社區商業在城市商業中一直扮演非常重要的角色，但隨著城市規劃、商業發展、市場需求等變化，社區商業消費的服務和文化營造什麼氛圍？該如何招商落位？通過什麼樣的實踐運營才能有輪有廓？有哪些創新亮點和新的發展趨勢？未來社區商業成功的關鍵因素是什麼？
帶著這些思考和困惑，南京商業地產商會組織的主題為“家門口的繁華”的社區商業沙龍昨天下午在華燈坊好樣卿卿舉行。郝文勇、蘇曉晴、王恆剛、花國平、李紹明、朱逸、佘家明等副會長、理事出席，還特邀森林摩爾商業銜區總經理翁輝、森林摩爾商業街區總監趙雪萍、金地商置江蘇公司營銷客服部副經理張田蒲、保利地產江蘇公司營銷部經理高穎 錢長浩、華潤招商經理孫童晶、招商蛇口招商經理魯祥等嘉賓出席。
主持沙龍的秘書長馮憲法開場向大家介紹，因為下午要去麒麟科技城，他上週的一箇中午在馬群的招商花園城“生活”了兩個小時。在老孃舅吃了簡餐，逛了兩個有特色的文創產品店，又在星巴克點杯咖啡，休息了半個小時：社區商業可以讓生活更美好。
與會嘉賓就自身運營的社區商業項目的成功經驗與痛點困局做了分享，針對南京社區商業的現狀、發展與未來暢所欲言，以下為觀點摘要。
郝文勇華新（南京）置業開發有限公司總經理
華新麗華作為一家國際知名製造業企業，隨著大陸城市發展的步伐，也逐漸越來越多的投入到城市商業綜合體的開發過程中。
華燈坊是華新城的一部分，華新城分為CD地塊和正在籌建的AB地塊。籌建中的AB地塊由6棟寫字樓（含2棟國際甲級寫字樓）和總20萬㎡的大型商業構成，CD地塊包括2棟寫字樓和華燈坊商業、華新城住宅部分。
李金華 南京華新物業管理有限公司華燈坊運營經理
華燈坊2013年開街，面積2.2萬㎡，以餐飲為主力，結合生活配套零售，地上地下各三層。以三大核心元素定義和管理街區：正能量、精緻舒適、生活配套。
摒棄鋼筋混凝土的純商業模式，通過品牌的分佈、主力店調整、營銷活動等傳遞正能量和匠心。也一直思考如何在有限的空間分佈主力店和品類，給予周邊居民和寫字樓日常生活所需和休閒娛樂服務。
此外，華燈坊開展“愛心公益跑”等公益活動，打造露天電影院、mini足球聯賽、夏夜電影院等活動，沉澱街區文化，營造公益氛圍，關注親子家庭。
李紹明 南京商務局原處長
南京一般把5萬㎡以下稱為社區商業，在城市未大規模改造前，大家對社區商業的概念是個體戶，所以我覺得南京社區商業經歷了三個階段。
1.0版本：南湖的“沿街商業為主，加農貿市場”；
2.0版本：以月安小區和中海小區為範本，1萬多平米的盒子，運營商運營加沿街商鋪；
3.0版本：馬群招商花園城，近5萬㎡的集中型商業，為社區居民提供更全面完善的功能和服務。
希望未來的社區商業適當增加政府服務功能，更好的滿足居民生活需要，出現4.0甚至更高版本的社區商業。
朱逸 江蘇智儒投資管理有限公司董事長
從實際運營者角度來看，需要考慮社區商業如何和社區人群做有價值的互動。項目前期的定位、招商、管理等各個環節，不能盲目或千篇一律，首先要關注、瞭解和識別社區商業的人群。
周圍人群是社區商業的基本點，社區商業一定要和周圍人群緊密聯繫。以便利為主，即使在檔次概念模糊的情況下，還是要現實的結合人群的需求。原則上房價較高區域，社區商業品質相對有保證，集中剛需人群的區域，社區商業更多是滿足基本生活需求。找到社區商業的生存空間和存在的基本價值，在此基礎上，再思考提升和優化。
佘家明 深圳花樣年商業管理有限公司華東區區域總經理
每個社區商業不是千篇一律的，項目不一樣，服務群體也不一樣。因此要注意：消費群體不一樣，該如何提供服務；其次，如何更好地為合作商戶服務。
花樣年南京現落地兩個項目：板橋的“花生唐”項目已開業3年，是成功案例。此外，正在籌建中的喜年中心項目，整個項目體量32萬㎡，商業部分6.7萬㎡。我覺得做社區商業是基於服務，首要要找準服務對象和定位，再去做市場營銷、人員管理等。此外，操盤項目要學會思考如何在短期內看到投資回報和項目價值，商業品牌也要“量體裁衣”，商業項目不同，操作手法自然不同，不能如出一轍，而是因地制宜。
王恆剛 南京歡樂港商業管理有限公司總經理
社區商業有很大發展空間，一是品牌渠道下沉的需要；二是隨著消費者消費能力提升、消費意識增強，社區商業的發展也是消費者的需要。社區商業一般規模比較小，但麻雀雖小五臟俱全，和做大型購物中心一樣需要投入一定的精力和財力，定位、規劃、招商、運營每個環節都要做好。
結合慕斯薈的操盤運營經驗，社區商業定位是關鍵，需要找準目標消費群體，然後，規劃設計、業態佈局、品牌落位、開業運營、營銷推廣等都需要緊緊圍繞定位來做。社區商業重招商更要重運營，運營過程中持續進化是關鍵，不斷優化品牌、提升服務，完美服務設施，美化環境空間，持續開展營銷活動等。最後，作為社區商業，配套功能性不可忽視，完善的配套可以增強項目的粘性，提高顧客光顧頻次。
花國平 江蘇興地集團商業事業部/美利廣場總經理
