4月，在穩定調控房價的宏觀思路指導下，上海進一步收緊購房政策，將貸款利率優惠由9折提升至9.5折，實現貸款變相加息；再加上，從去年起上海在租賃住房規劃上的重點發力，使部分購房需求增長得以放緩。第一季度，上海二手房住宅成交36326套，交易量與去年同期相比下降4.35%。雖然上海整體市場與去年相比稍顯冷靜，但一些核心小區仍舊具備一定活力。
2018年Q1上海核心盤分佈熱力圖
雲房數據研究中心根據上海二手房小區成交金額和成交量兩個指標，通過數據挖掘和算法，進行權重得分計算排名，選取交易量活躍的500個核心樓盤為代表進行研究。
2018年第一季度，成交最為活躍的核心樓盤呈現出兩極分化的趨勢。一方面，總價較低的核心樓盤仍是許多剛需購房者選擇的目標；另一方面，高價位的樓盤表現也十分搶眼。
（注：如需完整核心500盤名單，留言回覆郵箱獲取）
數據顯示，上海市活躍度最高的前十個核心盤中，單價在9萬/㎡以上，總價1500萬以上的高價盤佔據2個名額；套均總價在500萬以下的樓盤仍是主力，前十的排名中佔據6個。而這一數據與上海核心盤整體規律呈現出高度的一致性。
圖表顯示，2018年第一季度二手房成交活躍的核心盤中，總價在500萬以下的住宅最受消費者歡迎。套均總價在800萬以上的住宅成交量佔比16%，多於套均總價在500萬-800萬的住宅。
我們通過對上海市500個活躍核心盤調查發現，浦東新區二手房成交最為活躍，核心盤佔有量高居榜首，達153個；其次是閔行區（64個）、寶山區（57個）。
上海市16個城區中，僅浦東新區的核心盤就佔據31%的份額，是閔行區2倍，虹口區的38倍。
根據2018年第一季度二手房網籤數據統計，浦東新區核心盤二手房成交量以總量3552套同樣高居榜首，閔行區以1906套之差位居第二，黃浦、長寧的樓市則相對穩定，成交量分別佔據末尾兩席。
通過對核心盤房齡的比對發現，房齡在0-20年的樓盤是市場主流，其中10年以下的新樓盤最受購房者歡迎。而房齡在30年以上的樓盤相對較少，佔3%。
說明
核心盤的定義：成交活躍且具備較強的資金吸納；
核心盤的方法論：依據小區的成交金額及成交量的兩個指標
第一步：數據歸一化處理
為將兩個指標同趨化，對每個小區的成交量及成交金額進行歸一，
其中，μ為樣本的均值，σ為樣本的標準差。
第二步：確定權重
為判斷兩個指標的重要性，對其進行試驗權重，最後我們認為兩個指標同等重要，各指標權重均為50%；
第三步：算出活躍指數
活躍指數=成交量歸一結果*50%+成交金額歸一結果*50%
意義：活躍指數越高，說明此盤更為核心。
附表：2018年Q1交易活躍片區TOP50
（如需完整核心500盤名單，留言回覆郵箱獲取）
閱讀更多 雲房數據研究中心 的文章
