近期，我院發佈了一份由研究員 近期，我院發佈了一份由研究員詹毅凡 執筆的 《“限價令”下大中城市房價失真程度排行榜》。 摘出要點，與大家分享如下。
一、 研究背景
2016年4季度以來，熱點城市紛紛出臺新一輪樓市調控政策，主要包括“限購、限貸、限價、限售”等四限令。其中，新房限價政策由於短期見效明顯，成為多地政府調控的首選。地方政府的行政干預下，新房備案價格受到了嚴厲管制，新房實際價格也會有被人為壓低的可能性。“限價令”下的新房價格並不能夠反映市場的真實情況，也增加了有關部門對於各地調控效果考核的難度。
相比之下，二手房受地方政策控制較少、買賣面臨的約束更少、市場化程度更高，價格形成機制基本市場化。通過比較2016年11月以來國家統計局發佈的新房價格指數與二手房價格指數累計漲幅，本文對全國40個大中城市的限價嚴厲程度以及新房價格失真程度進行了分析和排名。
這40個城市包括了4個一線城市，分別為北京、上海、廣州、深圳；31個二線城市，分別為天津、石家莊、呼和浩特、太原、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊；5個三線城市，分別為丹東、無錫、徐州、惠州、三亞。
二、40個大中城市價格指數
1、近一年半新建商品住宅價格指數漲幅
本報告設定的“近一年半”是指2016年11月-2018年4月期間，其中，近一年半漲幅為該期間各個月新建商品住宅價格指數環比漲幅的直接加總。2016年9月底住建部開會，要求16個熱點城市穩定房價，提出房價環比不增長的目標。其後，熱點城市陸續出臺調控措施，其中包括對新盤限價。
如今，一年半已經過去。從數據上看，西安、重慶、徐州、瀋陽和貴陽這五個城市近一年半漲幅大於15%，分別為19.1%、15.5%、15.2%、15.2%和15.0%。相對來說，重慶和瀋陽的調控政策與其他熱點城市相比較為寬鬆，因此其房價漲幅也較高，未來不排除有升級調控的可能。西安、徐州和貴陽這三個城市的相關負責人在“五一”前後已被住建部約談，西安和貴陽目前已經升級了調控措施，徐州暫時還未回應。
深圳、南京、福州的下跌幅度較大，跌幅分別為4.3%、2.3%、1.7%。這三個城市價格指數下跌可能由於兩個原因，其一由於政府限價力度較大，導致房價人為降低；其二由於市場需求減少，市場由供不應求轉為供過於求，使得價格指數高位回落。
另外，無錫、合肥、杭州等7個城市房價也出現小幅下跌，跌幅都在1.5%以內。其餘城市房價保持上漲，其中哈爾濱、昆明、大連等9個城市房價漲幅在10-15%之間，呼和浩特、長沙、寧波等11個城市的房價漲幅在5-9%之間，青島、濟南、武漢等五個城市房價漲幅在1-5%之間。
2、近一年半二手住宅價格指數漲幅
從二手住宅價格指數來看，長沙和烏魯木齊近一年半的漲幅較高，分別為16.6%和15.5%，說明上述城市在調控之下需求依然較旺。北京、合肥、上海和石家莊的二手房價出現下跌，跌幅分別為2.4%、1.5%、1.4和0.2%，說明市場逐漸轉冷。
其餘城市總體漲幅為正，其中，青島、廣州、太原等8個城市漲幅在10-15%之間，哈爾濱、寧波、杭州等15個城市漲幅在5-10%之間，丹東、濟南、呼和浩特等11個城市漲幅在0-5%之間。
3、40城新房限價力度
從二手住宅價格指數與一手住宅價格指數近一年半來累計增幅的差值來看，武漢、無錫和杭州這3個城市差值最大，分別為10.5%、10.2%、10.1%，說明在新房價格被抑制的同時，二手房價格依然保持較高速增長。換句話說，政府出臺“限價令”後，新房價格失真較嚴重。另外，青島、深圳、福州等6個城市的差值在5-9%之間，烏魯木齊、成都、惠州等8個城市的差值在1-4.5%之間。
值得注意的是，一手房價漲幅超出二手房價漲幅過多，即二手住宅價格指數與一手住宅價格指數近一年半來累計增幅的差值為負的城市，例如貴陽、西安、徐州等城市，房價上漲壓力較大，所以受到了住建部的約談，要求控制房價，遏制投機炒作。未來此類城市有很大的可能升級調控力度。
三、主要結論
通過對比2016年11月以來新房價格指數與二手房價格指數的累計漲幅，報告發現，全國40個大中城市中，武漢限價力度最大，貴陽限價力度最小。而就大戶型項目來看，無錫和深圳限價力度最大。
目前熱點城市對於房價的調控壓力較大，住建部在“五一”前後約談了12個熱點城市的相關負責人，強調“房住不炒”的定位。通過本報告的分析可以得出這些城市基本上都是一手房價漲幅超出二手房價漲幅過多、投資炒作過熱的城市。約談之後各大城市紛紛出臺嚴格的調控措施，嚴打炒房。未來“限價令”排行榜中排名末尾的城市很可能升級調控。
“限價令”作為政府短期的管控手段，不具有可持續性，樓市長期平穩健康的發展，需要房地產長效機制作為支撐。通過研究各地“限價令”的調控力度，可以發現新房市場真實供求關係的扭曲程度，有利於還原更真實的市場。在後續推進調控的同時，加大新房供給、抑制不合理的購房需求、查處新房銷售市場的各類亂象、加快培育住房租賃市場，都將從根本上解決市場供需矛盾、促進行業的健康發展。
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