粉絲問：楊老師您好，關注您較長時間，非常崇拜您。我是蘇州本地人，現在住虎丘附近新拆遷的房子，23樓帶閣樓170平米，目前還有一套古城區70年代的小房子出租，還有一套2008年虎丘附近的小房出租，共3套房。但是因為地域偏北，金閶新城這邊的房價永遠是最低價，政府也沒合理規劃，婚紗市場很混亂，所以房價不可能和園區，新區一樣的高價。今年古城區的房子租客退租了，我想把古城區盤門附近70年代的房子賣掉，重新買一套年代新一點，面積大一點的房子繼續出租。想請教楊老師，1.現在的時機適合換房嗎？2.是繼續換次新房還是要換新房？3，蘇州成長空間大的區域在哪裡？園區是肯定的，但價位高。新區？相城區？太湖新城？吳江區？
從城市發展規劃與規律來看，蘇州保護古城，重在東西兩翼發展，所以有了工業園區與高新區。像蘇州這種情況，房子升值最大潛力板塊，肯定不在古城區。歷史文化固然好，但你固步自封、不做更新，樓市也就死氣沉沉了。打個比方：文人的優雅，在商人看來，就是酸腐！
虎丘雖處古城外，但周邊也屬文化保護區，因此，也就別奢望此區域的房價長期能跑贏全市大勢了。
因此，你當前所持有的三套房，皆屬”非優質“資產。除非你工作在附近，否則長期來看，都應賣掉，置換到更具升值潛力的地方，即便是自住，新城區也比古城區舒服。
長期的升值潛力區域，首推園區。湖西已成熟，湖東與中環東線之間較好，南向的獨墅湖也不錯。另外尹山湖板塊也行。西部的高新區，弱於東部，但優於北部，高新區的中環西線內外，有較大潛力。投資性用房，不要怕房價貴，寧可選”對的板塊中的小房“，也不要選”錯的板塊中的大房“。
關於市場走勢，長期看多，短期看空。蘇州房價，處於下跌初期，去年3月後呈高位盤整，近幾個月盤不住了，二手房開始跌了；去年出讓地王較多，如今多數被套，估計下半年會有被套項目割肉出貨，帶動新房下跌。
具體建議：儘快賣掉兩套非自住房，立即掛牌，爭取未來一個月內賣出。如果不在虎丘上班，且如果當前自住這套子沒有房貸，或有房貸但利率無折扣，這套自住房也可賣掉，當然這屬於較徹底的做法，可根據自己的性格加以考慮，謹慎性格，也不用急著當前就賣，分步實施，未來再賣。
至於買進時機，估計明年才會出現好時機。不必著急。關於較佳買入區域，上述已有說明。
買新房和優質次新房，皆可。
【公眾號：1、楊紅旭樓市研究 2、購房研練社】
【去“分答”或新浪微博問答，聽讀老楊更多幹貨】
閱讀更多 購房研練社 的文章
