近兩天，七個省會城市又出新政了。有些網友反映，南京樓市這麼火，怎麼還不出新政？還有網友，希望我寫篇文章，專門分析一下當前的南京樓市。
老楊眼中的南京樓市，可能與你們的感受，反差很大！老楊想告訴大家，今年以來，南京樓市看似火爆，但只在演床戲，男主角動作生猛，女主角浪叫不斷，其實虛得緊呀。與長沙和成都相比，性質大不同！老楊冒著被打的危險，潛伏床下，撰文揭密：2017年南京床戲的假高潮。
2016年，除了北上廣深等四大天王之外，中國房地產市場中還出現了“四小龍”，南京、廈門、合肥、蘇州，樓市之強，房價高漲，傲驕全國。
細察四城，最風光的時點存在差異：2015年下半年至2016年一季度蘇州最風騷；2016年二三季度合肥最霸氣；2016年四季度至2017年一季度廈門最狂野；2017年二季度以來，南京繼續引人關注。
2016年四季度以來，最強勢的城市不是南京，而是杭州。但若論自2015年四季度以持續強勢的總程度和總時長，則南京應是全國第一名。
關於2016年南京的強勢，老楊沒有任何疑議。2016年東部和少數中部省會房價全都大漲，作為區位優勢較強的南京，房價漲幅更大些，符合邏輯。
2017以來南京樓市的真實溫度
我想要探究的是，2017年以來南京樓市的真實情況與定性。今年以來，很多關心南京樓市，尤其是本地人，都感覺南京樓市高燒不退，一房難求，無數購房人寢食不安，甚至眼睜睜的含淚到天亮。
那麼，這些人的感覺靠譜嗎，他們真的看清並理解南京樓市的本質了嗎？這要打一個大大的問號！
市場本身的真相，就體現在數據中。一個市場，不管是是樓市、股市、商品市，衡量市場溫度的主要指標，就兩個：價與量。其中，價的權重大於量。
一般標準：量價齊漲，代表樓市熱；量價齊跌代表樓市冷。
還可以進一步細分，比如樓市升溫期，可分為三個階段：1､量增價平，屬於升溫初期；2、量價齊漲，屬於升溫中期，也是行情的主升浪；3､量縮價漲，屬於升溫期的後期。
那我們就看看南京樓市的量價指標。首先看價格。
2016年四季度以來，由於新房定價被嚴格管制，南京新房成交均價基本持平，如果看新房價格，則市場相當平淡。
還是重點看看二手房價格。相比新房限價，二手房價格可能更好反映南京房價的真實波動。
從安居客二手房掛牌價格來看，2016年11月之前，南京房價保持快漲，其後小漲，而2017年5月之後，基本止漲，9月微跌。
2017年以來，南京二手房價僅累計上漲4%（9月相比1月）。這麼一點點的漲幅，還好意思稱為“樓市火爆”？我看這正是降溫初期的特徵，繁榮期的末端特徵，對於投資者來說，純屬魚尾、雞肋！
2017年，有幾個城市樓市確實較強，明顯強於南京。比如成都，同樣拿安居房二手房掛牌價走勢，今年以來累計上漲20%，而且9月繼續上漲中……
僅看過去一年走勢，還無法看清本輪南京房價上漲的節奏。找一個典型樣本小區，江北的江岸水城，以及所在的橋北板塊。
從安居客的掛牌價格來看，2015年下半年開始上漲，橋北板塊至2017年三季度，基本翻倍，其中，分為四個階段：
1、2015年下半年啟動上漲，小漲。
2、2016年上半年加速漲，主升浪，大漲。
3、2016年下半年減速漲，小漲，其中2016年四季度小漲12%。
4、2017年前三季度，高位盤整，微漲5%左右。
覆盤可知：本輪南京抄底季是2015年前三季度，次佳購房季是2015年四季度至2016年一季度，略好購房季是2016年二三季度，中性購房季是2016年四季度至2017年一季度。
