說瀋陽房價不會漲的，是腦子有泡嗎？
瀋陽房價高嗎？
高也不高，就看與它相對應的參照物是誰了。
與全國相比，瀋陽房價可以用低來形容了；
但與前幾年相比，瀋陽房價可謂是飛速提升，尤其最近兩年，房價過萬已成為一種新常態。
於是經常會看到一些人在抱怨，房價漲幅太快，工資跟不上房價上漲速度。
但在這裡，還是要給你潑一下冷水。
你擔心早了，真正該擔心的是2018年的下半年。
最近一向不被看好的東北樓市比較火，先後經歷了大連、瀋陽的限購，然後長春、哈爾濱、丹東等城市也紛紛出臺相關政策抑制房價過快上漲。
一邊政策不斷，另一邊房價漲幅不斷居前。
據介紹，2018年4月70城新建商品住宅價格月度同比上年同月漲幅10%以上的9個城市： 哈爾濱（12%）、西安（11.2%）、北海（11.1%）、大連（10.9%）、昆明（10.4%）、瀋陽（10.3%）、貴陽（10.1%）、南充（10.1%）、烏魯木齊（10.1%）。其中哈爾濱同比漲幅比上月擴大0.9個百分點。
作為東北的中心城市，瀋陽房價一直是大家關注的焦點。
而隨著房地產的不斷變化，房價過萬已成為一種新常態。
據安居客數據分析，5月份瀋陽九大區域中，房價過萬的區域有四個。
皇姑區均價為10661元/平方米，大東區均價10111元/平方米，瀋河區均價是15020元/平方米，和平區均價則是14292元/平方米，渾南新區為9941元/平方米。此外鐵西區為9087元/平方米，于洪區為8469元/平方米，蘇家屯區6730元/平方米，沈北新區則以5561元/平方米墊底。
瀋河、和平、大東、皇姑房價已經破萬，鐵西、渾南、於洪等區域與房價破萬也近在咫尺，房價過萬已經不再是新鮮事了。
最近聽見很多房地產內部人士說：未來瀋陽二環內200萬以下房子難找！
長白更是即將迎來2萬時代。
這對於剛需來說，無疑是重大打擊！
房價太高買不起，房價太低不敢買！
就目前瀋陽樓市的情況來看，均價6000-8000元/㎡，對於剛需來說剛剛好。
均價6000-8000元/㎡的樓盤，分佈十分廣泛，覆蓋瀋陽9大區域！
但沈北、於洪和渾南佔比較高。
和平區恆大名都均價7300元/㎡，但是在地理位置上距離蘇家屯區更近一些。
皇姑區均價6000-8000元的樓盤主要集中在三臺子版塊，
鐵西大部分分佈在經濟技術開發區地區。
均價6000-8000元樓盤一覽
均價6000-8000元/㎡的樓盤涉及到了恆大、美的、碧桂園、融創、華潤、榮盛、中海、保利、金地等品牌房企。
房地產百強房企，信譽度會有一定的保證，購房者買得比較放心。
但是有的樓盤價格明顯低於周邊其它競品房價，遇到這類樓盤，購房者買房需謹慎而行。
是否為尾盤，遲遲無人問津；或者是口碑較差，出現過維權事件；再或者是否因為房證一直都辦不下來。
這些都需要購房者瞭解清楚之後再下決定。
2018下半年，瀋陽房價還會漲嗎？
我先告訴你，答案是肯定的。
前兩天，家裡有親戚想在瀋陽投資商鋪，問我的意見，被我極力勸阻。
因為商鋪談不上漲幅，主要看租金回報。而商鋪的不可控因素又太多，可能僅僅是朝向這種細微區位都會對後期經營產生影響。
投資房產，盯著剛需戶型的住宅足夠了，
認知門檻沒那麼高，且漲幅是最大的。
這不是我拍腦門給的建議，論漲幅排行，一定是：
剛需戶型 > 改善戶型 > CEO盤
簡單地聊聊瀋陽的地段和樓市，先看一張瀋陽地圖：
紅色細線為地鐵1號線，黃色細線為地鐵2號線，藍色圓圈是瀋陽人民公認的商圈。
渾河橫穿瀋陽，渾河以北類似上海浦西，以皇姑、和平、瀋河、大東、鐵西五大老城區為主。
渾南區類似上海浦東，是瀋陽重點發展的新區。
圖中正中心的紅點，是地鐵1、2號線的交匯點—青年大街站。從這裡沿地鐵2號線望南，也就是青年大街—五里河—奧體一線是瀋陽的CBD，集中了各種高檔寫字樓和高檔住宅。
市政府為了發展渾南新區，曾從老城區遷至渾南辦公。
不可否認，瀋陽是往南向發展的。
五大老城區已經沒有新盤，想買只能「淘筍」。
其中，和平區跟瀋河區的資源是最好的。
目前最熱的板塊，都是有大量土地存量的郊區—於洪（西）、沈北（北）、渾南（南），各大地產商拿地火熱。
上圖中重點標註的和平區長白半島，是我個人最看好的居住板塊。
綠化和河景資源數一數二、匯聚了大量一線開發商，區域規劃整齊乾淨。
美中不足的是交通稍差，目前還沒有地鐵，不過已經在規劃中。
目前長白島已不便宜，大部分都在1.1W/平米以上。
渾南具有中國所有新區的毛病—位置偏僻，肌理不夠豐富，生活成本高（沒車是真不行），房價卻已集體跑贏老城區。
但這些都只是目前的問題，可以通過行政和規劃的力量去解決，需要時間。
其實房價是漲是跌，一百個人能有一百種理論，但是買房有一個策略，從來沒有失敗過，很多人都明白，但是卻很少有人執行，
