作為傳統的產業地產運營商，上海張江高科技園區開發股份有限公司(簡稱“張江高科”)近年來開始了全面市場化轉型的進程。當下的張江高科正以科技投行作為戰略發展方向，乘“雙自”東風，佈局“新三商”業務，創新地產經營模式，加大產業投資佈局，秉承“時間合夥人”的運營理念，走出了產業地產業地產發展新路。
一、公司概況
(一)簡介
上海張江高科技園區開發股份有限公司於1996年4月在上海證券交易所正式掛牌上市(公司簡稱：張江高科，股票代碼600895)。目前註冊資本15.49億元人民幣。
張江高科正全力打造“張江科技城”，邁進“產融結合”成熟期。在國家自主創新示範區、中國(上海)自由貿易試驗區的“雙自聯動”國家戰略下，推動高科技投資，在科創中心建設中扮演創業服務業的集成商角色。同時，張江高科以科技投行作為戰略發展方向，著力打造新興產業地產營運商、面向未來高科技產業整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰略，尋求科技地產和產業投資業務有機融合、協同發展。
(二)股權關係及組織架構
上海張江高科技園區開發股份有限公司由上海張江(集團)有限公司控股50.75%，實際控制人為上海市浦東新區國有資產監督管理委員會(如下圖所示)。
在組織架構方面，為提升管理效率，提高市場核心競爭力，張江高科了設立產業地產事業部、產業投資事業部、資產經營事業部，緊扣產業地產、科技投資、資產經營三大業務核心，以基金管理探索地產營運新模式，其餘職能部門作為總部管理平臺和業務運營支撐，進行能夠承載公司轉型發展戰略目標的整體組織架構整合。
(三)產品與服務
1、科技地產
張江高科圍繞科技地產打造了一批具有區域影響力的產品，形成了技創區、集電港、張江中區等多個特色產品區域集聚地，擁有上海最大面積的孵化器約10萬平方米。
2、重大客戶引進
截至2016年底，張江高科服務的租賃客戶800餘家，主要以高科技企業總部、研發中心、中小企業為主，行業方面圍繞集成電路、信息技術、生物醫療、人工智能等產業佈局，相關上下游優質產業客戶集聚，引進了諸如空氣化工、超威半導體、英偉達、透景生命等國內外知名企業。以上資源形成了公司轉型科技投行最大的基礎。
3、基金操盤
張江高科及時適應土地新政，探索項目公司化、物業股權化、股權基金化、基金證券化，嘗試基金操盤。公司以轉讓興科置業股權而增加的經營性現金流為契機，籌劃技術創新區的二次開發，深化研究集成電路B區、中區等重點開發區域的功能、業態及客戶定位，探索科技創新空間能級的提升。
4、產業投資
公司形成“投資一批、股改一批、上市一批、推出一批、儲備一批”的良性滾動的投資佈局。自張江高科轉型科技投行以來，重點瞄準“四新”經濟領域的新技術、新業態和新模式企業。僅2017年上半年，公司參與發起上海市科技創新股權投資基金，總規模300億元，服務戰略新興產業發展;與深圳星河控股聯合設立張江星河基金並委託子公司管理，從投資基金參與者逐漸轉變為投資基金管理者。
5、創新服務
張江高科為園區創新型人才提供公寓總面積接近25萬平方米，為園區最大的人才公寓提供者。公司推出基於“投資+”孵化理念的“895”創業營。通過舉辦創業大賽挖掘優質項目，實施“投貸聯動”、“投保聯動”金融服務，引導市場資源實現精準扶持。
6、融資渠道
公司作為雙創支持企業，發揮政策紅利優勢，與中國銀行間市場交易商協會探索融資產品創新，近期雙創專項債務融資工具20億元已被協會接受註冊。該融資工具可突破傳統募集資金的用途限制，部分資金可用於以股權投資或委託貸款的形式投入園區內的科技型、創新型企業。
7、平臺建設
張江高科積極牽引、整合科技金融服務資源，打造從天使、VC、PE到產業併購的投資鏈，如針對早中期企業而發起的“上海天使會”、上海金融發展基金、武嶽峰集成電路併購基金等，推動基金投資在園區深耕佈局。
同時，張江高科正從單純的開發地產項目以及創業投資轉向建設創新創業服務平臺，如知識產權社群平臺，為眾多創新企業提供知識產權全過程服務，並探索知識產權的眾籌模式及跟投模式。打造融合“互聯網+”戰略思維的科技服務交易平臺。
二、策略及轉型
