中房報研究員 許倩/文
“房地產開發投資佔固定資產投資比重”及“房地產開發投資佔GDP比重”可以看作衡量一個地方經濟增長對地產投資依賴度的指標。比重越高，說明地產投資依賴程度越嚴重。中國房地產報記者獨家統計發現，從房地產投資額佔GDP比重來看，全國31個省份（市、區）中，海南省的這一數值達到44.2%，排在其後的有寧夏、重慶、安徽、貴州、雲南、北京、四川、福建、浙江，該比值均超過16%。而這幾個省份（市、區）2016年GDP增速均跑贏全國。
分城市來看，在中國房地產報記者統計的30個典型城市GDP對地產投資依賴度排名中，三亞房地產投資額佔GDP比重高達86.21%，其後分別是海口、鄭州、西安、貴陽、珠海、福州、杭州、惠州、成都、合肥、重慶、武漢、廈門，該比值均超過20%。
不得不承認，房地產仍然是當前中國GDP增長的重要支柱。“經濟運行對房地產和基建投資的依賴度仍然較大。民間投資活力不足，部分領域瓶頸仍未打破，制約增長潛力發揮，穩增長與防泡沫之間的平衡更富有挑戰性。”央行在2016年底發佈的一份報告指出。
由此產生的一個惡性循環是，如果投資依賴度不能主動下調，則中國經濟轉型就非常困難。而且，在這種情況下，貨幣超發是必然的。而貨幣超發的結果，大部分資金或明或暗流入房地產領域，進而房價暴漲，再度助漲地方經濟對房地產開發投資“熱情”的依賴。
2017年，隨著熱點城市房地產調控的升級，這些熱點城市房地產對經濟的貢獻率亦可能會下降。
東北三省地產投資不力 經濟增速下滑
中國GDP的高速增長與其他國家（美國、德國、日本等發達經濟體）有一個顯著的不同之處，就是對投資的依賴度太高。而在各項目投資中，又對房地產領域投資的依賴度更嚴重。
衡量依賴度有兩個重要指標：房地產開發投資佔固定資產投資的比重；房地產開發投資佔國內生產總值(GDP)的比重。後者更能反映一個城市對房地產的依賴度。而前者，則暗示一個城市樓市泡沫的積累程度。
“每年房地產開發投資不應超過社會固定資產投資的25%。有的地方40%、50%的投資都在建房地產，這個城市的產業結構是畸形、沒有發展後勁的，而且會出現泡沫。”房地產業內專家胡志剛曾表示。
按照25%的合理標準，29個省份（黑龍江、新疆未公佈固定資產投資數據）中，2016年度房地產投資額佔固定資產投資比重超過這一數值的省市有6個，分別是上海（54.9%）、北京（47.81%）、海南（47.71%）、遼寧（32.55%）、廣東（31.23%）、浙江（25.26%）。這些地方的樓市泡沫壓力已經顯現。
從房地產投資額佔GDP比重來看，胡志剛認為，控制在10%以內比較合理。而記者統計發現，31個省（市、區）中，22個省份的這一比重都超過了10%，超過20%的省份則有3個，分別是海南、寧夏、重慶。經濟增速排名靠前的幾個省份，也是地產投資依賴程度比較嚴重的地方。
海南省，作為中國最好的海景資源大省，本應大力發展旅遊產業和服務業，成為“中國的夏威夷”，但由於產業體系不夠完善，海南省一直深患“房地產依賴症”。2016年，海南房地產開發投資佔全省固定資產投資總額的47.71%，佔GDP總量的44.2%。
海南省2016年GDP增速為7.5%，但多年來深度依賴房地產的結果曾造成2015年、2016年海南房屋遍地、庫存高企。2016年下半年以來全國樓市銷售熱潮亦使得海南省高庫存得以有效緩解，但深度依賴房地產模式的隱患和風險亦很大。海南省住建廳廳長丁式江坦言，儘管海南產業結構不斷優化，房地產去庫存不斷加快，但經濟發展對房地產依賴程度依然較高，不利於產業結構調整優化和經濟增長方式轉變。海南將加快產業結構調整，繼續增強經濟抗風險能力。
