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文 / 李院長
不知不覺，世界盃都只剩最後2場比賽了。
不知不覺，2018年也已經過去一半了。
在年初的時候我曾寫過一篇2017年的土地市場分析文章：《 》。時間過得真快，感覺距離那篇文章的發表還沒過去多久，就又到了做半年總結的時間了。
在年初的分析文章中，我引用了2016年土地市場分析的結語，告訴大家“現在上車仍然還不晚！”
但有些槓精對此卻不以為然，認為我只是每年都在鼓吹房價而已。
然而在2018年，重慶樓市到底經歷了怎樣的一個上半年，我相信身處在樓市中的每一個人都非常清楚。
如果不是“限價”、“限售”這些政策調控得當，那麼上半年重慶樓市的火熱程度絕不會輸給五一節的洪崖洞。
市場的運行是有其內在規律的，而那些對於研究的邏輯一無所知的槓精，只不過是一次又一次用自己的無知打自己的臉而已。
如今2018年已經過去一半，那麼在過去的這半年裡，重慶的土地市場又呈現出了什麼樣的新趨勢？未來的重慶樓市又該怎麼走呢？
與去年一樣，我們認為今年上半年的土地市場同樣也表現出了五個比較明顯的趨勢：
1、趨勢一：成交面積持續增長，樓市庫存壓力增大
還記得在今年4月初，重慶市國土房管局發佈了《關於2018年全市住宅用地供應計劃的公告》，今年全市計劃供應住宅用地29000畝，比去年的38000畝一下子減少了9000畝。
此公告一出，幾乎所有人都把這個信息解讀為主城住宅供應量減少，房價還要持續猛漲的信號。
那個時候我就告誡大家，真相併不是你看到的那樣。（參見文章《供地減少，房價要飛？真相併不是你看到的那樣！》）因為減少的這9000畝，主要是集中在遠郊區縣，而主城的土地供應量從近期趨勢來看，是增加的。
有些槓精又不相信，非要我拿出所謂的“實錘”。
好吧，現在實錘來了：
今年上半年，主城房地產開發用地成交713.2萬方，同比增長4.7%，佔去年全年的土地成交面積的比重達到57%。
很明顯，上半年的土地成交量不但沒有減少，反而是略有增加的。
其實從去年開始，主城的土地供應就已經出現了向上的拐點，改變了連續三年縮減的趨勢，開始出現增長。這就意味著半年到1年之後的商品房供應量是比較有保證的。
另外，7月2號，重慶市財政、稅務、房管等部門在聯合下發的《關於調整房地產開發經營業務計稅毛利率等政策的通知》中，調高了房地產開發商的企業所得稅計稅毛利率和土地增值稅預徵率，意在催促開發商快速出貨，快速回籠資金以緩解現金流壓力。
所以我們可以認為，在未來的半年到1年的時間裡，至少主城的商品房供應量不會對房價上漲帶來任何壓力，反而會帶來庫存量增加的風險。
2、趨勢二：地價漲速放緩，房價上漲壓力減少
講完成交量，再來看看成交價格。
2017年的土地成交價格是上漲得非常明顯的，全年平均樓面地價達到4628元/平米，同比2016年大漲了46%，漲幅接近一半，而相比起2015年的價格直接翻了一倍多。
這樣的價格漲幅也直接反映到了今年的商品房的價格上，讓主城商品房價格出現比較明顯的上漲。如果不是限價政策的控制，這個商品房價格的漲幅會更加明顯。
而今年上半年，房地產開發用地成交的平均樓面地價達到5102元/平米，雖然比起去年還是有所上漲，但漲幅已明顯縮小，從去年的46%下降到10%。
這樣的漲幅是比較健康的，也是市場、政府和購房者各方都可以接受的。
另外，從“地房比”這個指標來看，今年上半年成交土地樓面價與上半年商品房成交建面均價之間的比值為44%，比去年49%的地房比下降了5個百分點，也從側面反映出房價上漲的壓力得到一定程度的緩解。
從樓面地價的變化可以看出，未來一段時間，由成本推高房價的壓力將明顯減小，未來的商品房市場將變得更加平穩可控。
3、趨勢三：容積率下降明顯，品質樓盤可能增加
上半年成交的土地面積同比增長了4.6%，但成交土地相對應的建築面積同比卻小幅減少了4.4%。
很明顯，建築面積的略有減少並不是因為成交土地面積減少導致的，而是由於成交地塊的平均容積率下調了。
從2010年到2017年8 年時間裡，每年成交土地的平均容積率都是在2.0以上的。最高達到2.45，最低也有2.01。
