今年北京的秋意來的早了一點兒，連續幾周的秋雨纏綿、秋風瑟瑟，最宜與三五好友相約，縱情儘性一醉方休。
恰好，何老大家的大閘蟹開湖了，上週五，一年一度的大閘蟹局在被稱為「地產人的深夜食堂」的老粵西上演。
螯封嫩玉，紅膏滿蓋。一縷雪白的蟹肉，一桌新鮮別緻的私房菜，一甕溫潤的黃酒，一群從四九城趕來的老饕，便組成了妙趣橫生的一晚。
把酒持螯，地產人的飯局中，言談話語間少不了的自然是「房子」二字。何老大最近正有換套大別墅的想法，也看了不少項目，從幾千萬到上億的都有，其中的好幾個還是業內眾人交口稱讚的創新型產品，但是，這些項目在何老大的眼中卻都各自存在著不小的BUG，話題便從這裡開始展開。
1
別把任性當調性
豪宅營銷，言必稱“調性”。
所謂調性，是一個地產項目對目標客戶在精神和情感層面上營造的整體感知，並將這種感性的形象通過產品的設計元素、推廣手段來體現與強化，從而讓目標客戶對項目產生認同感與歸屬感。
頂級豪宅的樣板間中有諸多用來提升“調性”的細節設計，比如金箔貼面的裝飾邊條、整面牆的手工蘇繡、貫穿整棟的旋轉樓梯等，用以展現精緻、奢華的生活場景。
這些對於我們這些地產人來講，已經習以為常甚至是熟視無睹了，但讓人沒想到的是，何老大的吐槽居然首先從億級豪宅中的旋轉樓梯開始。
“我不明白，為什麼要把樓梯放在客廳中間，既佔地又不好用，還非得設計成旋轉樓梯，從3層直通到地下，走一趟就要轉暈了。還有，很多別墅的樓梯太窄、太陡，而且樓梯間基本都沒窗戶，非常不安全。”
的確，儘管別墅中的電梯已經成為標配，但生活中還是樓梯的使用頻率更高。有些開發商太過注重樓梯渲染的高端氛圍，看起來華麗繁複的旋轉樓梯並不實用，而有些開發商又忽略了樓梯的功能性，為業主的日常生活埋下了安全隱患。
現在的財富人群，看過、買過、住過太多房子，如果產品用來拔高“調性”的設計流於表面，並沒有實質性地改進生活，那麼不僅無法與客戶形成精神層面的共鳴，反而因此可能成為客戶棄選的敗筆。
2
你做的是樣板間，客戶想的是過日子
示範區、樣板間作為豪宅的門面，開發商往往投入重金打造，處處造景皆是精心佈置，軟裝配飾恰到好處，用材用料盡顯用心與韻味，但是，交房時卻不可避免地存在落差。
特別是頂豪別墅，花團錦簇、流水潺潺的示範區中，往往孤零零地矗立著一套臨時樣板間，同時花園面積也會比交付標準略大一些，再加上極致華麗的室內精裝，從而激發客戶的購買慾望。
但到實際交付時，建築排布過密、院子過小、居室面積侷促的短板一一暴露出來之後，客戶的心理落差往往會引發大量投訴。
其實，對於有能力花費數千萬乃至上億元購置一套別墅的客群而言，他們絕不缺房子，但缺少一套理解他們生活方式，真正用來住的好房子。而這樣的一套房子，要能發現並實現他們的生活需求，並解決曾為他們帶來麻煩的生活痛點，才能打動這些眼光挑剔的客戶。
如何避免每棟別墅之間的對視？除了採風天井，地下室的採光通風、防潮隔溼有沒有更好的方式妥善解決？院子的覆土有多深，能否種植喬木類的果樹？
除此以外，今年精裝別墅已漸成趨勢，客戶雖然省心省力，但卻對無法彰顯個性而感到遺憾，那麼，在精裝的基礎上，能否更進一步，實現定製精裝？
當開發商從C端的需求出發，倒逼產品的革新和產品力的升級，才能在銷售期和入住後同時贏得市場和客戶的良好口碑。
3
你提煉的是價值，客戶想的是生意
