文 | 時代財經 黃昱 5月11日，證監會按法定程序核准了富士康的上市申請，它登陸A股市場正式進入倒計時階段。不管是此前的36天過會，還是高效地被審核通過，富士康的閃電速度引起資本市場的廣泛關注。
一向有“全球最大代工廠”之稱的富士康，被公認為是製造業的“獨角獸”企業。這樣一家企業在中國大陸的一舉一動格外引人關注，就在富士康申請上市的差不多時間段，其聯合碧桂園在廣州拿下的三塊商住用地。
其實近十幾年來，這家制造業巨頭一直在中國大陸房地產市場悄悄試水。據時代財經不完全統計，自2005年以來，富士康的對外口徑中先後披露過五個商業地產項目、兩個住宅項目以及47個工業園區。
然而，這些項目中，五個商業地產項目的進展十分緩慢，至今沒有一個成功開業。多位業內專家表示，商業地產的運營對於富士康這樣的製造型企業而言，還是存在成本高、專業性強等阻礙。
多個地產開發項目擱淺
今年1月15日以及2月26日，廣州增城的三塊商住被廣州市碧城科技投資有限公司拿下，這家公司背後的企業引人關注。時代財經查閱國家企業信用信息公示系統獲悉，廣州市碧城科技投資有限公司背後的實際控制企業為富士康和碧桂園，兩家企業共同成立的廣州市碧發科技投資有限公司在碧城科技佔股75%。
此番富士康聯手碧桂園在廣州市增城區連下三地，共耗資59.7億，土地面積總計36.2萬平方米，總建築面積達70萬平方米。據悉，這些土地都將用於朱村科技小鎮的建設。
“富士康和碧桂園的合作是優勢互補。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，碧桂園是房企龍頭，有建設特色小鎮的經驗，而富士康的產業以及資金優勢將有力推動科技小鎮的建設。另外廣州增城等地的軌道交通建設促進了地價的提升，有助於提升房地產的投資收益。
雖然富士康曾明確表示過不做地產開發，但其在地產板塊的佈局卻從多年前已悄然展開。富士康自1988年投資大陸以來，不斷擴充與完善佈局，如今已創建了八大主力科技園，分別為深圳龍華科技園、江蘇崑山科技園、杭州錢塘科技園、 北京科技園區、山西太原科技園、煙臺科技園、 山西晉城工業園、 上海松江科技園。
另外在武漢、成都、杭州、營口、秦皇島等地還有幾十個工業園，據時代財經不完全統計，截至目前，富士康已在28個城市建有47個廠區，已知總佔地面積約為9259萬平米。
郭臺銘是深諳土地價值的人，他在購入深圳龍華地塊時曾說過一句名言，即“看得見的土地我都要了。”事實上，富士康也早在2005年搭建了自己的地產業務平臺——香港軒盛投資有限公司，其主營業務方向便是“房地產綜合開發”。
從2005年前後，軒盛就在就在上海、長春、貴州、太原、深圳、武漢、重慶等地陸續獲取商住地塊，其中上海陸家嘴的上海總部“富士康大廈”項目最受人關注的。
這塊位於上海陸家嘴金融區的土地是富士康於2005年以“鴻海中國（大陸）總部”的名義拿下的，於2012年開始施工。時代財經在3月底實地探訪“富士康大廈”時發現，大廈已經封頂，但還未竣工，現場仍有工人在玻璃外牆作業。
據時代財經不完全統計，自2005年以來，富士康在中國大陸共有五個商業地產項目，兩個住宅銷售項目。除了上海的“富士康大廈”項目，在2009年、2012年、2013年以及2015年，富士康分別投資重慶商業地產、長春“玉蘭新天地”、貴州“富士康商貿城”以及樂山商貿綜合體，但後期這些項目卻鮮有消息傳出。唯一的兩個住宅銷售項目，武漢“軒盛·灣郡”項目以及武漢富士康工業園區附近別墅項目得以在2010年和2011年開盤。
面對富士康在商業地產的試水，易居企業集團CEO丁祖昱曾發文表示，“說實話，我可以理解郭臺銘，畢竟做代工毛利率太低。再加上最近幾年整個市場競爭加劇，進出口疲軟，成本上升，富士康的錢越來越難賺，一分一釐都是’血汗錢’，而房地產商卻賺得盆滿缽滿。”
