導語：柬埔寨，這個位於中南半島南部、東盟十國地理中心的國家，面積和中國廣東省差不多，人口約和廣州市相當。幾年前，許多中國人要在地圖上準確找到它的位置還要花費一些時間，如今，這裡卻正在成為吸引大量中國資本的一片熱土。
“歡迎您來柬埔寨買房，我可以怎樣幫到您？”電話那頭響起一個聽上去像是中國南方口音卻又略顯生硬的聲音。
在柬埔寨首都金邊市中心一座不起眼的辦公樓裡，柬埔寨房地產網的30多名工作人員日夜不停地接聽著來自全球各地的電話，在他們當中，會說中文的8名員工總是最忙的。
“太多中國人來這裡買房了，從去年到現在，滿大街都可以看到他們的身影。”在柬埔寨待了13個年頭的中國人張廣生感嘆道。
柬埔寨，這個位於中南半島南部、東盟十國地理中心的國家，面積和中國廣東省差不多，人口約和廣州市相當。幾年前，許多中國人要在地圖上準確找到它的位置還要花費一些時間，如今，這裡卻正在成為吸引大量中國資本的一片熱土。
作為一度被視作亞洲最不發達國家之一，柬埔寨20年前曾飽受戰亂的蹂躪。2005年，一半柬埔寨人生活在貧困線以下，僅僅不到十年，這一人數已少於14%。如今，這個人口僅有1500萬的國家已不動聲色地成為世界上經濟增長最強勁而穩定的國家之一。世界銀行的報告顯示，從1994年到2015年，柬埔寨的GDP平均保持了7.6%的年增長率 ，位居東盟國家前列。
柬埔寨首都金邊
柬埔寨經濟近年來迅速崛起，與中國經濟發展的帶動和援助密不可分。今年正值中柬建交60週年，多年來，中國提供大筆無償援助和優惠貸款，協助柬埔寨興建道路，其中23條已建竣，共長2301公里，共耗費13億美元；而興建中道路則有6條，全長600公里，造費4.9億美元。除此以外，中國還幫助柬埔寨建設了包括道路、橋樑、灌溉系統、電力傳輸設施和大壩等大量基礎設施。
作為“一帶一路”倡議在東南亞的重要節點國家，越來越多的中國人正在進入這個國家投資興業，為柬埔寨的經濟注入新的動力。
“國際化”城市金邊
“2005年我剛從廣西來到柬埔寨的時候，第一感覺就是這個國家好窮。”張廣生回憶道。
在柬埔寨的十幾年裡，張廣生在不同行業裡打拼過，憑著會講柬埔寨語的優勢在當地紮下了根，也見證了這個國家在過去十年間發生的巨大變化。
“最初，我和同學們合租在排屋（類似國內的集體宿舍），後來搬進了新房子，現在我住在公司分配的別墅裡。”張廣生說。
與常人想象的不同，金邊其實是一個非常“國際化”的城市，這裡常年居住著近百萬外國人，除了泰國、馬來西亞、新加坡等東南亞鄰國居民外，還有大量的中國人、美國人、歐洲人。其中增長最快的中國人，目前已超過20萬。
近年來，柬埔寨一直處於快速城鎮化的過程中，每年有大量年輕人離開農村到城市尋找工作，目前金邊已聚集了全國超過五分之一的人口。這些人群和常住的外國人催生出金邊穩定的住房需求，這也成為了當地房地產業這個新興產業發展最直接的推動力。
中國駐柬埔寨大使館經商參處2003年的一份報告中描述稱，作為一個經歷多年戰亂的國家，柬埔寨的房地產業發展一直很不平穩，但因其在經濟發展中佔有的重要地位，一直倍受經濟界人士的關注。
在過去十年中，柬埔寨相對於其他東盟國家在房地產市場領域較為便捷的投資環境和整體經濟快速的發展速度，吸引著眾多外國投資者到來。