每個頂豪項目在銷售前都會一遍遍梳理項目的價值賣點，並讓每一名銷售做到不假思索、脫口而出。但對於購置頂級豪宅的財富客群而言，他們想的可能未必是開發商梳理的價值。
就拿何老大來說，他一天都沒住過自己在崑山買的臨湖樓王別墅，每年都往別墅獨踞的這片陽澄湖中投下2萬4千隻蟹苗，只要一開湖，出產的5、6千隻大閘蟹就會被朋友們一搶而空。我想，這個項目的銷售在賣出這套樓王時肯定沒想到客戶會用來養蟹。
何老大買別墅養螃蟹肯定只是個案，但財富階層的置業邏輯卻是相通的，無論一套房子價值幾何，他們都會用生意的眼光去審視、去評判。 那麼，開發商如何在生活之外，構建更加豐富的強大資源，助力業主的生意更上層樓，才真正具備不可或缺的價值含金量。
紅廷別墅，正是這樣一個獨具優勢、不可替代的頂豪別墅。
浩瀚公園中的城市別墅
位於望京東部、環鐵藝術區範圍內的紅廷別墅，項目容積率僅有0.69，更獨享北京城市總規（2016年-2035年）中環鐵溼地保護區內10000畝廣袤公園綠地。
隨著城市規劃的推進，紅廷別墅周邊的城市改造完成後，將被體育公園、藝術公園以及溼地公園等多個功能性城市公園環抱，紅廷別墅作為環鐵中僅有的住宅項目，居住容積率被進一步稀釋到0.018。
作為北京罕有的無配建、無保障、無自持的純粹別墅項目，紅廷別墅將盡享整個區域的發展利好。
實景大美呈現的純墅生活
紅廷別墅的示範區位於實際園區中，樣板間建在實樓中，讓購房者真實地感受社區的居住觀感。
低容積率造就了紅廷別墅40-50米的超大樓間距，環狀建築佈局實現最大化的採光面，並保障每戶別墅的私密。
ARTDECO風格的別墅典雅高貴，進口石材立面歷久彌新。別墅的建築基座大開挖，實現了“全陽光地下空間”，從根本上杜絕了別墅地下通常存在的陰暗潮溼的痼疾，更賦予地下空間充分的使用功能。
開發商全球採購頂級的裝修材料與設備設施，根據客戶需要，提供定製精裝服務，憑藉“聲、光、水、風、間、材、技、形、院”九大精工體系，打造舒適宜居的純墅生活。
精品酒店、直升機坪的頂級配套
紅廷別墅中，2.7萬㎡的五星級藝術精品酒店正在建設，酒店內還規劃了古玉博物館和文化交流中心，同時提供高端客房、品牌餐飲、游泳池、健身房、紅酒吧、會議中心等頂級配套設施，這些將只針對業主以及酒店客人開放，為紅廷別墅的業主獨闢一處可商務、可休閒、可會客的頂級服務場所。
酒店及紅廷別墅未來的物業，均由服務於全球奢華酒店的Urban Resort Concepts (URC)酒店管理集團負責，URC作為作為全球首屈一指的奢華酒店品牌，致力於通過其服務和設施來體現每個城市的特質。從上海首家定位為“都會桃源”的奢華酒店——璞麗酒店，到被評為大中華區最受歡迎的奢華酒店TOP3的成都璞錦酒店，以及將楚歷史文化和現代科技巧妙融合成一體的武漢璞玉酒店，URC旗下的每一家酒店都成為所在城市的代表作。
在紅廷別墅引入URC後，必將建造一座浸潤北京獨特文化藝術風範的酒店傑作，不僅為紅廷別墅的業主呈現獨一無二的服務體驗，紅廷別墅也將因此成為北京僅有的能將奢華酒店作為項目配套的頂豪別墅。
此外，在紅廷別墅的西側還建有直升機停機坪，未來由大V（容創）航空為業主提供專屬接送機服務和直升飛機預約服務，除緊急救助功能外，還可為業主定製高端出行方案。
當一個頂豪別墅，消除了市場產品存在的所有BUG，自然也就成為財富客群獨一無二的選擇。
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