導讀：克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉先生答今日頭條問。
樓市
今日頭條：
相對於第一季度的平淡，今年第二季度接踵而至的端午假期、五一假期，給樓市增加了不少營銷噱頭。那麼，整體來看，上半年廣州樓市的表現如何呢？
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉：
從成交量來看，今年上半年，廣州一共賣了39914套一手樓，同比減少了22.6%，略好於2014年，在近五年的成交裡面排在第4位。從成交均價來看，今年上半年廣州一手住宅的均價是18032元/平米，同比
上漲8.5%。可以看到，在限價、限籤等政策的調控下，廣州今年上半年的房價走勢總體還是比較平穩的。 分月度來看，應該說今年上半年廣州樓市走出了一波先抑後揚的行情，前四個月的成交量異常低迷，就連3月份也絲毫沒有傳統的小陽春的樣子，不過簽約了6600多套的房子，屬於近年的低位。5、6月份，特別是在經歷五一黃金週的平淡開局後，從5月份下半月開始，廣州樓市儲蓄了半年的能量開始釋放，供應量大幅提升，其中5月供應9400多套，6月供應13000多套，最終帶動簽約量在6月份突破1.1萬套，這是自去年的3.30調控以來，廣州一手住宅成交時隔14個月，成交首度突破1萬套。
調控
今日頭條：
6月份，住建部聯合七部委整治樓市亂象，廣州也在名單之列。消息一出，消費者和從業者都可以說高度關注。您認為，這樣的舉措是否真的能打擊到炒房客？對市場有什麼樣的影響？
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉：
根據《通知》，本次專項行動主要包括四個方面：一是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假信息、製造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙；二是打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑中介”；三是打擊從事違規 銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業；四是打擊發佈不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。
應該說，經歷了2016年和2017年的密集調控期，大家對於這個通知並不陌生，包括廣州在內，很多城市在過去一兩年的時間都有過類似的集中整治的階段。包括政策造成的事實上的後果也很明顯，一個是房地產中介把水牌的房源全撤下來了，最嚴重的是直接在檢查期間選擇關門停業了；一個是樓盤都不敢打廣告了，甚至白天不敢賣房了，開盤都要在晚上偷偷摸摸地做了，最嚴重的是連售樓部都關門放假了。也就是說，按照今天的行業生態環境，如果是巡視組來進行樓市檢查，可能我們的很多樓盤和中介可能都不能按照常態去工作。這就不僅僅是打擊炒房客的問題了，可能整個行業的生態都會受到影響。
這個是一個非常值得反思的現象，為什麼一個看上去再正常不過的檢查會對我們這個行業的日常經營造成那麼大的影響，正常來說這隻有這個行業存在很多畸形的問題才會這樣，但是中國的商品房市場已經發展了30年了，照理說應該是一個比較成熟的市場了，但是居然經不起一個檢查的考驗，所以我想我們不得不承認，我們今天的房地產行業並沒有走在一個正常的軌道上，這裡面，軌道上的車（市場的參與者）可能有問題，軌道本身（住房制度的頂層設計）可能也有問題，軌道的信號燈（政策和監管）可能也有問題。
土拍
今日頭條：
說說廣州的土地出讓市場。我們常說，影響房價的，是土地供應的多少。今年上半年，廣州土地市場攬金429.6億，較2017年同期下跌12%。您對上半年的土地市場怎麼評價？下半年的土地出讓趨勢，是否有一個基本的預判？
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉：
我覺得上半年的土地市場有兩個點是值得大家關注的：第一個是出現了流拍和底價成交的現象，典型案例是最近的花都鳳凰路商住地塊，15000的樓面地價，比去年花都的最高樓面價17000還低2000塊錢，但是即便幾度推遲出讓，還是無人競拍，流拍了，另外就是有些商住地底價或者低溢價率成交了，其中有部分是和招商引資綁定出讓的原因，也有部分是市場原因，但總體給人的感覺就是上半年除了南沙自貿區因為有大灣區的概念土地市場還比較火爆，其它區域都有所降溫，基本上最終成交的地價都還是距離當地的房價有一段距離，沒有再出現麵粉價等於甚至高於麵包價的情況。
第二個是上半年的土地供應結構發生了變化，上半年廣州有3宗全自持租賃住宅用地出讓，我們知道在5月底當時住建部出了一個要求，要求包括廣州在內的十幾個熱點城市出臺未來幾年的土地供應計劃，其中保障性住房的比重不能低於50%，這裡說的保障性住房，就包括共有產權房、租賃住房、人才住房等，這對於過去那麼多年主要走商品化道路的房地產市場是一個很大的顛覆，所以未來租購併舉不是一句空話，過去那麼多年來有些缺位的保障性住房體系也會建立起來，會真正的實現市場的歸市場，保障的歸保障，去還原房地產市場的居住屬性。
