2月27日，碧桂園+富士康聯合體再度以底價奪得增城朱村地塊，樓面地價8371元/㎡。還是定向拍賣的土地，還是熟悉的聯合搭檔。該項目作為8k液晶面板研發中心就是為富士康量身定做的，至於和哪個房企搭夥合作也早已有跡可循。產業地產已成為了房企拿地的突破口，也是產業企業與城市談判的籌碼。下面就給大家分享幾個產業地產項目拿地經驗，共同學習。
一、土地及操作方法劃分
二、存量地—股權轉讓拿地模式
已有成功案例：
瀋陽渾南項目：當年拿地、當年開工、當年銷售、當年對接;
項目背景
原土地方通過掛牌交易獲取。項目佔地8.9萬平方米，建築面積約50萬。土地性質：商|業(會展產業及配套設施)。
主要證件、批文及變更：
土地證
用地規劃變更一—容積率變更(從3.5變更至5.61)
《用地性質及功能情況的說明》一由商業調整為“酒店、寫字樓、商業裙房、住宅”
開發進度：施工圖己做完，為建設工程規劃許可證的辦理爭取了時間
債權債務：債務關係明晰，無抵押，擔保等或然負債
場地現狀：少量拆遷，補償協議已籤，政府主導，土地方配合
獲取方式：股權轉讓
資金支付節奏：總價款37500，分五次付清。首付款9900萬，完成100%股權轉讓。地價支付槓桿比達到3.79。
土地證分割：住宅、商業兩個土地證，為後期對接奠定了良好的基礎。
拆遷：半年內完成拆遷。
開工時點：確權後6個月內達到開工條件
項目利潤：住宅2.1億(按現價估算)商業3.88億
大連項目：當年拿地、當年對接，但因未明確規劃指標，致使該項目兩年未開工。
三.存量地—項目轉讓拿地模式
已有成功案例
北京生命園：無負債、無抵押、淨地，符合“6+3+3”策略，總地價可全部計稅，無實質歷史遺留問題;
四.招牌掛：拿地模式
已有成功案例
招牌掛案例1
參與招牌掛背景
集團要求：XX年獲取建面20萬平米左右的土地儲備，實現鞍山公司持續經營格局。在拿地方式上，不排斥參與招牌掛，但要求控制地價款。
地區公司經營能力：鞍山公司在當地的品牌影響力、項目運營能力領先於第一方陣開發商和本地開發商。鞍山公司拿地意願強烈，價值發現能力較強，對公開市場關注度較高。
項目基本情況：佔地8.46萬平米，建面20.99萬，總地價款11680萬，需一次付清。
拿地準備：在與政府充分溝通基礎上，獲知本次掛牌競爭不激烈，存在以較低價格獲取項目的可能性。
經集團戰略投資管理委員會授權，鞍山公司參與掛牌，最終以底價摘牌。
招牌掛案例2
項目概況
佔地767.54畝，建面約100萬平米，土地性質為綠地，地面有少量農房及廠房需拆遷。
合作方式
前期與政府勾兌，簽定投資協議，約定掛牌底價。我方前期墊付約30%地價款進行徵地補償、拆遷補助、徵地組卷等，鎖定項目。
合作流程與政府簽定投資協議——用地規劃變更—簽定拆遷補償協議——徵地組卷，報遼寧省政府批覆——設置掛牌門檻—土地掛牌上市——我方摘牌。
五.軍用地：拿地模式
軍用地項目具有操作空間，利潤回報高。
軍用地項目：如深圳、廈門項目
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