去年全年成交土地的平均容積率在2.07。而今年上半年，成交商品房開發用地的平均容積率僅為1.92，第一次降到2.0以下，比去年下降了0.15。
在往年成交的地塊中，常常可以看到4.0以上的高容積率地塊。
以去年為例，去年全成成交的開發用地中，容積率在4.0以上的土地就有15宗，佔比超過了10%。有些地塊的容積率甚至達到了6.9甚至是7.9。
而今年上半年成交的所有開發用地當中，沒有一塊容積率超過了3.5。
我們都知道，容積率是評判一個樓盤品質好壞的一個非常重要的指標。（參見之前的科普文章：《 》）
容積率降低帶來的一個可能的結果是未來市場上的低容積的品質樓盤會越來越多。不管是對於城市形象來講，還是從居住品質來講，這都是一件好事。
4、趨勢四：溢價率略有下降，聯合開發成潮流
溢價率反映的是開發商對未來市場的預期。
從上半年的情況來看，溢價地塊數量佔比仍然是在不斷上升的。
在上半年成交的60宗土地當中，有溢價的土地達到37宗，佔比61.2% ，比去年上升5.4個百分點。
但另一方面，平均溢價率卻出現了小幅下降，從去年的20.8%小幅下降至今年上半年的18.6%。
溢價地塊佔比持續上升，說明大量的開發企業對於重慶的市場前景還是非常看好的，6成以上的地塊都有不止一家開發商搶著要。
而溢價率下降我認為至少反映出兩個方面的問題：
一方面是從去年到今年樓面地價的快速上漲也讓眾多開發商感到了成本的壓力和對未來市場風險的擔憂。
儘管每出來一塊土地仍然有非常多的開發商來搶，但很多開發商，尤其是資金規模小一些的開發商已經感覺到力不從心。
再加上對未來房價持續快速上漲的預期有所改變，所以加價的衝動明顯減弱了不少。
另一方面是聯合拿地、聯合開發漸漸成為了土地市場上的潮流。
與其殺個你死我活，把地價抬高給自己下套，倒不如大家聯起手來，一邊吃著火鍋唱著歌，一邊就把生意給做了。至於後面怎麼分利，那就是人民內部矛盾的問題了。
所以現在我們可以看到很多由兩家、三家、四家開發商聯合開發的項目。像禮嘉的禮悅江山更是由五家開發商聯合開發，估計每次開項目會都要租個禮堂才坐得下。
5、趨勢五：供地結構不平衡加劇，內環沒地了
在2017年的土地市場分析中，我就提出重慶主城的土地供應結構是失衡的。供應量雖然大，但大部分供應都集中在了內環以外的新興區域。
而今年，這一趨勢更加明顯，供地結構的不平衡進一步加劇。
2017年，內環以內的地塊數量佔比為21.1%，而今年上半年，這一指標下降到了10%。每成交10宗土地，只有一宗是位於內環以內。
2017年，內環以內地塊建築面積佔比為13.6%，而今年上半年，這一指標下降到了7.5%。
這7.5%當中，還有一大部分的功勞要算在龍湖頭上。龍湖在李家沱拿的那塊地，建築面積達到82萬方，佔了整個內環內成交土地建築面積的8成。
如果除開龍湖這個項目，內環內成交土地的建築面積佔比僅能達到1.5%。
如果再把範圍縮小到環線以內的核心區，那麼成交地塊宗數佔比和建築面積佔比這兩個指標則分別只有5%和0.4%。
環線內沒地了！內環內也沒地了！
在新成交地塊中，我們看到了魚嘴、水土這些近貼著外環的板塊，也看到了像龍興、南彭、木耳這些外環以外的區域。
新成交的土地已經開始慢慢向外環逼近，甚至已經跨出了外環的範圍。
另一方面，如果除開龍湖在李家沱那塊樓面價4604元/平米的地，內環內其它地塊的平均樓面地價達到了8612元/平米，比整個主城的均價高出了接近70%。
所以不管主城整體土地供應量有多大，內環內的地塊還是非常稀缺，價值仍然是非常堅挺的，受市場波動的影響會相對較小。
如果手上持有內環內的品質物業，那現階段一定不要輕易出手，這將是在未來對抗風險的非常優質的資產。
從上半年土地市場表現出來的這五個趨勢可以非常清楚地看到：
主城在未來的商品房供應量是有保證的，房價上漲的壓力也會得到有效的緩解，未來市場會逐漸趨於平穩。
這應該是大家都希望看到的一個結果。
另一方面，供應結構不平衡的現象卻在不斷加劇，核心區內的品質物業將會越來越稀缺，也將會成為對抗未來樓市波動風險最有效的武器。
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