對於投資者來說，2016年10月之後就進入“垃圾時間”了，沒意思了。
上述安居客的掛牌價，可能存在偏差，因為只有賣出去的價格，才是真實價格。也總人網友反映安居客上的數據有問題，但其實他們說的都是微觀數據，比如某小區某套房的掛牌價。而老楊常用的是一個城市的宏觀數據。
大家對於鏈家的成交價，接受度比較高，確實較為靠譜。接下來，通過鏈家網上的微觀房源成交價，看看兩個樣本小區的二手房真實價。
這兩個小區的二手房成交量都較大，而且一個在傳統市區，一個在江北新區，基本可以代表全市的二手房價總體情況。
一個樣本小區是雨花區的金地自在城，第二街區，選2室戶。
今年6至8月，成交三套，平均2.3萬元。
今年一季度，成交兩套，平均2.1萬元。
去年8至12月，成交五套，平均2.2萬元。
這也就意味著，金地自在城市近今年6-8月的成交均價，只比去年8-12月，微漲4.5%。跑不贏貸款利率！
另一個樣本小區，是江北的江岸水城，選2室戶。這個小區成交量特別大。只選三個時段。
今年7月底至8月，均價2.1萬。
今年3月至4月，均價2.1萬元。
去年9月底至12月，均價2萬元。
這也就意味著，金地自在城市近今年6-8月的成交均價，只比去年8-12月，微漲5%。跑不贏貸款利率！
通過分析上述兩個樣本小區（一個市區、一個郊區）的真實成交價，結論簡單明瞭：2017年三季度相比2016年四季度，南京二手房成均價微漲5%左右，這一幅度，小於安居客上全南京的二手房掛牌價漲幅，說明多數想賣房的業主，其實優勢不大，房子並不好賣。
而過去一年左右，5%的微小漲幅，對於投資者來說，沒有任何意義，如果算上貸款成本，反而虧錢！
再次證明一點：對於二手房市場來說，去年四季度開始，就不適用投資了，甚至不急的高端改善，也可以緩緩再買大房子。
接下來，觀察衡量樓市溫度的另外一個重要指標：成交量。
關於南京新房成交量，2017年以來大降。據易居研究院跟蹤的全國50城新房成交面積，2017年9月上半月，南京成交面積同比2016年同期大跌62%，排名50城跌幅榜第8位！
南京新房成交量大跌，存在失真現象，主要是政府嚴控新盤銷售節奏，同時有些開發商也不急著領預售證、推盤。
好吧，我們還是要回到二手房市場，洞察真相。
下圖是中原南京公司的二手房月度成交量，我臨時只能找到這組數據。雖然中原在南京的市場份額不太大，但通過一個公司的交易量，還是很容易看清全市交易量變化軌跡的。
看圖一目瞭然：2016年10月之前，量很大，市場真正的強勢。2016年四季度，量大跌，市場降溫。2017年春節後小反彈，最高月份是3月，但相比2016年8､9月，仍低很多，屬於弱反彈。2017年4月開始，量重新回落，至今。
近幾個月的量能很低，這也正是部分南京粉絲向老楊反映的：二手房不好賣。量低迷，自然會傳遞到價格上去。一般規律，量縮兩個季度之後，價格會止漲、然後開跌。而近兩個月，南京的二手房市場正是這一特徵。
我從網上查二手房交易量，百度到幾則關於南京二手房市場新聞報道，分享兩段如下，供大家參考：
來自網上房地產的統計數據，上週全市的二手房交易量為1533套，比前一週的1726套下降11.2%，降幅達到近一個月以來的新高。記者還了解到，自8月中旬以來，隨著買賣雙方交易意願的低迷，南京二手房市場已經出現單週交易量的三連跌，8月14日-20日的成交套數為1928套，此後一週降至1836套，隨後繼續降為1726套和1533套，下降軌跡相當明顯。
