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坊間流傳，人生有三大錯覺：股市會漲，房價會跌，她喜歡我（他還愛我）。
儘管樓市的調控已持續將近兩年的時間，但上半年的杭州樓市，土地市場、新房市場依舊延續了此前的熱度。過去的經驗讓開發商們覺得，政策總是會轉變，眼下的問題總是能找到解決方法，他們期盼著限價放開，期盼著政策鬆動，期盼著杭州能走出“獨立行情”。
那麼，開發商的種種幻想，下半年會落空嗎？
尚未入市的高價地
能等到下半年限價放開嗎
下半年限價是否會放開，顯然是開發商最為關心的一個問題。
去年以來，因為限價的原因，不少板塊的新房與二手房價格倒掛嚴重，這也是搖號搶房的根源。
限價的另一個影響，就是高價地紛紛推遲入市，造成市場供應量不足。據錢報記者統計，僅去年出讓的涉宅地塊，就有上百宗尚未入市。
城東新城某樓盤從拿地到現在已過去一年半的時間，卻遲遲沒有開盤。房企的心理開盤價是6萬元/m2，但目前能拿到的審批價格僅僅為4.5萬元/m2。
對房企而言，如果下半年限價繼續嚴格執行，那麼迫於資金壓力，一些高價地項目不得不平價甚至虧本銷售。
不過，房企在拿這些高價地時，本就帶著賭博心態，賭限價政策的放開或者鬆動。
浙報地產傳媒研究院院長丁建剛表示，拿地企業對限價放開的預判並未實現。他認為，眼下開發商更應研究市場，管控好自己企業的風險，而不是考慮和限價博弈的問題。“近半個月來，市場呈現微妙變化，特別是土地市場，是不是降溫還需進一步觀察。但開發商對市場的判斷，從7月來的土地出讓情況，可以看出有了改變。”他表示，在市場和政策都不確定的情況下，不同房企之間資金情況的不同，心態、策略、判斷的不同，都會導致最終不同的決策，因此是否會有大量房企選擇在限價之下入市，還不好說。
中房信息科技數據資源中心首席企業諮詢師陳煥春則指出，儘管有很多高價地待入市，但是開發商拿地也不僅僅賭限價的放開。從上半年的土地市場來看，無論是杭州還是浙江省內的三四線城市，都是房企投資的熱點。“不管是為了企業的規模繼續擴大，還是僅僅為了生存，拿地是必然的。對於不少開發商來說，與全國其他城市相比，杭州依然是一個投資的優選。”
濱江金茂府項目副總經理黃津程則認為，限價可能會在一定程度上有所鬆動，但不會一下子放開：“接下去還有大量的隱性供應要入市，讓開發商貼著成本賣，有一定的利潤空間，慢慢迴歸理性的市場是比較合理的。”
國內已有城市明確提出限價目標，半年漲幅不得超過6%。這也意味著，限價幅度或會略微鬆動，但限價本身會長期堅持。
回購地塊自持部分
只是一種幻想而已
在尚未入市的地塊中，有相當一部分土地是含自持比例的，而算上自持部分的話，這些土地的實際樓面價都相當高，保本銷售價格遠高於周邊在售的新房價格。因而要在限價情況下銷售，房企自然不情願。
過去，有一些樓盤在土地拍賣時，涉及到配建安置房、保障房等等，對於開發商來說也是提高了實際的樓面價。但記者注意到，這其中有不少樓盤通過補繳土地款，最終將這部分安置房、保障房進行了回購，然後作為正常商品房進行銷售。顯然，如果自持部分可以回購，那麼對於開發商來說將會是收回成本的最優選擇。而過去回購的成功經驗，讓開發商對自持地塊的未來，還抱有回購的幻想。
然而，至少到目前為止，這種“破題”的方法也僅僅停留在想象上。浙江中原地產首席分析師荊海燕說，之前開發商拿下的含有較高自持比例的地塊，自持部分主要還集中在做長租公寓、養老以及資產自持等，並沒有找到很好的破解之道。
宅地難拿，部分房企去年選擇拿商業地塊，打擦邊球建造酒店式公寓。但如今“限酒令”出臺，地塊出讓條件中都明確規定不得建造酒店式公寓，產權證面積需300m2以上。
過去也曾有過“限酒令”，但開發商往往預留好管道，賭政策會不了了之，也賭監管不會嚴格，最終調整為酒店式公寓出售。
對於這樣的幻想，還能再一次實現嗎？對此，開發商人士認為：“如今監管這麼嚴，很難再打這樣的擦邊球了。”
前不久，七部委發文整頓市場亂象，下半年將對各個城市展開巡查，又有誰敢打擦邊球？
丁建剛則表示：“開發商不能老是寄望於政策的朝令夕改，或是監管不嚴。今年杭州酒店式公寓的居住屬性比過去明顯更突出了，所以即便面積300m2以上的商業產品，如果地段好，同樣有市場需求，可以做一些深度的產品研究。”
下半年繼續走“獨立行情”
理論上比較困難
調控近兩年時間，全國一些城市的樓市逐漸吹起了冷風，但對於杭州，開發商顯然是有所期待的，期待它能走出所謂的“獨立行情”。這個預期會落空嗎？
黃津程對此持謹慎態度。他認為下半年的行情一定程度上還能延續火熱，但隨著供應量慢慢跟上，市場將會逐漸迴歸理性：“過去五年時間，杭州人花在買房子上的錢佔可支配收入的比重越來越高，貸款的額度也相當高，有不少購房者的需求被提前透支。同時，作為買房資金來源的一大主力，貨幣化安置的減少，也會造成直接影響，接下去，是否還有足夠的購買力去消化大量的隱性供應量是存疑的。”
在丁建剛看來，過去的這一年多時間，杭州走的就是“獨立行情”，但未來還是不是能夠持續，非常不確定。“特別在宏觀經濟形勢、金融貨幣政策可能存在變化的前提下，理論上是很困難的。”
荊海燕認為，雖然每個城市的樓市節奏各不相同，但從宏觀經濟大環境來看,隨著市場上資金流動性大減，冷靜應該是下半年樓市的主旋律。“杭州這一波大熱的行情已經持續了兩年，從最近土地拍賣颳起涼風、新房搖號熱度下降、二手房價格鬆動這三級市場的綜合表現來看，這波行情有種強弩之末的感覺，人們的心理預期已經發生了改變。現在不少樓盤已經開始主動搶跑、搶客戶了，接下來，像蕭山市北、餘杭良渚這類有多盤蓄勢待發的板塊，未來的競爭會比較激烈，不排除有些高週轉的企業會以適度的降價換走量。”
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