追漲殺跌，全世界都一個樣，美國也不例外。2018年1月初美國所有房屋總價值31.8萬億美元，同比增加6.5%，創下自2014年7月以來最大同比增幅。今年過半，房屋中位數已達21.6萬美元，與去年同比增長8.1%，zillow預計明年仍可有6.5%漲幅。
同時，增幅超過美國水平的地區達到17個，其中聖何塞以25.7%遙遙領先，華人置業熱門城市西雅圖、達拉斯、舊金山、奧蘭多分列第3、7、9、13位：
十年前樓市泡沫不會重演
時間撥回10年前，房地產泡沫的破滅讓美國陷入了百年一遇的經濟危機。直至2012年，美國樓市才得以觸底反彈。美國人口普查局數據，2012年1月，房屋平均價格為26.6萬美元。近幾年，隨著美國經濟復甦，樓市也逐漸升溫。
2017年12月，房屋平均價格為39.9萬美元，恢復到危機前的水平。這是否意味著美國樓市泡沫又來了？判斷樓市是否存在泡沫，金融研究院宏觀經濟中心主任黃志龍認為可參考三方面指標：
一是按揭貸款違約比例
按揭貸款違約比例越高，泡沫越大；
二是居民按揭貸款槓桿率水平
槓桿水平越高，泡沫越大；
三是金融機構按揭貸款獲批平均信用水平
信用水平越低，說明按揭貸款門檻越低，泡沫越大。
2008年美國發生次貸危機的一個重要原因就是，購房貸款中出現了許多不良貸款。而這些貸款又被層層打包流入金融市場，形成了倒金字塔的效應。
“當底層的不良貸款出現問題後就引發了崩盤。” 邱方認為，次貸危機以後，美國銀行在貸款審核方面是非常嚴格的，目前來講金融機構的貸款都非常健康，不良信用的人很難獲得貸款。她判斷，當前，美國樓市並不存在泡沫。
黃志龍同意這一觀點，他認為，美國房價再創歷史新高，是美國經濟復甦的原因，也是美國經濟復甦帶動居民收入增長的結果，整體看樓市泡沫並沒有達到次貸危機之前的水平。
“現在說美國樓市泡沫又來了為時尚早。”中國社會科學院美國研究所副研究員、經濟室主任羅振興也認為，一些此前受到經濟危機重創的地區，房價剛剛恢復到危機前的水平，全美房價總體水平也在去年剛剛恢復到危機前的水平。
“相較於居民收入的增加來看(較危機前已有很大提高)，美國目前的房價並不算很高。”
2018年繼續高歌猛進
倘若美國樓市泡沫還未顯現，是否意味著2018年樓市將繼續高歌猛進？黃志龍對美國2018年樓市持謹慎樂觀的態度，他認為在美國經濟持續向好和穩健復甦趨勢下，2018年樓市可能會延續上漲的態勢。
美國樓市持續向好有三大條件：
一、是美國整體經濟形勢向好，支持強勁的購買力。
川普稅改將企業稅從35%降到了20%，對經濟的刺激和家庭的購買力，有極大的推動力。另外，美國失業率創歷史最低水平，消費指數不斷增長，會進一步刺激消費。
二、是弱勢美元效應。
隨著川普稅改落地，更多海外資本回流美國，部分資金會進入房地產行業。此外，弱勢美元可能導致很多國外投資者來美置業，中國即是一例。在美元弱勢時入場，待美元強勢時受益，這也是市場的預期。但羅振興預測，2018年美元貶值可能不會持續。
三、是美國房地產市場整體供不應求。
美國樓市供不應求的背後，是兩大世代的強勁需求。千禧一代(1981年至2000年)逐漸進入買房的年紀，嬰兒潮一代(1964年至1964年)逐漸退休，尋求更好的居住條件。
“美國一線城市，一個房子有多少人在搶，這是我們深入一線的人最能感受到的。”邱方判斷，市場的緊俏，在2018大概率會持續。
並且投資型房產成為熱門，以操作簡單和不受國家距離方便程度的影響，屬於個人置業便利操作的首選。
終於等到你，還好我沒放棄！喜歡我們的文章可以關注微信公眾號：一途資訊洛杉磯站（ID：gh_5d33568e800b），更多精彩資訊等著你喲~
途途整理發佈，侵刪
閱讀更多 iDreamSpace夢空間 的文章