張江高科在全力打造“張江科技城”、逐漸邁進產融結合成熟期的過程中，主要推進以下四大轉型：
(一)園區大房東轉型高科技發展合夥人
“張江高科”目前擁有約275萬平方米的產業地產空間，為園區眾多高科技企業提供了發展所需要的物理空間。作為園區大房東向高科技發展合夥人轉型的措施，“張江高科”自2015年開始運作眾創平臺“895營”。與傳統孵化器房東和房客的關係不同，該眾創平臺更多強調以“投資+”的孵化理念，以“虛擬+實體”的孵化形式，通過幫助企業匹配與其相適應的創業陪練、天使投資、投貸聯動金融服務、對接企業上市的多層次資本市場通道、人才服務、宣傳推廣、市場拓展等各類資源，為創新創業企業提供全週期、全方位的集成服務。
僅2017年上半年，“895”海選項目約1100個，入營項目162個，獲風險投資68個，獲信貸授信38個，項目總估值100億元，為張江高科三商聯動戰略的實施提供優質項目儲備，公司逐漸在資本市場上塑造了“科技投行”的新形象。
(二)房地產公司轉型高科技投資公司
張江高科逐步轉變公司單一的房地產主營業務架構，著力加大高科技投資功能拓展的力度，如參與專業基金間接投資，或直接投資高科技新興項目。
1. 瞄準新興金融業態和戰略新興產業，投資上海金融發展投資基金和上海市科技創新股權投資基金等。上海金融發展基金聚焦互聯網金融、科技金融，規模200億元。自運作以來，基金積極參與中國金融產業和其他產業的重組、改制、上市和併購，估值持續上漲，張江高科投入的5億元資金已成倍增值;新設立的上海市科技創新股權投資基金總規模300億元，是公司在戰略新興產業領域投資的又一嘗試。
2. 瞄準上海領先於全國的集成電路產業鏈，投資由該領域領軍人物操盤的“武嶽峰基金”。該基金以6.395億美元的大手筆，聯合競購美國新型存儲芯片的上市公司芯成半導體，成功擊敗了全球行業老大賽普拉斯。此類項投資有助於“張江高科”參與全球IC產業鏈的併購，提升中國集成電路產業參與國際競爭的實力。
(三)園區開發商轉型創新創業服務平臺
公司明確了以市場化運作、實現張江科技城目標的重要功能平臺定位，並在其發揮園區功能平臺作用上給予配套支持。為進一步支撐作為“園區平臺”的定位，“張江高科”對自己的4項功能進行了強化：
1. 強化投資服務功能。通過“張江高科”及其全資子公司“浩成創投”，與園區高科技企業對接，利用自身數十億規模創投資金，撬動幾百億規模社會資本。
2. 強化融資服務功能。“張江高科”與中國銀行、浦發銀行等，實行了投貸聯動的戰略合作，利用與創投結合的銀行融資額度，為創業企業提供融資服務。此外，“張江高科”擁有張江小額貸款19.67%股份，擁有上海股權託管交易中心23.25%股份，擁有香港主板上市企業川河集團29.9%股份，這些都可用來幫助企業對接多層次資本市場，實現全產業鏈融資。
3. 強化產業服務功能。依託園區,形成了生物醫藥、房產物業、通訊信息和海外投資四個投資集群，利用為生物醫藥和集成電路的“醫+E”企業提供發展所需的物理空間，以及包括科技金融服務在內的增值服務，進一步拓展“張江高科”參與全產業鏈佈局的空間。
4. 強化創新創業服務功能。利用擁有張江園區2/3面積孵化器空間的優勢，藉助“上海眾創26條”東風，發展眾創空間，推進大眾創新創業，通過“孵投貸”的結合和輔導陪練、宣傳推廣、資源對接，提供便捷創業服務，營造良好的創新創業生態環境，助推一批高科技企業成長。
在強化以上四項功能的基礎上，“張江高科”正升級園區運營服務理念，從單純的開發地產項目、投資創投項目，轉向建設創新創業服務平臺。
(四)固守“小張江”發展為帶動“大張江”
“張江高科”正努力成為高科技投資的“野戰軍”，從建設小張江走向引領大張江，在大張江範圍內建設“品牌連鎖”，完成在大張江的整體佈局，引領大張江“一區23園”從傳統工業園區向科創中心承載區轉型。
目前，“張江高科”正在努力實踐跨區跨界服務的功能。如擬在張江北區建設一個科技金融廣場，首期約10萬平方米，通過引進集聚各類科技金融機構，面向整個大張江，打造“創投貸”一站式服務的科技金融服務平臺。
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