就是買不買房聽政府的。
兩三年前的瀋陽，已經有很明確的去庫存信號，契稅補貼，低首付，利率85折，甚至還提出過零首付買房，雖然被連夜叫停，再結合少拍地甚至0拍地的情況來看，
2018下半年，瀋陽樓市上漲是必然的。
從2018年1月到3月，我觀察了渾南的樓盤。
金地樾檀山的開盤價格已經是1萬多了，開盤當天，售樓處如同搶購白菜一樣，生怕晚了就沒了，事實上也是晚了沒好房了。
瀋陽的渾南，就是原來的東陵，只是後來把其中的一部分劃分給了大東，長青地區劃分給了瀋河，長白地區劃分給了和平。而剩下的部分就是現在的渾南。所以渾南的區域跨度是非常大的，這麼大的一片區域，價格也會有很大區分。
其中以奧體附近渾河岸邊和21世紀廣場附近房價較高，而渾南東南側價格較低。不過從去年華潤在恆大江灣附近以樓板價5600+配套拿地的情況下，未來這塊地建的樓盤價格也不會很低。
渾南的房價，2017一整年，受自貿區落成，打造一河兩岸精品區，大二環南移將渾南一部分劃入市區等各種利好消息的影響，價格有了大幅提高。
從17年的7000+到2018年2月份已經漲到9800。
2018年接下來房價還會漲嗎，我覺得不會暴漲。
因為各種利好消息已經提前透支了渾南的房價，但是因為瀋陽儘管在過去的兩年，經濟形勢不好，GDP負增長，但今年已經觸底反彈，彰顯了一種良好的態勢，作為新一線城市，未來的國家中心城市，目前看總體價格較低，8000左右的價格甚至不如南方一些四線城市。
所以我認為渾南房價會一直平穩上漲。
再來說說全運路新市府。
新市府板塊可能是2017年全瀋陽最火的板塊了，拿金石小鎮來說，2017年中旬的7500開盤價，到1月份的9500成交價，不能說漲太多，但肯定是賺到了。
2018年過年前，瀋陽渾南賣地賣了幾個億，有大連一方的地，有中海的地。一方的好像在恆大旁邊，要建萬達商業。於是，未來又要漲一波？
再來說說和平長白島。
因為挨著渾南中路和勝利橋，三好橋，算是比較好的區域，買學區房？當然買二手的。因為二手比新房便宜啊還帶裝修！瀋陽的普遍，我是說普遍的怪現象就是二手房漲價慢，新房蹭蹭漲。今年房地產公司拿了這麼多地，一時半會不能再拿了。
房價下跌？不存在的！
泡沫崩盤？不存在的！
在新一輪人才爭奪戰中，各城市的“底線”越來越低。
作為東北地區唯一的特大城市，瀋陽以前只允許本科及以上應屆畢業生實行先落戶後就業，對往屆畢業生和本科以下應屆畢業生，均要求就業後落戶。
現在，符合條件的中專以上學歷人才均實行“先落戶後就業”，將人才落戶與就業脫鉤，真正實現“零門檻”落戶。
不出意外的話，瀋陽低門檻搶人才有可能就是2016年房地產去庫存的延續。
之前的目的是把新建住房賣出去，
現在是通過低門檻的人才政策抬房價和房租。
比如，博士、碩士、本科租房補貼分別從原來的每年0.96萬元、0.48萬元、0.24萬元，提高到現在每年1.5萬元、1.02萬元、0.6萬元。
搶人為了城市化，同時也是為了GDP。
此前國家統計局給出一個數字，2016年中國房地產業增加值佔GDP的比重為6.5%，其實以房地產目前在產業中的戲份絕對夠足的境況而言，這個比重還是大大的保守了。
所以，分析人士認為，搶人，其實也是搶房地產的GDP。
因為進城的人多了，房子賣得就好了，房子漲價能力就強了，地價就高了。
最近看到一則調查，10箇中國人，只有1人相信房價會降。
就瀋陽目前的情況看，出現房價大幅度下跌的可能性不大。
對於想買房的剛需來說，只能期盼下半年的瀋陽樓市不要漲得過於兇猛！
房價過萬，改善盛行，對於有些人來說，壓力倍感陡增。
不過從最近的土地價格來說，
這輪價格上漲或許還只是個開始。
據CRIC數據統計（前四月），瀋陽2018年已成交23宗經營性用地，平均樓板價4840元/㎡，其中三宗地塊成交樓板價超10000元/㎡，分別為鐵西裝備西（樓面價10000元）、和平曹仲南堤西路南-1兩宗商住用地（樓面價11050元）以及皇姑鐵路機械學校商辦用地（樓面價11900元）。
而在5月18日的土拍中，中南地產最終以10000元/建築平方米，總價3.38億元，競得了鐵西時代包裝地塊，溢價率72.4%。此外2017年12月1日瀋陽大學教育學院地塊經過82輪競價最終以12900元/建築平方米的價格拍出。
至此，瀋陽已有五塊土地突破萬元。
此外，在2017年土拍市場上，土地價格超過6000元的比比皆是，他們和價格過萬的土地都將在2018年下半年面世。
當這些項目集中入市的時候，
我們就可以判斷出瀋陽房價將會迎來怎樣的變化了。
所以，說瀋陽房價不會漲的，
是腦子有泡嗎？
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