老城物業，生活便利，優質資源，人人欣羨。
對於手上有幾十萬餘錢的置業者來說，如今想在這裡，擁有自己的一套全新物業，還有可能嗎？
先來看看來自克爾瑞的2018年上半年的公寓供應數據（數據統計截止至6月15日），廣州公寓供應全部集中在外圍六區，中心五區零供應！
區域供應面積供應套數中心五區00外圍六區524913.48810339
其實，據中原研究發展部數據公佈顯示，早在2017年底，廣州中心五區的小面積公寓產品餘貨早已不多。而且，基本集中在天河、荔灣、海珠3大區域，主要以中海花灣壹號、萬科雲城米酷、遠洋天驕等為主。
而在今年3月底，萬科雲城米酷公寓已正式宣佈售罄；近日，據房產君實地探訪得知，中海花灣壹號公寓更僅剩十餘套。
在這樣的背景下，近日，碧桂園在廣鋼新城又冒出了一個全新盤——碧桂園·朝花，推出600多套公寓產品，解渴中心區。
它究竟什麼來頭，演的哪出戏，讓房產君帶你一探究竟：
項目概況
碧桂園·朝花位於荔灣花地大道中，是一個商業性質的項目，單體樓，目前產權年限還有大概30年。
▲ 項目效果圖
項目與中海花灣壹號隔路相對，隸屬廣鋼新城板塊，地塊距離西朗地鐵站D出口不到50米。目前展廳及板房已經開放，位於F出口的萬商裝飾城。
▲ 項目地塊示意圖
交通方面：目前這裡已有地鐵1號線、廣佛線交匯，未來還將開通22號線（在建，計劃2022年建成）、10號線（規劃），屬於四地鐵上蓋物業。
此外，未來還將依賴廣鋼新城，規劃3條有軌電車（1號線、2號線、5號線）、8條過江隧道，可接駁佛山、海珠、天河等各大區域。
▲ 項目交通示意圖
房產君實地探訪得知，廣佛線即將增設的VII出口也在此處，目前正處於施工狀態。經詢問工地保安得知，項目未來地下將建成地鐵出口，樓上則建設為碧桂園項目。
▲ 廣佛線即將增設的VII出口正在施工
▲ 地塊現場信息公示
配套方面：碧桂園·朝花目前可依賴廣佛線、1號線通達白鵝潭商圈、佛山千燈湖商圈，未來廣鋼新城內部也將配套有商業中心。同時，項目自身1-2層為商鋪，不過業態未定，將由業主自定。
項目產品
項目1-2樓為商鋪；3-22樓為公寓，貨量約為600多套。
目前主推32-52㎡公寓產品，為層高4.5米的loft，包括32㎡、35㎡、52㎡單位。
戶型百變，得房率約160%，既可設計為兩房雙鑰匙，亦可選擇中空設計，更有三鑰匙設計可選。
先來看看最神奇的三鑰匙戶型，三套房+三鑰匙+雙陽臺，在滿足自住的同時，也可以進行出租，可實現1套房收益3份租金。
而現場33㎡雙鑰匙樣板間，則上下兩層獨立分開，有兩個門，互不干擾。
每一層均有獨立的臥室與衛生間，不過二樓面積相對較大，還有客廳設置，可擺放沙發、餐桌。
作為loft，這裡有內陽臺設計，不至於成為暗房，不過，晾曬衣服只能在室內進行。
當然，若自想自住，也可以選擇中空LOFT，一房兩廳一衛，享受二人世界。
項目價格：
價格方面，據現場銷售稱，項目預計8月開賣，預計價格4.5萬元。由於330新政後公寓禁止賣個人，因此碧桂園·朝花目前只能以公司名義購買，首付5成，即最低72萬起！
要知道，這個價格對比周邊，已經快比肩洋房的價格。根據安居客6月份最新報價，廣鋼板塊洋房的價格約在4.6-5.3萬/平。
而公寓方面，據房產君實地走訪，目前中海花灣壹號還剩下十餘套40㎡公寓，價格在3.4萬元左右，不過現在只接受一次性付款。而保利和光晨樾的公寓則於前段時間剛開盤，餘貨亦不多，戶型為44㎡，總價135萬起，單價為3.1-3.4萬元。
也就是說，碧桂園·朝花同類對比周邊項目，單價貴了起碼1萬元！
▲ 中海花灣壹號
公寓，年限還僅剩30年，為什麼這個項目會賣這麼貴呢？
其一，四地鐵上蓋，或成為其在廣鋼新城諸多項目中最大的優勢；
其二，項目有600多套的貨量，是目前荔灣區最大體量的公寓項目，且周邊公寓產品已陸續缺貨；
其三，330新政後，規定房地產開發企業新報建商服類項目，最小分割單元不得低於300平方米。從產品上來看，碧桂園·朝花小戶型的設計，或不失為其一個報高價的理由。
租金方面來看，項目未來可面向廣佛候鳥租客。
房產君走訪了周邊的中介門店，以廣鋼新城目前已經收樓的金融街融穗華府為例，其71㎡兩房單位的租金為3800元/月，82㎡三房單位租金為4500元/月，92㎡三房單位為5500元/月。
▲ 中介門店附近租金一覽
而就在附近的鶴洞站處的世聯紅璞公寓，1房1廳則租到了2088元/月。
當然，隨著商圈的各種配套設施不斷完善，如果考慮到房租上漲，利潤會更豐厚。
根據廣州房產中介協會2017年租賃市場統計，廣州整體租金年漲幅約7%。房產君為各位算了一筆賬，保守估計每年租金上漲幅度為7%，以月租4000元/平來計算，那麼30年後整體租金收益可達419萬。
而如果選擇中途轉手，房產若能獲得額外收益，也算是其中一個投資回報。
但房產君還是要提醒的是：未來30年裡，市場的租賃需求有何變化，現在很難給出定論。投資有風險，就看諸君如何權衡利弊了。
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