2016年，貴州省以10.5%的GDP增速位居全國第二，僅次於重慶，這其中房地產開發投資功不可沒。而據中國房地產報記者統計，2015年末貴州省房地產投資佔GDP比重就高達22%，2016年末18%的比重則呈現降低態勢。“貴州有房地產發展畸形的問題，將來要想良性發展比較困難。房地產投資能夠帶來GDP的增長，但對地產投資依賴不能長久。”業內人士分析稱。
而山西、黑龍江、新疆、內蒙古和吉林這幾個經濟增長落後的省份，房地產投資依賴程度都較低。尤其東北三省的GDP增速都排名靠後，吉林GDP增速為6.9%，黑龍江和遼寧的GDP增速在全國各省當中排在末三位，其中黑龍江名義GDP增速僅2%。遼寧省則出現經濟負增長，GDP增速為-2.5%。而從房地產投資佔GDP比重看，黑龍江為5.62%，吉林為6.83%。遼寧為9.51%，較去年前三季度16.1%的比值大為降低。東北三省經濟增速的下滑，不排除部分原因正是東北三省房地產市場庫存的巨大，使得當地開發商主動降低了房地產開發投資。
經濟增長的地產困局
而從中國房地產報記者獨家統計的30個典型城市地產投資依賴度排行榜來看，三亞、海口、鄭州、西安、珠海、杭州、貴陽等城市的經濟增長對房地產投資的依賴程度更為嚴重，有些城市已經高得離譜。
其中，固定資產投資對地產投資依賴度超過25%合理值的城市有21個。
而在30個典型城市GDP對地產投資依賴度排行榜中，僅深圳這一數值為9.01%，其餘29城均超過10%合理值。
綜合兩個榜單，城市地產投資依賴症最為嚴重的城市分別是三亞、海口、珠海、鄭州、西安、杭州、貴陽、福州、惠州。這些城市大都是2016年樓市銷售火爆、房價暴漲、投資投機集中入市的二三線城市。
廣東省統計局發佈的2016年廣東房地產開發完成情況分析顯示，深圳以45146元/平方米的均價高居全省第一，珠海以18611元/平方米的均價位居第二。
尤其是2016年下半年，在一線城市相繼出臺最嚴限購政策後，不少投資客把目光轉向蘇杭周邊城市。東莞、惠州、中山、珠海都在其狩獵範圍之內。此外，鄭州、西安等中部城市亦成為投資者的抄底之地。三亞、海口亦在2016年下半年迎來購房井噴之勢。
不過，2017年在熱點城市房地產調控紛紛收緊之下，房地產銷售增速必受限制，房地產開發投資還能否成為這些城市經濟增長的加速器呢？
從貴陽市的遭遇可見一斑。一直以來，貴陽市都是地方經濟嚴重依賴房地產的典型城市，這也造成貴陽房地產庫存壓力累積。從2014年開始至2016年，貴陽市在樓市去庫存的道路上行進了3年，在這個期間，樓市去化週期最高時曾經達到20個月。儘管2016年末受全國樓市銷售火爆影響，貴陽市商品房銷售提速，但住宅、商業項目積壓，仍面臨去庫存壓力。
需要警醒的是，2016年全國範圍房地產投資佔GDP比例達13.79%，儘管這一比重較2013年的16%已呈下滑態勢。有觀點指出，1960年來但凡房地產投資佔GDP比例高於6%的其他國家，房地產泡沫都出現了破滅。而在當年日本房地產泡沫破滅時，房地產投資佔GDP比重也不過是9%，而美國次貸危機爆發時該比例達到局部峰值6.2%。
“過去房地產行業一直被當成經濟發動機，或者是一個工具。未來房地產行業對經濟增長的帶動作用會慢慢的減少，但是它穩定經濟的作用是在逐漸提高。在城鎮化水平到70%的時候，房地產仍然還有一個大量建設的需求。但未來房地產總投資規模上都處在一個平緩增長階段，讓房地產大幅增長是比較困難的。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示。
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