一、全市情況
二手房網籤量達新房7倍之多，創下歷史新高
在限購、限貸政策不斷加碼的上半年，北京新房市場供求整體低迷，平安好房研究院數據顯示，2018年上半年，北京新房供應157.77萬平米，成交132.73萬平米，成交量創下2005年以來半年度新低，成交均價也滯漲回落，上半年北京新房成交均價為44604元/平米，環比去年下半年下滑11%，同比去年上半年則依舊上揚8%。
從二手房市場看，受到新房供應不濟，一部分購房者被分流至二手房市場，因此，從網籤數據來看，今年上半年，北京二手房網籤量達76929套，較去年下半年上揚58%，但較去年同期下滑12%。但從二手房和一手房的比值來看，2018年上半年已達到了7.6，創下新高。
平安好房研究院指出，北京二手房市場今年上半年的回暖只是向正常水平的迴歸，且房源的平均成交週期是交易巔峰時的2016年的2倍，並沒有出現恐慌性購房的急切心態，由於購房用途以剛需為主，整個上半年北京樓市的購房者心態理性。
△全市新房半年度供求走勢
△全市一二手房半年度網籤套數對比
△全市二手房月度網籤套數走勢
二、成交結構變化
1、區域結構——朝陽區成交佔四分之一，全市僅通州區成交同比上揚
從今年上半年的北京二手房網籤區域結構上看，朝陽區佔據了近四分之一的份額，數據顯示，該區上半年網籤18478套，幾乎是第二位海淀區網籤量的兩倍，但相比去年同期，朝陽區依舊有15個百分點的下滑，而實際上，北京除了通州區今年上半年的成交量較同期提升9.58%，其他區縣都出現不同程度的下滑。其中，下滑幅度最甚的懷柔和密雲，成交套數分別為543套和1258套，分別較去年同期下滑50%和40%。
△全市上半年二手房區域成交結構
△全市上半年二手房區域成交套數及漲跌幅
2、面積結構——50-70平米的房源最受青睞
從今年上半年的北京二手房網籤房源面積段結構上看，50-70平米的面積段成為購房者最為鍾愛的戶型，成交佔比達32%，而70-90平米麵積段成交佔比為25%，居第二位置。大戶型如130-150平米、150-200平米的需求熱度就較低，這兩個面積段的房源成交都僅佔4%。
△全市上半年二手房各面積段成交結構
二手房掛牌情況
1、全市情況——二手房在架量同比增幅達44%
根據平安好房研究院樣本數據統計，截止2018年6月底，北京全市二手房在架套數39120套，較上個月7%，較去年同期上揚幅度達到44%。實際上，
北京二手房在架量在2017年相對保持平穩，而到了今年，由於各地調控的不斷深入，北京首套房貸款利率的上調，導致二手房市場交易平淡，目前投資客已基本趕出市場，成交客戶以自住剛需為主。
△全市二手房新增掛牌與在架走勢
2、區域結構——朝陽區在架房源量佔比超三分之一
從各區域的在架比重看，依舊是朝陽區佔據大頭，數據顯示，截止6月底，朝陽區二手房在架量佔比達34%，超出它25%的成交比重，海淀區佔比15%，同樣也超出其成交比重。通州、房山等區域的在架量都有明顯擴大。平安好房研究院指出，受到目前剛需客戶積極入場因素，外圍區域的房源掛牌量出現激增。
△全市二手房在架區域結構
△全市二手房在架區域top10
3、面積結構——小戶型在架比重略微縮小
從在架房源的面積結構上看，各面積段結構變化基本穩定。其中，60-90平米麵積段的在架量為33%，其次為90-120平米佔比22%，60平米以下佔比17%。120平米以上的大戶型佔27%的佔比。
去年年末以來，在架房源呈現小戶型在架比重略微縮小，大戶型佔比增多的情形，平安好房研究院指出，這與今年剛需客戶集中入市去化一部分小戶型房源有關。
△全市二手房在架房源面積段結構
4、總價結構——300-500萬元總價段房源佔比達36%，較去年同期上揚3個百分點
今年以來，各總價段在架比重變化不大，6月底，300-500萬元在架比重為36%，相比去年同期上揚3個百分點，500-800萬元在架比重為31%，相比去年同期下滑4個百分點。平安好房研究院指出，這與當下房價下滑有一定關係，同時，由於剛需成為剛需主力軍，因此，掛牌房源中，小戶型低總價的房源佔比也出現提升。
△全市二手房在架房源總價段結構
三、價格走勢
1、全市掛牌均價變化——房價低位盤整已達8個月，繼續下滑動力不足
平安好房研究院數據顯示，2017年北京二手房掛牌均價呈現“先揚後抑”的態勢，5月份70825元/平米為年內的最高位。5月份以後，受到“317”新政發揮效力，全市二手房掛牌均價也呈現一路溫和下滑態勢，12月底，已跌至64693元/平米。而進入2018年，全市二手房掛牌均價保持低位盤整，持續保持在65000元/平米上下。截止6月底，北京二手房掛牌均價為65274元/平米，沒有出現繼續下滑的跡象。
平安好房研究院指出，目前北京二手房市場企穩，部分優質房源議價空間大大縮小，尤其是剛需客戶選定合適房源後，即下定鎖定房源，成交週期較年初時大大縮短。
△全市二手房掛牌均價走勢
從今年上半年的漲跌價房源佔比情況來看，跌價房源佔比從年初的16%上揚至20%，而近8成的房源房價未作變動，幾乎很少的房源出現漲價的情況。從下調房價的房源看，多數區域的房價調整幅度多在3-5%之間的水平。
平安好房研究院指出，“317”新政實施一年，買賣雙方心態已接近平穩，儘管還有下調房價的行為，但下調比例，都相對較低，從全市掛牌價格來看，已呈現企穩態勢，議價空間也有所縮小。
△全市房源價格變動情況
2、各區域二手房掛牌價格及漲跌幅——西城為全市唯一一個均價上10萬的區縣
從區域上看，全市僅西城一個行政區在架均價超過10萬元/平米，為102981元/平米，東城和海淀分別以95186元/平米、86867元/平米的價格位列第二、第三位。而平谷則以26317元/平米的價格墊底。
從各區域的漲跌幅來看，多數區域較去年年末房價出現一定幅度的上揚，其中，石景山和順義上揚幅度相對較大，分別為10%和8%，而對比去年6月底，除了順義外，其餘各區房價均出現下滑，下滑幅度最大的有通州、昌平、西城、東城，下滑幅度都在9%以上。
△全市各區域二手房掛牌價及漲跌幅
附
價格最高板塊TOP20
附
價格最低板塊TOP20
閱讀更多 天天播報社 的文章
