核心提要：
1.地塊起始樓面價9013元/㎡，最高樓面價13520元/㎡，將於7月31日(週二)9:30競拍;
2.主城區稀缺大體量地塊，建築面積約35.69萬㎡，將建設成全高層小區;
3.出讓5宗宅地中佔地面積最大的一宗，為142768㎡;起始出讓金最高的地塊，為28.31億;
4.區域在售商品房均價20000元/㎡左右，地塊起始地價相較差約11000元/㎡，據悉後期融創·運河壹號府二期新品預計售價25000元/㎡;
5.品牌房企聚集+土地稀缺性明顯，主城區版塊認可度高;
6.靠近650億大運河風光帶錫鋼浜遊客集散中心建設等項目，未來發展潛力大。（房掌櫃無錫 許夢嬌）
地塊信息：起始樓面價9013元/㎡ 需建一所16班幼兒園
1、XDG-2017-27號地塊(錫鋼地區東側地塊)
①概況：
位置：梁溪區通泊路與動力路交叉口東南側
土地面積：142768.3㎡
土地用途：商住用地
容積率：≤2.2-2.5
建築面積：35.69萬㎡
土地出讓起始金：28.31億元(對應樓面價為9013元/㎡)
最高限價：42.465億元(對應樓面價為13520元/㎡)
地塊信息一覽表
地塊規劃圖
②規劃設計要點：
成品住房：新建住宅中成品住房比例不得低於30%
建築限高：住宅建築層數≥18層，即全高層小區
教育：幼托一所，16班規模，建築面積≥4320㎡，佔地面積≥7200㎡
商業服務設施：淨菜超市一處，建築面積≥500㎡
文化體育設施：文體活動場地，佔地面積≥1350㎡，含標準球類活動場地一處
睦鄰中心：含社區衛生服務站一處，面積≥300㎡;社居委用房一處，建築面積≥1000㎡;居家養老服務用房一處，建築面積≥600㎡;文化活動用房，建築面積≥810㎡
地塊實探：淨地可隨時開發建設 四周有較大面積待開發地塊和未拆遷民房
該地塊位於無錫主城區原南長區，佔地142768.3㎡，建築面積約35.69萬㎡，是此次掛牌出讓的5宗宅地中佔地面積最大的地塊，也是主城區的稀缺大體量地塊。就9013元/㎡的起始樓面價而言，相較以往土拍掛牌的地價並不算高。
地塊實景圖
房掌櫃實探了解到：地塊四至範圍為東靠興源路，南鄰晨光路，西至通泊路，北至動力路。目前，地塊為淨地，內部平整，可隨時進行開發建設，同時地塊四周有較大面積的待開發地塊和未拆遷的民房，未來建成項目後或形成一個大型居住片區。據瞭解，地塊西邊的兩座冷卻塔已停止運行。
目前，地塊周邊聚集了眾多新老小區，新房方面，在售的有融創·運河壹號府和九龍倉碧璽，稍遠點還有富力運河十號，產品為首改和改善類型，高層均價為18500-23000元/㎡;二手房方面，商品房二手房根據裝修程度不同，售價15000-22000元/㎡;安置房根據裝修程度不同，售價11000-13000元/㎡。
自駕(交通路網發達，可通往無錫各區)：對自駕出行的居民來說，地塊周邊北鄰無錫快速內環南線金城路(東西向)，西有運河東路、通揚南路，南有新光路、旺莊路，東有興源路、興昌路、長江路和機場快速路等多條交通要道，往北可進入新吳區，向南可達太湖新城，交通便捷。
配套(社區商業較少，但3公里範圍內商圈頗多)：就社區商業而言，地塊周邊社區商業較少，目前僅有城南路的萬科潤園、復地悅城和古運五愛苑等小區沿線的底商及新光農貿市場可以滿足居民的生活需求，待該地塊自帶的超500㎡的淨菜超市建成後，便能進一步完善社區商業；3公里範圍內商圈頗多，有沃爾瑪超市、無錫國際招商城、茂業百貨、長江路商圈、太湖廣場商圈、南禪寺商圈、孔雀城商業街和清名橋古運河街區等休閒娛樂商業配套。
地塊簡析：主城區稀缺大體量地塊 起始地價較周邊在售新房價相差約11000元/㎡
1.品牌房企聚集+土地稀缺性明顯，主城區版塊認可度高。
就地塊所處的位置而言，位於主城區原南長區，且連接新吳區和太湖新城，區位優越。南長版塊配套成熟，交通便捷，加上原著民居住情結等優勢，居住人口密集。
近年來，區域內品牌房企越發集中，已有萬科、融創、富力、九龍倉、華髮、綠地香港和金科等品牌開發商，高端住宅物業形態較為成熟。目前，無錫市區已有19宗萬元地，其中梁溪區有5宗，2宗來於南長區，作為房價地價“高價區”之一，土地稀缺性越來越明顯，版塊價值認可度很高。
2.在售新房均價20000元/㎡左右，地塊起始地價相較差約11000元/㎡。
目前，區域內的萬科潤園、復地悅城、東寶康園、清揚康臣和古韻坊等住宅房源已售完，萬科下甸橋地塊待建，九龍倉璽園、華髮中南裝飾城項目待售，在售的有融創·運河壹號府、九龍倉碧璽和稍遠點的富力運河十號，產品為首改和改善類型，毛坯高層均價為18500-20500元/㎡，精裝高層均價為23000元/㎡。其中，據瞭解，地塊西北側的融創·運河壹號府二期新品預計售價25000元/㎡。
二手房方面，商品房二手房根據裝修程度不同，售價15000-22000元/㎡;安置房根據裝修程度不同，售價11000-13000元/㎡。
就售價而言，按新房均價20000元/㎡左右來算，該地塊9013元/㎡的起始樓面價相較新房價差11000元/㎡左右。
此外，從各樓盤的地價來看，融創·運河壹號府樓面價9609元/㎡、富力運河十號樓面價10069元/㎡、華髮中南裝飾城項目樓面價12072.24元/㎡、萬科下甸橋地塊(含定銷商品房)樓面價8278元/㎡(實際可銷售商品房地價超過此價)。而目前九龍倉碧璽所售房源已不多，待該項目售完後，區域內將無低地價房源。
3.靠近650億大運河風光帶項目，未來發展潛力大。
該地塊靠近京杭大運河，房掌櫃查閱資料得知，京杭大運河沿線將規劃建設650億大運河風光帶，該地塊恰鄰其中的錫鋼浜遊客集散中心建設項目、古運河旅遊度假區配套一期項目和華僑城古運河風情小鎮等風光帶項目。
錫鋼浜遊客集散中心建設項目
華僑城古運河風情小鎮
這些項目未來建成後將進一步完善古運河風光帶自身配套，還能充分整合並激活無錫水上旅遊資源，串聯精品水上旅遊線路，打造一條既能服務民生，又能促進內生增長，激發經濟活力的文化休閒生活岸線。由此看來，未來地塊開發成項目後發展潛力大。
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