在張廣生的記憶中，最早來到金邊投資造樓的是韓國人、日本人，然後是新加坡人，而最近到來的則是中國人。
作為當地最先開發的高樓項目之一，2008年由韓國公司投資建設的位於金邊莫尼旺大道和西哈努克大道的路口的42層金塔（GOLD TOWER 42）可以被視作那個時代的代表。
該項目開工沒多久，金融海嘯衝擊全球，柬埔寨亦未能倖免，韓國開發商先後三次推遲建設時間，至今仍未竣工，成為當地著名的“爛尾樓”。直到2017年底，在停工十年後，該大樓正式被移交給中國公司重新啟動建設。
2016年起，張廣生陸陸續續開始收到地產開發商發放的印有中文的樓盤廣告，此後兩年多時間裡，隨著中國資本的到來，柬埔寨房地產市場開始駛上了“快車道”。
根據柬埔寨國土規劃和建設部的報告顯示，截至2017年，柬埔寨全國共有3052個建設項目在建，建築總面積約1000萬平方米，投資總額突破64億美金，中國自2016年起就已成為柬埔寨房地產行業第一大投資來源國，目前超過200家中國公司正在柬埔寨從事建築和不動產業領域投資，建起一座又一座由高樓大廈，改變著柬埔寨首都的天際線。
2012年，中國人曾海君從韓國留學後來到柬埔寨從事建築設計工作，之後又參與了當地一個大型酒店項目的開發管理。
“許多在金邊工作生活過的外國人都有這種感覺，這裡正在形成一個新的中心城市，不出幾年可能就會在東南亞地區形成一定的影響力。”曾海君說。
據曾海君描述，2012年他剛來時，整個金邊超過20層的高樓不超過幾十棟，而現在已經超過100棟。6年前，整個金邊只有一座孤零零的立交橋，而如今已經超過10個，並且日趨繁忙。
這種“一切都在快速發展”的氛圍讓從中國來的人們感到熟悉，人們興奮地預感到，柬埔寨的未來或許“大有可為”。
如今的金邊，到處都在大興土木，路上隨處可見來自中國的建築工人，而房地產業也催生出眾多相關行業。 “前兩天金邊剛剛又開張了一家大型建材商城，從中國進口建築材料。”張廣生說。
上世紀70年代，柬埔寨一度依靠接受西方的援助。而如今，情形發生了改變，中國已經連續多年成為柬埔寨最大的援助和外資來源國。僅去年，柬埔寨近三分之一的外國投資都來自中國。
《紐約時報》的報道稱，已執政30多年的柬埔寨首相洪森長期以來一直譴責西方國家將柬埔寨視為地緣政治遊戲中的棋子。
“在資助基礎設施建設方面，我們歡迎任何願意提供資助的國家，”柬埔寨公共工程和運輸部長孫佔託（Sun Chanthol）說，“但到目前為止，只有中國做出瞭如此慷慨的回應。”
政局趨穩，投資熱情走高
今年2月，鄭雯雯生平第一次來到柬埔寨。
她的身份是北京一家房地產開發企業的商業策劃。她所屬的企業在柬埔寨最重要的港口城市西哈努克港投資了一個房地產項目，已於今年開工建設。
近年來，越來越多的中國投資商開始到海外進行直接投資，在柬埔寨的中企正是這一群體中的代表之一。
據鄭雯雯介紹，該住宅項目所在的西港經濟特區，近年來迎來了大量的中國資本和中國人，紛紛在當地投資建設，帶動當地經濟發展。
在更早前，眾多中國企業已經紛紛搶灘金邊。另一家中國房企在柬埔寨的營銷總監郭敏介紹稱，他們的企業原先主要承建大型工程，隨著近年目睹眾多中企紛紛“進軍”柬埔寨房地產市場，去年該企業專門成立了一家200多人的房地產公司，投身於金邊的一個大型住宅區項目。