從單月的交易量上來看，中介人士表示，相較於新房市場受到嚴格的政策調控影響，二手房交易的數據往往更為真實。南京過去三個月的二手房交易量確實存在降溫的趨勢，今年5月份南京二手房市場共成交11083套二手房，是今年以來單月交易量最多的一個月，此後6月份降為9210套，7月和8月分別為8836套和8215套，南京二手房交易量已持續下跌三個月。（馬祚波）
通過上述理性客觀的分析，通過細緻的觀察南京樓市的量價，不僅不能得出南京樓市火爆、強勢的結論，反而是樓市正在降溫、表現弱勢的特徵！
那麼，為何那麼多人仍堅信南京樓市很強？
老楊的觀點是：由於官方嚴厲的限制新盤定價，南京出現顯著的一二手房價格倒掛現象（比多數城市都嚴重），導致新房市場持續出史無前例的“變態狂”；另外，層出不窮的高價地，導致地市高燒。而缺少專業素質的人們，被這種異常現象所矇蔽，也被專家、身邊人所洗腦，出現一種類似傳銷的瘋癲的幻覺：大南京已是一線城市！開發商一致高看南京！高價地必定出高價房！南京房價永遠漲！
比如：鏈家地產資深人士介紹說，由於新房限價，樓盤價格普遍低於人們預期，一二手倒掛的現象也十分明顯，因此部分投資型需求的買家往往將更多精力放在新房的搖號上，如江北新區的官方設定“紅線”為25000元-30000元/㎡，然而安居客等網站上的掛牌價要高出新房5000元/㎡左右，為了獲得更為豐厚的回報，二手交易受到不同程度的影響。
比如：據房天下數據研究中心統計，9月1日—9月13日，南京共有7盤推出近1300套房源。其中亞泰山語湖、明發浦泰夢幻家、中糧鴻雲、南京碧桂園等均已售罄；純新盤恆大悅瀾灣也取得了去化七成的成績。江北亞泰山語湖在9月8日推出了72套房源，銷許均價16486.96元/平方米—16668.36元/平方米，吸引了1763名購房人報名登記，中籤率僅4％，創南京樓市中籤率新低。江寧純新盤恆大悅瀾灣，精裝均價26595元/平方米，共375套房源，692組買房人參與搖號，中籤率54%。南京碧桂園推出的20套房源均價18748元/平方米，64組客戶參與搖號，中籤率31%。此外，城東麒麟板塊的中糧鴻雲和城南板橋的明發浦泰夢幻家推出的房源也吸引了超千組的購房者，均已售罄。
嚴格講，南京的新房市場，已經不能稱為“市場”。市場經濟中，價格是最敏感的信號燈。而過去一年南京新房市場中的信號燈被黑掉了。一個沒有信號燈的市場，不能叫市場。如果你一定想叫什麼市，不如叫它“黑市”，在黑燈瞎火中，一群人在偷偷摸摸的做交易。
在南京新房限價的前半段，黑市黑得歷害，有關係、有地位、有權力的人，才能買到被嚴重低估價格的房子。普通購房者，只能乾著急。
在南京新房限價的後半段，引進的搖號、公證機制，同時打擊茶水費、各類捆綁等，則黑市中點亮了幾盞的燈，於是變成了彩票市場與賭場的混和物。普通購房者無成本中獎的機會增加，於是就出現了上述一開盤動輒千組購房者的宏大場景。
以這樣全球無二，全國史無前例（可能也後無來者）的亂相、怪相，以這樣被嚴重扭曲、變態的現象作為證據，能用來證明南京樓市很強勢、很火爆嗎？
當然不能！作為客觀、理性、資深的房地產分析師，老楊堅決反對這樣沒有邏輯的研判。
從購房者的角度來看，面對那些一二手房價格明顯倒掛的新盤，確實可以參與搖獎，萬一中獎了呢？ 確實能佔到一定的便宜。這也是理性經濟人的正常選擇。不過，這其中也會隱藏一定的風險，後面再作分析。
今年以來，常見很多南京網友嘲笑老楊的紅色預警。對此，老楊不避諱，坦誠相見。
2016年11月30日，老楊撰文，對於12個城市發佈紅色預預警，其中包括南京（點看文章）： 12城紅色預警。