下半年的土地市場，我認為基本還是會延續上半年的狀態，政府不會容許在這個階段土地市場再出現什麼不利於調控的風吹草動，商品住宅用地低溢價率成交，持續推出租賃住房用地，都是可以預見的。另外從2018年的土地供應計劃來看，2018年全市計劃供地共計294宗地塊，其中商住類供地達到82宗，但是上半年完成出讓的商住地只有17宗，所以下半年廣州的土地市場會有更多的地塊供應，對於有意在廣州拿地的開發商來說是個不錯的機會。當然，前提是在整個行業的資金面偏緊、融資渠道全面收窄的情況下，你有沒有足夠的糧草。
所以，這個階段多賣樓很重要，因為銷售回款是開發商唯一可以通過主觀努力做到的。房企
今日頭條：
最近幾個月，開發商涉足其他行業的步伐越來越快。比方說，碧桂園走進農業，開機器人餐廳，而萬科甚至明確將房地產這個主營業務去掉的計劃。您個人認為，為什麼會出現這樣的趨勢呢？
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉：
任何一個行業都是這樣的，企業一旦實現了規模化之後，基本上就都會去考慮多元化。這跟我們講投資的時候不要把雞蛋放在一個籃子是一個道理，當你只有一個雞蛋的時候，你其實不存在這個問題，當你有一筐雞蛋的時候，你才有這個問題。這是幸福的煩惱。
今天的龍頭房企也是這樣的，碧桂園上半年就賣了4000億，萬科上半年也賣了3000億，這麼大的流量規模，該怎麼樣用好它，接下來該怎麼辦，企業的掌舵者必須去想。特別是在今天行業環境已經發生了很大變化的情況下，更要去想，圍繞這個變局企業要怎麼做。
今天房地產行業環境發生了什麼變化呢？我認為有兩個根本性的變化，第一個就是行業銷售規模的天花板已經到來了，去年全國商品房市場實現了16.9個億平方米的天量，但是居安思危，未來房地產市場的規模還有沒有可能像過去這樣持續增長下去了呢，我想也許具體的時間點上大家會有點分歧，但是下降的趨勢是沒有爭議的。我們的人口紅利，我們的城鎮化紅利，都在消減，所以未來成交面積的規模下降是一定的。面積下降金額就會下降，儘管因為房價會漲，金額下降的速度可能會慢一些，但是終歸是會下降的。這個時候企業怎麼辦？它必須去考慮多元化，才有可能去彌補，去實現新的增長。
第二個根本性的變化是住房制度的頂層設計，過去30年，我們走的是商品房為主的市場化道路，但是未來呢？現在來看是要走租購併舉，保障和市場兩條腿走路的道路。原來商品房市場佔到了這個蛋糕的絕大部分，但是未來不是了，可能有一半要分出去，變成了保障房市場。原來給你發揮的空間變小了，你就必須去找新的空間才行，所以我們才會看到租賃住房這樣看起來無利可圖的事情，我們的標杆房企也在嘗試去做，因為它不大可能完全放棄這個市場。當然，在房地產之外，包括說圍繞著這個產業的上下游服務行業，我們的企業也有很多的機會，這就是今天龍頭房企努力去做多元化的原因。
不過，最後還是要提醒大家，千萬不要相信什麼拋棄房地產的鬼話。只要房地產還是這個企業的主營業務，那就不存在被拋棄的可能。誰信誰就是傻子，誰這麼做也是傻子。
置業
今日頭條：
回到置業層面。下半年，廣州哪些區域或板塊會有剛需的置業機會呢？
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉：
下半年，廣州樓市的商品住宅新增供應量，預估是在518萬平方米左右，大概佔到了全年的2/3。區域上看，廣州商品住宅新增供應主要集中在外圍區域，增城仍是主力擔當，在多個大盤&大量土地入市支撐下，且區域今年5月更迎來上調備案價利好（是全市十一區唯一上調備案價區域），區域項目加推意願強烈，預計今年下半年有140㎡貨量入市。黃埔區以80萬㎡緊跟其後，該區域目前樓市重心主要在知識城板塊，時代天韻二期、康大龍祥匯、龍湖天琅等項目預計近期推出市場，此外，科學城板塊萬科元培裡、中冶逸璟臺也即將入市，預計下半年黃埔區樓市熱度延續。除了東部，下半年的熱點還有南部，其中南沙預計有71萬平的供應，番禺有50萬平。
目前廣州樓市剛需外溢，基本就是孔雀東南飛的格局。就剛需而言，東邊可以重點關注的是黃埔的長嶺居、知識城，增城的荔城和教育城，都是2萬多的樓價為主。南邊的話，番禺的亞運城板塊相對來講還在低位，均價不到3萬，南沙主流的價格都在2萬多不到3萬，所以重點考慮還是金州、蕉門等有地鐵、配套成熟的板塊，方便居住。
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克而瑞：中國房地產大數據應用服務商，十餘年淬鍊，從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環構建，細分領域諮詢服務，縱向產業鏈整合能手，服務於TOP100強中90%的房地產企業。作為中國房地產大數據應用服務商，克而瑞在大數據應用上，同時具備深度與廣度的特色，遠遠走在行業前列。克而瑞成立於2006年，在房地產大數據領域深耕十載，建立起房地產數據庫系統“CRIC”。依託強大的專業研究力量和諮詢顧問團隊為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。通過這兩塊業務，為克而瑞積累了大量讓同行青睞的行業數據。同時克而瑞積極進行縱向產業鏈的延展整合：通過“築想科技”搭建了中國建築建材產業鏈SAAS服務，為房企設計部、採購部、設計機構及上下游企業提供專業服務；通過“中房研協”發佈的中國地產企業測評榜，更是成為業內、社會公認的權威榜單。克而瑞也因為這兩塊業務，分別在建築建材數據領域、企業數據領域，建立起了龐大數據資源，大數據的廣度由此延展開來。
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