緊跟著開發商腳步紛至沓來的，是國內嗅覺靈敏的投資客們。據鄭雯雯和郭敏介紹，目前來柬埔寨買房的70-80%都是中國人，多來自北上廣深和沿海城市。
“每天都有近百人的看房團來，成交率也很高。”鄭雯雯說道。
張廣生還透露，“這兩天又傳出最新的消息，政府正在規劃金邊的三環，大家投資熱情一下子都高了。”
金邊的在建房屋
越來越多的中國投資者進入柬埔寨房地產市場，也使得該國的投資安全和風險評估引人關注。與許多新興市場一樣，柬埔寨市場面臨的最大風險之一來自於政治風險。7月29日即將舉行的柬埔寨大選則是眾多投資客觀望的一個重要節點。
儘管在過去20多年裡的歷次大選中，現任首相洪森所領導的柬埔寨人民黨均獲得勝利。然而在2013年的最近一次大選中，柬埔寨反對黨“救國黨”一舉贏下123個國會席位中的55席，與獲得68席的人民黨僅差13席。
去年11月，柬埔寨最高法院裁決解散該反對黨，並禁止該黨118人五年內參政。在今年2月底的參議院選舉中，柬埔寨人民黨贏得了62個議席中的58席。
“我們預計柬埔寨人民黨將再次贏得今年的選舉，並且不會發生重大的衝突。只要人民黨繼續執政，柬埔寨房地產市場不會受到嚴重的影響。”全球風險管理公司化險諮詢亞太區高級合夥人曹嘉榮（Dane Chamorro）說。
曹嘉榮表示，像其他一些東南亞國家（如馬來西亞）一樣，每次選舉中反對派支持的份額都會有所增加。這有可能使得柬埔寨政府採取進一步措施以削弱其勢力，而這種情況如果持續越長，就越有可能造成一些社會和政治波動。
為什麼是柬埔寨
中國資本進入柬埔寨房地產業其實早已有跡可循。
根據全球海外房產平臺居外網董事CEO羅雪欣介紹，中國買家對東南亞國家房產的興趣在過去幾年逐年遞增。目前，泰國是中國買家最心儀的置業國家，而其他東南亞國家的諮詢量增幅也在呈快速上升趨勢。
“我們發現，今年前5個月中國買家對泰國、馬來西亞、越南和菲律賓房產的詢盤量，均已接近各國去年全年詢盤總量。”羅雪欣說。
與此同時，中國買家對柬埔寨房的諮詢量也在逐年上升，2017年的諮詢量是2016年的3倍。2018年第一季度詢盤量，與去年第4季度數量接近， 比去年同期增漲187%。
這一現象的背後，顯示出的是近年來中國買家對全球房地產投資的變化軌跡。
“近年來，由於國內房地產限購限貸，同時隨著傳統國外投資市場諸如北美、澳大利亞等地出現過熱情況，這些國家陸續出臺針對外國買家的諸多限制，使得中國買家需要尋找新的投資對象。離中國較近，較熟悉又價格相對便宜的東南亞國家則成為了首選。”泰國最大的房產銷售門戶網站Dot Property Group業務總經理納特·福特（Natt Ford）解釋道。
福特說，中國買家對泰國房地產投資的熱潮在2014年左右達到一個高峰，目前泰國的市場已經逐漸飽和，而經濟快速增長的柬埔寨、越南等國成為了新的目標。
柬埔寨房地產網站CEO湯姆·奧沙利文（Tom Osullivan）則認為，柬埔寨給龐大的中國白領階層提供了一個海外投資的機會。據他介紹，去年這個時候，他的網站僅有5%流量來自中國，而目前這一數字是40%。
另一方面，柬埔寨出色的綜合投資素質也是吸引中國投資者的重要因素。
目前，柬埔寨的發展速度已遠超新加坡、泰國等東盟國家，甚至追上了中國近幾年的發展速度。同時該國人口結構非常年輕化，全國平均年齡只有27歲，超過70%的人年紀在34歲以下，失業率僅0.55%。
