惠灣這幾個月成交一直火爆！而且大部分樓盤都需要一次性付款！那麼惠州真的值得買嗎？
今天我仔細算了一筆帳不知道準不準確？
就那最近馬上要開盤的榮佳來做例子吧，89平3房現在開發商預計價格14500左右，那麼總價大概1290500，這個樓盤首付可以五成，首付五成645250，因為只能貸整數算65萬貸款，貸30年現在普遍銀行貸款上浮30%，那算下來月供是：4117.75，如果你是投資的話最少要大概5年才能出手（這裡普及一下現在惠州限售3年，意思拿證3年以後才能賣，而大部分新盤交房到辦證至少要2年左右的時間，那麼算下來至少要2年。）再算上契稅，還有3年物業費，維修基金大概費用3萬多。 那麼5年的利息算下來大概是14萬，然後再算上你之前的總房款大概146萬。合算均價大概1.63萬/平，按照這樣計算2年之後房價賣到1.7也只能勉強回本！
假如價格漲到2萬算下來總利益也才26萬多！
每年收益算下來也才5萬多，那麼現在惠州新房真的還值得買嗎？個人覺得如果自住的話不必要考慮房價漲不漲，因為你始終是有需求的，但是如果是投資的話真的要慎重了，可能週期會比較長，當然如果對有錢土豪來講隨時都可以入手。
再來看一下惠州二手房的價格
我是2012年開始接觸惠州的市場，那一年開始計劃買房，當時看了大亞灣中心區海天陽光的房4000+本來打算跟朋友買個80多的2房，算了一下月供1000多當時基本上沒壓力，當時月收入大概5000左右，後面問了一下家裡人最後就放棄了，在自己老家買了房，現在海天二手價格大概9000左右，到現在差不多6年時間，算了一下這個價格買出去大概收益37萬左右，大概每年7萬多的收益，年收入7萬多但是對比老家的房子升值快多了，現在想想還是挺後悔的！
來自房網專家：關於惠陽大亞灣（以下簡稱惠灣）置業的幾點粗淺看法：
很多朋友問惠灣房產值不值得買，買哪裡？我覺得回答“值得買”或者“不值得買”都是不負責任的，至少很多人會不服氣。本人從2012年開開始就接觸那邊的房子，幾乎見證了所有大盤從開發第一期開始一直到開發到今天的規模。那麼就惠灣房產談點自己的粗淺看法，究竟值不值得買和買哪裡還是見仁見智。
1.惠灣新房從最開始的每平方米單價3000元到今天幾乎15000元，10年時間翻5倍，的確是漲價了，而且漲幅還不錯，這是鐵的事實。
2.隨著大規模的開發，惠灣的基礎設施這幾年有了明顯的提升，無論是學校，商業，市政配套，包括多條與深圳的公路連接。
3.軌道交通：已開通惠州南站通深圳北站田高鐵站的高鐵。深圳地鐵14號線惠州延長段線路全長約11公里，設站約5座：白雲站，草洋站，開城站，惠州南站，新橋站。深圳地鐵16號線惠州延長段線路全長約6公里，設站約3座：塘橫站，厚福站，文旅北站。這兩條線路都與惠州地鐵一號線都有換乘站，需要說明的深圳地鐵14號和16號線深圳段已經動工。
4.遠期與深圳軌道銜還有：深圳8號線：自深惠邊界至中興中路，長約9.7公里；深圳19號線：自深惠邊界至鐵門扇，長約11.9公里；深圳21號線：自深惠邊界至新圩，長約7.3公里。但是這幾條線是很遙遠的事情，深圳段都沒有開工，惠州可能5—10年後的事情了。所以對於惠灣樓市的中短期意義不大。
5.惠州市政府2017年4月8日發佈的調控政策：2017年4月9日12點以後購買新房、二手房需要取得不動產證三年後才可轉讓。而惠灣新房都是預售：對於購買新房來講至少1年交樓，辦不動產證1年，取得不動產證3年後才能轉讓，意味著至少要5年才能解套。這一點尤其要引起置業者的重視。
6.惠灣房貸政策利率至少上浮30%，相對深圳至少上浮10%來講，同樣100萬房貸20年月供惠灣7379.39元，深圳6816.89元,20年利息相差135000元。這點也是置業者需要關注的一點。
7.惠灣新房和二手房的年成交比大概在3：1，雖然二手房成交量明顯低於新房，但也說明二手房市場仍然佔有一席之地，未來成交比差距會逐漸縮小，終究會迎來二手房成交占主導地位的一天，但是這時間預計要10年。
8.惠灣中介同行的整體服務水平低於深圳，中小規模地產中介扎堆，規範程度不如深圳，深圳的大型中介對惠灣二手房市場的滲透還不夠深入，主要業務還是集中在新房領域。未來這種情況會有所改變。
9.惠灣二手房成交最活躍的片區在於鄰深（不是臨深）和一些規模大盤，比如龍光城最活躍，德州城，星河丹堤，卓越東部蔚藍海岸等等，小區自住70%以上都是粵B車牌，說明位置上好的品牌優質大盤深受深圳客戶青睞。
10.惠灣置業熱點片區在於惠陽鄰近深圳的惠陽白雲新城片區，大亞灣鄰近深圳的大亞灣西區，地鐵14號線，16號線沿線樓盤和大亞灣中心區/萬達周圍片區,這些片區深受深圳客戶青睞。
11.惠灣新房市場的現狀：熱門樓盤開盤成交量都不錯，人氣很旺，甚至有些開發商對客戶提前驗資，對於熱門戶型要求一次性付款，對於認籌的客戶付全款的優先通知選房而區別對待按揭的客戶。時不時傳出實力強勁投資客多套購買，甚至少數樓盤出現一房難求的的局面。
12.受備案限價影響，惠灣樓市不同樓盤整體價格相差不大，一般在1000--3000元左右。很多開發商會打著收團購費（1--3萬不等）和裝修費（5--10萬不等）名義來彌補對備案價格的不滿。
總結：惠灣樓市仍然不否認它的前景和價值，只要能和深圳沾邊的未來也同樣會受深圳的帶動，適合長線持有。對於手上只有幾十萬，資金不多的又想在這邊安家的不失為一個不錯的選擇，對於投資客戶需要有足夠的耐心考驗方可守得雲開見日月。但是惠灣房產的金融屬性較深圳房產差很多，變現能力不足，不過仍然強於內地三四線城市。購買惠灣房產，最好沿著：地鐵沿線深圳地鐵14號線/16號線，惠州南站周邊地塊，挨著坪山的地塊，萬達周邊地塊購買。首選中等規模或以上的品牌開發商質量可靠的大盤，只有幾棟的小盤最好別碰，雖然現在價格可能單價便宜兩三千塊，但是未來差距會越來越明顯。值得注意的是惠灣新房和二手房市場整體不如深圳規範，服務意識和深圳有一定差距，出現糾紛維權較困難，所以需要自己多留心。
還有朋友問房價會不會跌？我想說一萬多的價格能跌到哪裡去？
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