現在看來，發佈紅色預警之後，南京的二手房成交價，又微漲了4%左右。預測確有偏差，但不能算全錯。
當時文中有明確定義：紅色預警：房價接近停漲或開始高位盤整(對應70城中某某城市房價環比漲幅環比近零或零)，後市將停漲、隨後下跌。
由於南京新盤定價被嚴厲壓低，情況特殊，屬非市場行為，所以去年預警之後，我從未反對過南京的朋友買這類特珠的新房，在微博問答和分答中，都曾建議過南京的自住客去買這類新盤。只是不建議投資者、改善需求者買入市場價的房子了（以二手房為主）。
未來兩年南京房價能扛跌嗎
接下來，預測一下南京的房價走勢，分析下是否會出現“南京房價永遠漲”。在預測之前，我想與大家一起回顧一下歷史。不懂歷史者，無以看未來。
先看三則新聞：
過去十年，我國經歷了三輪房地產短週期，其中包括三次低迷期。我發現一個現象：每次樓市低迷期，南京都會出現新房大幅促銷、老業主鬧事等類似的新聞。比如2008下半年至2009年一季度，2011年四季度至2012年上半年，2014年。
如果再向前追溯一個週期，則2006年南京樓市鬧事的樓盤就更多了，當前房價最高的河西商務區，是當時老業主鬧事最兇的區域（當時這一區域正處於開發建設高潮期，新盤很多）。南京樓市新兵娃子們，可以問問老前輩。
樓市降溫期、低迷期，出現這種事情，並不算稀奇，但在一二線城市當中，每次降溫期，都出現類似現象的城市並不多。南京樓市是否存在這一基因？這一命題很大，老楊本文不作展開，有興趣的朋友可思考一下。
再上一張房價走勢圖，回顧歷史，定性當前。
這是一個基期為2006年1月的房價指數圖。不懂基期與指數的網友，可略過，只看曲線走勢即可。
江蘇的三個典型城市，南京、無錫、徐州，代表三類城市。
06年、08年、11年，樓市低迷期，房價最不扛跌的是南京！無錫和徐州都比南京扛跌。這一現象，肯定會讓多數南京朋友們費解，呵呵。以後有機會，老楊現再揭此秘吧。
看本輪房價上漲，南京的漲幅巨大，將無錫和徐州遠遠拋在身後！南京的房價指數走勢，已嚴重偏離了過去十餘年的中樞線，明顯有泡沫。而徐州無泡沫。無錫呢，哥你猜。
這是新房價格指數，2016年四季度開始，南京曲線調頭向下，也即穩中小跌，這只是由於新房限價的異常因素。問題的關鍵，明年，將會假戲真做。假爹變真爹。呵呵。老楊預計，本次下跌，南京將再次不扛跌。
南京的高價地與新盤走向
2016年至今年，南京賣了很多地，而且是高價地。這一現象，同樣出現在合肥與蘇州。房企集聚，地王頻出。
吃瓜群眾們，總有一種迷信：開發商拿高價地，是經過深思熟慮、反覆算計的，甚至還有政府內幕消息，不可能出現虧錢賣房的。
而事實上，過去十年，全國虧錢賣房的高價地，抓把頭髮都數不過來，還有連保證金都扔掉，也要退地的。
就看當前，蘇州與南京，一堆高價地都被套住了，不信你去這兩個城市各調查兩個月吧。可點看老楊的一篇文章：未來兩年，面對六種苦逼，開發商有多少淚要流？
當前，南京也已露苗頭。看新聞如下：
從9月11日領取預售許可證至今，位於麒麟的京奧港未來墅一直處於輿論的漩渦當中，原因很簡單，這是一家當年的“地王盤”。在南京土地出讓新規則出臺之前的去年4月15日，麒麟板塊的新“地王”歷經61輪瘋狂競爭之後誕生了，北京京奧港以47.6億元摘得麒麟板塊科技創新園中心地區的G09地塊，樓面價高達22353元/㎡，而此前麒麟板塊的最高地價只有8260元/㎡。京奧港拿地之時，周邊樓盤的售價只有17000元-22000元/㎡，尚不及地價水平。而如今這家樓盤的價格被政府限定在25884元/㎡，只比地價高出3500元/㎡，許多人認為開發商鐵定“虧本”。
