導語
融創參與孔雀鎮開發。
融創公寓不少，自身在西北片區擁有海豚灣項目，如今又參與孔雀鎮開發。
一句玩笑話，“融創真是對動物系列產品情有獨鍾”。
本文關鍵詞：
1、昆明有多少公寓
2、購買公寓的原因+缺點
3、公寓投資回報
昆明有多少公寓？
在本月初小陳朋友圈發了相關“某第一梯隊開發商接手呈貢某公寓項目”的消息，其實從那時起，融創的經營團隊已經開始進駐項目接手工作。
在融創參與投資之前，孔雀鎮並不是“問題/滯銷樓盤”，恰恰相反，孔雀鎮是一個“賣出了住宅價格”的公寓樓盤，3月/5月孔雀鎮鮮花公寓兩次銷售，基本售罄，並且在6月還要再開盤。
當然，融創旗下的公寓還少嗎？
拿海豚灣來說，共計13棟，總量約8000套公寓，目前主推的39-65㎡的loft公寓；孔雀鎮，平層公寓，戶型48-53㎡，總量約4000套公寓。
昆明公寓到底有多少？
幾萬套公寓，密集分佈在昆明西北片區、呈貢新區。
來看住宅非常稀缺的呈貢新區：
除了孔雀鎮項目，另一個公寓巨無霸項目當屬湧鑫昆明之窗，總建面80w平米，除寫字樓/商業街/酒店大概面積40w平米之外，剩下的基本為公寓，就算按照100平米/套計算，也有4000套公寓。
包括暫未面市的呈貢新城吾悅廣場，根據規劃公示，規劃建設4棟商業用房，18棟住宅樓，1棟公寓。
還有今年又重新加推面市的老項目，比如韻城國際公寓（雙鐵韻城的公寓），主推loft。
此前已經售出的公寓還有七彩雲南第壹城、實力心城、第七街區等等。
初步測算，總體同樣超過1.5w套。
以西北片區為例：
中鐵雲時代廣場，整個項目6棟，其中2棟寫字樓戶型稍大，另外4棟均為小戶型辦公產品，也稱為公寓，這四棟總樓層27-30層不等，每層16戶至20戶不等，房源總量2000套左右，同時另外2棟寫字樓中還有部分小戶型房源。
綠地雲都會，3棟公寓，3棟寫字樓。其中3棟公寓總高23層，四梯二十三戶，房源總量1500套左右，寫字樓中同樣是有小戶型房源，最小面積63平米。
新城吾悅廣場，目前規劃兩棟公寓，總層高20層，其中一棟房源514套，公寓房源總量1000套左右。
恆大名都同樣此前銷售出了一棟loft公寓；海倫中心，整個項目4棟，部分樓層被分割成公寓產品在售；金泰國際，今年也推出了一棟公寓……
初步測算1.5萬套。
其他區域，公寓同樣不少。
南市區光是潤城、海倫國際兩個本身佔地就超過兩千畝的大盤，就提供超過5000套公寓。
海倫國際三號地塊，目前正在主推曼哈頓loft公寓，產品設計原因導致項目較為受歡迎，最近已經連續2個月每月開盤推一棟，月銷500套以上，單是該地塊就有5棟公寓。
潤城，目前正在主推x公寓，為了滿足不同客戶需求，還特意區分了毛坯和精裝兩種產品，當然價格也不便宜，1.1w-1.4w。
二環內的項目，包括俊發逸天峰、萬彩城、昆明廣場悅中心、北大資源博泰城、保利六合都還有公寓在售或者暫未推出。
無奈的公寓
根據昆明銳理的數據顯示，去年賣出的1206萬方商品房中，住宅銷售面積817.53萬方，佔總量的67.7%；銷售套數68140套，同比增長19.4%；辦公物業（寫字樓+公寓）銷售面積149.28萬方，銷售套數18230套，同比增長81.4%，成交均價9990元/平米。其中高新區辦公物業賣的最多（非泛亞片區），成交面積約34.19萬方，其次是呈貢新區，成交面積25.95萬方。
（2017年昆明樓市銷售數據，來自銳理）
在我看來，去年的寫字樓+公寓產品已經是去化非常不錯的一年了。
但儘管如此，截止今年1月，公寓存量還剩154.45萬方，去化週期約23個月；辦公產品存量424萬方，去化週期約34個月。
不是開發商不懂行情，而是在項目開發之初，商業+住宅的混合土地性質有著“商業面積”硬性指標。
而公寓，不過是對於開發商來說開發難度、銷售難度最小的一種選擇。
什麼人適合買公寓
不可否認，公寓需求不小，以下四類情況，構成了購買公寓產品的主要原因：
1、假設限購來臨，異地客戶無法購買昆明的住宅，那麼不限購的公寓產品確實成為外來入昆剛需的首選。
2、假設首套房（特指住宅）購房資格較為珍貴（貸款優惠、首付比例等等），而住宅價格較高，那麼低總價的公寓，很有可能成為剛需人群為了不佔用首套房購房資格的過渡型居住選擇之一。
3、假設已有兩套住宅貸款在還，購買住宅已經貸不了款，那麼手中還有閒錢可用於投資房產的這一類購房者，在不願意一次性付款購買住宅的情況下，很有可能會選擇能夠貸款50%的公寓產品。
4、假設，只有購買公寓才能滿足特定的商業經營需求。
購房之前你也得先清楚以下缺點：
1、首付需要50%，且貸款只能貸10年，目前來看商業貸款利率上浮30%以上；
2、商業用地，產權40年；
3、商業用水用電，價格高於居民水電價格，且沒有煤氣
4、二手房交易稅費較高（正常徵收契稅3%，五年以內交易個稅1%，增值稅5.6%）
5、公攤較大（部分公攤超過30%）
6、昆明loft公寓大多層高4.5米，不太適合1.8米以上人士前往
7、不能落戶（除呈貢外）
公寓的投資回報
而實際上，我們知道二手公寓由於稅費問題，不好出手，但是在租售比上，公寓還是算非常不錯的。
（當然，不一定是說是因為公寓就租售比排名高，總體還是因為小戶型產品租售比較高）
比如，前幾天有網友留言，說“朋友前幾年花十幾萬買的xichengshidai小公寓，現在月租1600，十年就可以回本”。這算是，在“以前”中購入房產應有的回報。
以前看，公寓租售情況還可以
現在呢，再不買擔心以後買不起
未來呢，又怕不好出租不好出手
以上為正文
要不回頭看看四個假設？
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