中房報記者 苗野 北京報道
沒有最壞，只有更壞。
前段時間，上海某知名房企發行了一筆公司債，當時希望發行50億元，但在反饋階段，交易所提出意見表示不允許，不得已，最後發行規模定格在了39億元。
“交易所提出意見說不允許還明年的，只能還今年到期的39億元。融資是越來越緊張了。”上述房企財務高管表示。對於不允許的原因他並不清楚。
到了7月17日，據財聯社消息稱，監管層通過窗口指導，已進一步收緊房地產企業融資，禁止公司債與票據互還。
消息顯示，此前公司債與票據之間可以互還，但為防止房企融資“渾水摸魚”，交易所和銀行間協會分別檢測通過自身相關部門發行的債務，公司債只能還公司債，票據只能還票據。此外，根據政策放款的上限，只有舊債到期或長租公寓領域，房企才有發行新債的可能。
還有，監管層已限制在香港上市的內地房企在境內發行熊貓債。
“前段時間很多房企如旭輝、龍湖等發債額度縮減大多是因為這個原因。”上述房企財務高管表示。
據中國房地產報記者多方採訪獲悉，此次監管層檢測屬於常規的風險管理，目的是不允許銀證監會所管理的風險敞口繼續擴大。此前監管層對企業再融資償還債務的性質限制不多，現在要求一一對應了。
接受中國房地產報記者採訪的恆大研究院副院長夏磊則透露了另外一個更有深意的信息。她說，“有一個隱形原因是交易所和交易商協會都想更好的監管轄內債券。由於公司債規模更大，會使集中兌付的壓力更大，所以今年1月份交易所發佈了限制公司債用途的窗口指導意見，且僅限於償還公司債。而非金融企業債務融資工具的發行規模沒有顯著降低，如果被用來還公司債，風險都集中在交易商市場了。”
這也是監管各負其責的表現。
這樣的信號給市場帶來了更多的緊張。資金決定了房企未來規模擴張的能力，但它的獲取已經越來越難。
融資更緊了
自2016年10月，房地產企業通過再融資補充流動資金受到嚴格限制後，開始尋求新的融資渠道，到了2018年房地產企業繼續去槓桿，以信託為首的非標業務也被嚴格限制，開發商開始轉向中期票據和公司債融資。
國泰君安統計數據顯示，從2018年年初到目前為止，已有13家上市房企發行了20只中期票據，合計320億元，比去年同期增加32%；已有12家上市房企發行了合計322億元公司債，超過2017年全年7家公司發行的240億元規模。
這些債券發行的目的是為了“續命”，因為從2018年下半年開始，房企就步入了償債高峰期。
但在去槓桿的金融現實下，監管部門開始跟進出臺的一系列有關收緊房企融資渠道、控制債務規模的政策讓房企如履薄冰。
如這次監管層通過窗口指導，禁止公司債與票據互還就是一例。
“票據和公司債都是企業融資的主要方式，一般來說票據時間週期較短，債的償還期限要長一些，但不排除長期票據和短期債務存在的情況。”資深證券市場評論人布娜新表示。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，公司債和票據的發行雖然不互相佔用額度，但因都會帶來負債率的上升進而佔用信用融資空間，相互是有直接影響的。監管層此次叫停公司債和票據互還，就是為了限制房企融資，只讓進行到期債務置換，不讓新增融資。
“非金融企業債務融資工具，有的期限較短。禁止用來還公司債，也有防止期限錯配的意思。”夏磊表示。
長富匯銀基金原總裁楊明偉則對中國房地產報記者發出了“現在行業太艱難”的感嘆，他說監管太嚴很不好做。此前監管層對企業再融資償還債務的性質限制不多，現在要求一一對應了。債券解決長期資金需求，票據解決短期資金需求，一般票據利息都比公司債高，此前可以互還，現在禁止無非是進一步收緊房地產融資。
“我們經常收到房地產的融資項目，但能夠發出來的融資項目非常少。”某金融評級機構人士表示。
“這一鞭子打下來就像一刀砍在背上”
“融資收緊後非常痛苦，這一鞭子打下來就像一刀砍在背上。”某業內人士如此形容融資收緊下的感受。
即將到期的債務使它們如鯁在喉。
儘管從2015年6月至2018年6月，房地產市場首次出現銷售面積上漲週期已經長達37個月，刷新了中國房地產歷史上漲週期最長紀錄； 前6個月行業銷售業績的31家房企銷售總金額達到了25031億元，同比去年同期上漲36.2%。其中，3家房企半年突破3000億元。但根據申萬宏源統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億元、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。
風險也在隱現與擴大。
實際上，很多房企都看到了融資政策收緊帶來的利空效應，紛紛加入“現金流保衛戰中”。
諸如，碧桂園叫停三四五線城市全覆蓋戰略用規模換現金；泰禾為了融資幾乎質押了公司的全部股權，現在面臨超高的償債壓力。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，以前發債可以補充流動資金、運營資金，還債都是用企業流動資金，不存在哪個渠道借錢還哪個渠道。去年暫停了房企發債，今年允許發債，相對來說比去年略顯寬鬆，但發債條件收緊了，對房企的要求更嚴格了。房企不能依靠發債來發展，只能加快銷售回籠資金、提高週轉速度，確保現金流安全。
另外，中小房企基本融不到錢了，以往的銀行貸款，是看房企前100的排名，現在是看前50甚至是前30的排名。“而相比於國企和央企，民企的資金壓力更大，可以看到最近市場上出現的賣股賣項目案例，可不僅僅是小企業，還有大企業。”一業內人士表示。
布娜新表示，房企需注意由於監管所涉及部門不同、期限結構不同，流動性也會大有不同。房企如果過度使用，通過錯配“借新還舊”、“渾水摸魚”則會誘發潛在風險，本次打通交易所和銀行間協會之間的監管，代表監管體系和措施的進一步完善，但勢必會使得房地產企業融資雪上加霜。
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