注意，兩個關鍵詞：虧本、去化率7成。
虧本，說明開發商當初高價拿地的決策屬於失誤。
去化率7成，說明這個價格就是市場價，不屬於“一二手房價倒掛”。
如果你能深切的理解這兩個關鍵詞，你將會嗅到南京樓市中剛剛散發出現的一股危險信號！一切，剛剛開始。注意，是新房市場！是很多人仍認為火爆的新房市場！
如果你實在理解不動，那就請你了了解一下當前蘇州和合肥的新房市場，幾個月後，南京將跟他倆一樣！
臥槽，緣份呀。2016年他們是龍兄龍弟，2017至2018年他們將是難兄難弟。四小龍中，近親的合肥與蘇州，遠房表弟廈門，都從了，只有南京仍在假高潮。
2017南京購房者面對的四種誘惑與陷阱
1､在限價的前期階段（去年常見），開發商有很多空子可鑽。看似有些新盤價格低於市場價三四成，但如果剔除額外付出的喝茶費或捆綁車庫或裝修費等，可能僅比市場價低一成或二成。而這樣的划算空間，在房價下跌之後，可能會被抹掉，甚至跌破你的實際購買價。
2､或者經過多次搖號中獎，或者求爺爺告奶奶的託到了關係，但你所花費的精神煎熬，你所欠下的人情債，成為無法量化的隱性成本。
3､開發商都不傻，被政府硬性壓低售價之後，很可能出現程度不一的“減配”現象，降低建築質量與配套設施標準。尤其是那些高價地項目，很可能賺不到錢，而近兩年業界流行跟投，具體項目盈虧與操盤者切身利益密切相關，大概率會壓縮各種成本。而這些問題，只有到交房之後，甚至入住幾年之後，你才會有切身感受。
4､多次參加新盤搖號，總搖不中，等不及了，忍不住了，誤以為南京市場總體仍是高燒，以為二手房同樣也應有些投資價值吧，於是退而求其次，買市場價的二手房。或者喜滋滋的買到只有七成去化率的新盤（比如京奧港未來墅），卻不知它已不存在“差價”。2018年，等爹吧。
老楊突然想起了紅樓夢裡的賈瑞！
2016年四季度以來，很多南京購房者、投資客的精神狀態，有些類似這位小賈公子。
小賈公子非權貴，沒有江湖地位，但卻單相思的愛上了實權紅人王熙鳳。多次伺機試探挑逗，慾火焚身，卻總不得手。臘月天深夜，被王熙鳳假意約到後花園，被關鎖在內，冰凍一夜。後多次被戲弄、被爺爺責罰。病了。仍然害單相思。
後有跛足道人來化齋，口稱專治冤業之症，取出一面鏡子，兩面皆可照人，鏡把上面鏨著“風月寶鑑“四字，遞與賈瑞道：“這物出自太虛幻境空靈殿上，警幻仙子所制，專治邪思妄動之症，有濟世保生之功，所以帶他到世上，單與那些聰明傑俊，風雅王孫等看照。千萬不可照正面，只照他的背面，要緊，要緊!”
賈瑞收了鏡子，向反面一照，只見一個骷髏立在裡面，唬得連忙掩了。又將正面一照，只見鳳姐站在裡面招手叫他。賈瑞心中一喜，盪悠悠的覺得進了鏡子，與鳳姐雲雨一番，鳳姐仍送他出來。到了床上，哎喲了一聲，一睜眼，鏡子從手裡掉過來，仍是反面立著一個骷髏。賈瑞自覺汗津津的，底下已遺了一灘精。心中到底不足，又翻過正面來，只見鳳姐還招手叫他，他又進去。如此三四次。眾人上來看看，已沒了氣，身子底下冰涼漬溼一大灘精。
老楊如那位道士，2016年11月底好心好意發出紅色預警，對南京少數樓市狂熱派、投資客進行心理治療，奈何他們年輕氣盛，心火過旺，老愛看鏡子的正面……
唉，有些網友，不諳歷史、沒有經驗、不懂技術、只想發財，在樓市混，還太嫩了呀……
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