富士康商業地產項目難以成功運營的很大原因，一定程度上也與成本高、回報週期長以及運營管理能力等緊密相關。深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓分析認為，囿於主營業務和房地產業務所需的相關資源和投放不一樣，所以類似富士康這樣的傳統制造業企業涉足商業地產無法取得理想成果。
地產進入緩慢收成期？
“富士康的土地佈局進入緩慢的收成期。”儘管商業地產項目屢遭擱淺，但協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認為富士康土地的收成期正在來臨。
作為一家勞動密集型企業，富士康和國內許多製造商一樣，面臨著勞動成本提升、淨利潤低等問題。富士康IPO說明書顯示，其在2015年、2016年、2017年營業收入分別為2728億元、2727.13億元、3545.44億元，淨利潤分別為143.5億元、143.66億元、158.68億元，淨利潤率僅為5.26％、5.27％和4.42％。
而房地產開發領域的淨利潤率則相對較高，中原地產研究中心統計數據顯示，研究的112家房地產企業平均淨利潤率在2015年為8.3%，2016年為8.2%。徐楓認為，房地產行業在一二線城市雖然還是個香餑餑，但是從全國範圍內來說，房地產開發領域是要去產能的。
“所以像富士康這樣的製造企業進入到這一行業後，也會意識到這一問題，開始慢慢縮減投入或者直接轉讓土地以獲取現金。”
這與黃立衝所提的“收成期”相契合，他解釋道，一般製造型企業在某一區域投資建設工廠時，都會獲取較多低成本土地，這些土地往往會囤積起來，十幾年后土地大幅升值，這個時候拿出來和開發商一起開發或轉讓，可獲取不少利潤。
受益於近年來的產業內遷，富士康的土地價值將逐步釋放，成為中國大陸擁有最多工業用地的企業之一。據時代財經不完全統計，富士康所擁有的工業園區和科技小鎮佔地面積至少為9259萬平米。黃立衝表示，富士康的土儲價值很高，尤其在深圳的土地儲備能量巨大。
2011年富士康出售的一塊深圳土地就為其帶來了不菲的盈利。2006年9月15日，富士康斥資約4.32億元拿下深圳寶安區一幅佔地面積6.7萬平方米的土地。時隔五年後，富士康在港交所發佈公告稱，子公司富泰宏精密與其母公司鴻海以8.79億元人民幣將這塊土地賣給了深圳城市建設投資發展有限公司，淨賺一倍多。
近年來富士康在深圳拿地的步伐仍沒有停下，2017年8月18日，富士康子公司鵬鼎控股（深圳）股份有限公司以底價13.73億元競得一塊寶安區的商業用地，土地面積為9306.98平方米，建築面積為9.3萬平方米。今年1月24日，鵬鼎控股又以1.23億低價摘得深圳寶安一工業用地，土地面積為4.51萬平方米，總建築面積為18.05萬平方米。
除了拿地，富士康旗下房地產業務相關的子公司也越來越多。時代財經查閱富士康IPO說明書發現，富士康全資子公司河南御品置業有限責任公司的主營業務就是房地產開發與管理，成立於2014年。另據富士康在臺灣證券交易所發佈的公告所知，2016年4月29日，集團為配合上海的土地轉型工作，收購了富昱置業（上海）有限公司79.77%的股權，該公司經營範圍也包括房地產開發銷售等。
《郭臺銘與富士康》一書中寫道，“ 郭臺銘認為，當一個創業者做出重大投資決定後，就不要去理會土地市場、股票市場、外匯市場的變化，如果沒有一股埋頭向前的衝勁，必會產生心理不平衡的現象。”在中國走過的這30年來，富士康已然是行業的龍頭老大，對創業時期而言的不良誘惑，似乎沒有再抵制。
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