、無房戶來說，他們本身打算長租，要夯實他們長租的理念，就要迎合他們體面、低成本的租房需求。關鍵是要在租賃供給側做結構性改革，比如集體土地入市，存量工業和商業辦公“改租賃”，租賃流程平臺化等，都是從供給端降低成本的改革舉措。目前，租賃企業收購或盤活存量住房的成本很高，但集體土地、存量工業和商辦空間成本很低。
目前，國家鼓勵集體土地入市、盤活存量非住宅空間，關鍵是要落實地方主體責任，加快片區規劃調整、用地功能調整、公共配套跟進。土地要素供給側改革，能達到吸引租賃企業進入和降低租賃成本的雙重功效。另外，藉助京東、阿里、騰訊等互聯網巨頭，各地租賃信息平臺已建立，萬科、鏈家、建行等龍頭租賃企業線上線下已完成整合，可實現租賃全過程線上平臺化，這樣就省去信息不對稱而產生的供需錯配、中介費、押金及管理成本，也降低了交易成本。
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普惠金融是供給側改革，國有銀行應先行
另外，普惠金融是租賃要素供給側改革的重要部分。目前，租賃人口密集的大城市房價高，租金高，消費門檻也高（租金+押金+代理費+物管水電費）。易居研究院監測，大城市房租收入比多在40%左右。租房需求最剛性，公共品屬性最強，亟待普惠金融介入。目前，各大銀行都成立了普惠金融部門，支持新市民長租是業務重點。在資產收益（非工資收入）決定財富的當下，銀行一方面可以憑融資優勢，降低租賃企業投入成本、解決投入產出期限錯配，從而降低租賃供應成本；另一方面，以國家信用、百姓信賴的天然信用為保障，發揮集合投資理財優勢，創設長租普惠類金融產品，實現租客積蓄不斷積累、收益最大化，不僅普及投資理財觀念，引導租客以資產收益養房租，實現“長租即常住”，還能為租客未來買房奠定基礎，夯實租購併舉。
筆者認為，國有銀行應當是普惠金融的先行者、實踐者、倡導者，應該將國家背書的信用優勢所創造出來的紅利，反哺給普通百姓，甚至為此在必要時要犧牲一部分利潤。
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降低租金，普惠金融租賃一攬子設計
近日，筆者參加一項活動時瞭解到，作為我國最大的按揭貸款銀行，承擔著培育“長租理念”、構建“租購併舉”住房梯度消費模式，壯大機構租賃的建設銀行，近期推出了“長租長住、減租減負”。咋一看，筆者的第一反應是，單純的“國企社會責任”之舉。但是，研讀整個產品設計後，筆者發現，這是耐心培育、制度建設和金融創新三者的結合。對這個創新事物的採訪訴求，建行的公共關係部門也比較配合，詳細解答了筆者的諮詢。“長租長住 減租減負”包含三個模塊：第一個模塊是減租，即倡導房源企業為長租客戶提供租金折扣，對於在CCB建融公寓APP上籤約租期達一年及以上，且一次付清房租的客戶，可享受租金打折優惠，實現減少租金。
第二個模塊是公積金抵租，客戶預約至建行網點可以進行公積金提取，租房提取比例由50%提升至65%，可提取更多金額來抵扣月租金；第三個模塊，“長租普惠計劃”，參與該計劃可以享受專家理財和增值服務，它是指通過計劃一方面低門檻地享受高收益來抵扣月租金，另一方面享受建行為其帶來的多項增值優惠。
這是利用國家信用背書、銀行大信用優勢、集合理財模式、金融資源整合，實現扶持租賃企業、降低租客成本、培育長租理念的“多贏”。建行給予租賃企業支持，同時才能倡議企業對一次性付清長租房租金的客戶，參照建行提供的減租標準給予一定租金優惠。
對租戶來說，幫助其減少租金和穩定租約，節省租戶租金和尋租費用支出；對房源企業或出租業主來說，一次性收妥租金，避免頻繁換租客、房屋空置、催繳租金的麻煩。同時，針對一次性支付租金壓力大的租戶，還可選擇使用建行創新的普惠金融產品——“按居貸”，以較低利率解決租金難題。
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普惠金融租賃，所有銀行都應跟進
如果，這個計劃能夠將國家信用降低成本的部分反哺給百姓的話，降低租房成本的好處就確確實實能看得到。進一步，國家銀行的信用優勢，還能解決租賃市場中的各種亂象，這樣，百姓選擇長租、培育長租理念也就切實可行了。多數租客是中低收入群體，理財知識欠缺，理財門檻也較高。城市化紅利往往部分體現在資產收益上，要讓廣大百姓相信“長租即長住”、“長租即安家”，還要引導他們分享長期城市化紅利。因此，踐行普惠金融，除了降低百姓租金成本、支持長租以外，還應該藉助大型金融機構的理財優勢，比如集合理財對於理財門檻的突破、收益率“上臺階”的保障。
“找房-租房-生活-支付”，這是一個圍繞租房的資金閉環，完全可以將理財嫁接上來。國有大銀行，應該運用金融智慧、金融科學，發揮強大的集團優勢，幫老百姓積累財富。唯有此，才能讓百姓同享城市發展紅利，相信租房也能獲得美好生活。我們期待建行這個產品能儘快“落地”，也希望國內所有的銀行都參與進來，當金融支持能降低租金、鎖住租金和租期，當金融支持能提高百姓理財意識，當金融支持能完善租賃配套服務（比如租售同權），分享城市化紅利，切切實實的好處體會在心裡，“長租即長住”、“長租即安家”的理念自然形成，租賃市場壯大也水到渠成。
文、李宇嘉（深圳市房地產研究中心）
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