我覺得現在做商業不僅需要資金，更重要的是要有思想。美利廣場建築面積7萬㎡，輻射30多萬人群，定位於社區配套完善的大廠區域商業中心。項目做到因地制宜、因人而異，致力於做好周邊居民的社區社群社交服務。
“因人而異”我覺得可分為三個方面：區域消費人群的研究、老闆或決策層的商業思維、職業團隊的招商運營能力。我理解的社區商業應該具備辦證辦照等政府服務功能的社區中心配備的商業，所以我覺得最新版本的社區商業應該結合“企業投資運營+政府服務功能”，做到更便捷更全面的服務本區域的百姓需求，這也許是未來發展的方向。
魯祥 招商蛇口招商經理
招商花園城作為5萬㎡的服務型社區購物中心，是整體自持運營的項目，業態相對較為豐富，但項目前期在定位、招商、業態選擇等多方面都有受限，近年來公司也一直在積極調整。我覺得社區商業更多是對周邊人群的精準定位和分析，做好社區配套屬性，結合周邊消費者的調研，來推動項目在品牌、業態定位等多方面有更好的展現。
招商花園城取得的成績，一方面是團隊的能動性，另一方面是市場造就的。招商花園城和森林摩爾兩個商業捱得很近，我們也在反思如何與森林摩爾的品牌、業態等方面打造差異化，尋求互相補充，同時，隨著城東商業的陸續開業，我們也正積極地應對，為城東商圈做貢獻。
翁輝 森林摩爾商業街區總經理
森林摩爾商業街區開業已滿3年，地理位置靠近中山陵景區，招商時期這個位置並不被看好，也面臨很多的困局。森林摩爾憑藉建築特色，定位藝術時尚為主題，引入了各式雕塑，自建了林端美術館，以開放式街區的模式展現給消費者。
作為一個區域型的項目，我們在意顧客在街區視覺聽覺的感覺，希望通過場景的打造，優質的服務，品牌的優化讓消費者喜歡上這裡。我覺得不論項目大小，距離遠近，每個項目都要有自己的特色，也要找到自己的發光點。
孫童晶 華潤招商經理
社區商業發展到現在，更多承載的是一群人或一個生活圈內的人群的小型社交生活圈的功能。未來隨著社區商業的發展，應定位服務周圍1公里-3公里內特定區域人群，面對不同的客層，滿足衣食住行的基本生活需求，更多的要打造公共空間，留住核心人群。
錢長浩 保利地產江蘇公司營銷部經理
保利江蘇公司從商業角度來說，現在還是起步階段，未來在社區商業方面也有規劃和合作。與央園合作的保樂薈項目作為未來五年內的第一個社區商業，面積大概1萬㎡，預計明年五月開業。未來在主城區還會有商辦的項目開發，此外，保利最近在鎮江也有合作文旅項目。
未來保利地產會根據商業定位、客群、運營等需求量身打造匹配的商業項目，將會涉及社區商業、購物中心、文旅項目、商辦項目。
張田蒲 金地商置江蘇公司營銷客服部副經理
從營銷角度看，社區商業已經從傳統沿街底商逐漸演變發展，需要更高的商業品質，所以需要提前考慮前期定位方向和規劃方案，包括目前逐漸發展的街區商業，小型社區中心商業等，但銷售商業和自持商業各有利弊，自持商業對後期整體商業價值有提升作用，但對企業現金流有影響，必須根據不同區域，地塊指標分析後，採取不同開發策略，實現價值最大化。
高穎 保利地產江蘇公司營銷部經理
我來保利之初，很不適應以地產開發的思維考慮商業，所有的指標是“賣賣賣”，銷售與經營之間矛盾凸顯。但保利中央公園保樂薈的17㎡的商鋪在王恆剛王總的操盤下，租金可達15元/天，投資回報率9.6%，但畢竟這是個例，普遍項目投資回報率達到3%-5%很不錯了。如何平衡銷售與經營的關係成為課題。
項目定位、品牌篩選等方面都有共性，我一直在思考是否可以通過設計手法，賦予建築趣味性和更強的體驗感，打造舒適區域，與居民生活的休閒娛樂相結合，再融合好的商業理念，社區商業一定如虎添翼。
蘇曉晴 南京問策商業顧問管理公司總經理
根據國家購物中心分類標準，可分為：都會型、地區型、社區型和郊區奧萊型。社區商業又可以分為內向型社區商業和外向型社區商業。社區商業與物業體量無關，是指消費人群中流動人口不足5%的商業體，輻射半徑往往在3公里以內。
社區商業是屬地型商業，最重要的是為區域內居民服務，由於每一個社區消費人口和生活方式不同，其實精準定位非常難。社區商業存在很多難點：首先牽涉專業技術，市場調研難做；其次，租金成長與租戶門檻；其三是社區商業目前大多為個體戶，租戶資源相對匱乏。
運營社區商業注意SOLOMO，即：本地的、社交的和移動的。“品質生活不是昂貴的消費”，社區商業要兢兢業業做到精準極致，首先要考慮兩個問題：顧客是誰？他們為什麼來？
社區商業將突破傳統商業窠臼，創新社區商業全新打造思路：功能力求“小體量大容量”，品牌實現“小體量大品牌”，空間更加註重場景營造。用“物超所值的服務+多元業態組合”打造符合社區消費的商業業態。
儘管從拿地、商業策劃、建築設計到招商及運營管理，社區商業的每個環節都充滿挑戰，但沒有挑戰的事情註定無人喝彩，將每個環節做到極致，社區商業的小體量也能有大作為。
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