《全球房地產指南》分析指出，柬埔寨近年來房地產市場持續穩定增長，以首都金邊為例，房價平均漲幅已高達15%，核心區域平均租金回報率高達10.8%。
在政策方面，柬埔寨全國通用美元進行結算，抗風險能力非常強，並且對外國人購房限制極小。長期在柬埔寨居住的中國人張廣生和曾海君對此感受最深，目前兩人均已在當地置業。
作為東盟十國的地理中心，柬埔寨的重要戰略意義毋庸置疑。柬埔寨政府提出的《2015-2025工業發展計劃》，與中國的“一帶一路”倡議互相契合，是中柬兩國最佳的雙贏結合點，也大大提升了中國企業在柬埔寨的投資信心，隨之而來的就是中國投資客。
“中國買家對中國與柬埔寨的關係信心十足，中國人相信柬埔寨會搭上中國經濟發展的便車，抓住‘一帶一路’的機遇，象中國那樣的快速發展經濟。中國人對即將舉行的大選對房地產市場有何影響基本上沒有擔憂，相信不少買家在大選過後會出手投資。”羅雪欣說道。
風險幾何？
儘管前景似乎令人期待，然而也並非沒有風險。
曾經遍訪東盟十國的國內資深投資客劉超，今年春節期間剛剛到訪了柬埔寨，在他看來，柬埔寨的房地產行業存在著很大的風險。
“現在柬埔寨的房價偏高了。”劉超說。2017年，柬埔寨的人均GDP剛剛達到1400美元。
更重要的是，劉超認為，與大多數東南亞國家不同，柬埔寨對外國買家購房比例沒有限制，而其他如泰國、馬來西亞和菲律賓等都有40-50%不同比例的限制，防止外國買家炒房；此外，柬埔寨也是極少數允許外國投資者進入本國房地產市場的國家。
此外，劉超認為，夾在體量與經濟實力都比它強得多的泰國和越南當中，柬埔寨面臨的競爭將會非常激烈，並沒有特別突出的優勢。
另一方面，一些柬埔寨地方官員也時有傳出對在柬中國人數量不斷增加而引起的安全、保安和經濟議題方面的擔憂。去年，超過120萬中國遊客訪問了柬埔寨。
針對這些關注，今年2月，中國駐柬埔寨大使館大使熊波公開回應稱，中國政府呼籲所有出境公民都要嚴格遵守當地國家的法律，充分尊重當地人民的風俗習慣，同當地民眾和睦相處。絕大多數人是能夠做到的。
熊波大使表示，“的確有一些人素質不高，甚至在境外做違法亂紀的事，一些人參與非法賭博、電信詐騙；一些人酗酒鬧事、擾亂治安；一些人無視交通規則、肇事傷人。和上百萬中國遊客比，這些人雖是極少數，但嚴重損害了中國人的形象。對這些人，中方的態度非常明確，我們支持柬政府有關部門依法處置。”
今年3月，柬埔寨首相洪森在參加中國援建的桔井大學啟用儀式時對此也回應稱，不要擔心越來越多的中國人待在柬埔寨。“那些中國人是為柬埔寨帶來資金和收入的投資者和遊客。”洪森說，“柬埔寨從‘一帶一路’合作中獲益頗豐。”
奧沙利文也認為，中國資本的到來對柬埔寨總體上帶來的是正面的影響，就像外資當年對改革開放初期的中國影響一樣，“他們會帶來技術、資本和就業機會，幫助當地經濟發展。”
在柬埔寨待了13個年頭後，張廣生的周邊已經有這麼一個不小的中國人群體在這裡置業，準備長期駐紮。曾海君也決定，將自己未來一段時間生活和事業的發展重心押在這個東南亞國家上面。
“隨著中國資本的到來，一切都改變了。”張廣生說道。
（應受訪者要求，文中張廣生和劉超為化名）
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