自從1998年住房分配系統改革以來，中國房地產行業發生了翻天覆地的變化，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業，在這一過程中，處於房地產流通環節的代理商一直佔據順風口。
從上海房屋銷售公司，再到全國代理商龍頭，易居一直站在這個風口的最前沿。
成立於2000年的易居幾乎完全貫穿了中國房地產的兩個黃金十年，在第二個黃金十年的初期，即2007年，易居中國登陸美國紐交所，成為在美國第一家上市的中國輕資產地產概念股，2016年私有化退市；2018年，當房地產告別黃金時代面臨轉型的時候，易居中國旗下易居企業集團帶著新的故事重新敲開資本市場的大門，不過這次的目的地是香港。
經過重組後重新上市的易居企業集團依然定位於全國領先的房地產交易服務商，但從一手房營銷代理、大數據應用服務，到2016年1月推出的二手房交易平臺易居房友，其業務已經覆蓋房地產交易服務的整個產業鏈，並服務中國99%的百強房地產開發商。
一手房代理服務為主 收入年複合增長率超30%
招股說明書顯示，易居主要有三大業務板塊：一手房代理服務、房地產大數據及諮詢服務以及二手房經紀平臺服務。其中，一手房代理為最大的收入來源，2015年以來貢獻總營收的84%以上，2016年甚至近90%。房地產大數據及諮詢服務、二手房經紀平臺服務分別佔總營收的13.6%、1.7%。這三條主要業務線互為補充，具有強大的業務協同效應及交叉銷售的機會。
智通財經APP瞭解到，在三大業務引擎及輕資產業務模式的推動下，過去幾年，易居的業績實現大幅增長，收入從2015年的27億元人民幣(單位下同)增至2017年的46億元，年複合增長率為30.6%，年內利潤及全面收益總額從2015年的1.77億元增至7.65億元，年複合增長率為107.08%。
具體來看，一手房代理服務一直是易居的核心業務，影響這部分業務表現的關鍵因素是已售新物業總價值和佣金費率，其中已售新物業總價值還可以進一步細分為已售新物業總建築面積和平均售價。過去幾年，公司一手房代理服務收入增加，主要由於已售新物業建築面積和平均售價增長，及平均佣金率略微上升。
根據戴德梁行報告，2017年，易居一手房代理服務收入39億元，並涵蓋186個城市，按照著兩個口徑計，易居是中國最大的一手房代理服務提供商。
易居的客戶以房地產開發商為主，一手房代理服務的增長恰好與近幾年中國銷售額快速增長相吻合。值得一提的是，恆大(03333)、碧桂園(02007)、萬科(02202)、融創(01918)等26家百強房企不僅是易居的客戶，同時也是易居的股東。目前，公司與中國42家領先的房地產開發商訂立戰略合作協議，期限從一年到六年不等。
截止2017年12月31日，就一手房代理服務而言，易居合計有1028個已簽約儲備項目，總建築面積為2.06億平方米，按照過去幾年的銷售節奏推算，這些項目至少可以滿足未來4年的銷售需求。
2018年以來，在去年的高基數上，TOP100房企銷售和新增土地貨值增速勢頭依然保持良好，5、6月房企銷售連續創新高，6月單月銷售過百億的房企達32家，同比多增13家，新增貨值也進一步向排名靠前的房企集中，而這些房企大多數都是易居的客戶，可見未來易居一手房代理服務業務的增長仍具有較高的確定性。
大數據及二手房經紀平臺服務優勢突出
房地產大數據及諮詢服務是易居快速增長的業務之一，收入同比增速從2016年的4.34%加快至2017年的58.79%，收入達到6.29億元，這部分業務增長主要由於評測和排名服務及交易諮詢服務、數據服務及其他諮詢服務增加。
易居旗下的“克而瑞”為中國房地產行業最知名的品牌之一，被廣泛認可為頗具權威的房地產數據來源，克而瑞的領先開發商排名也被上交所及深交所用作篩選國內公司債券發行人的標準之一，克而瑞因此有“內房標普”之稱。
根據戴德梁行報告，就房地產交易數據及土地數據均覆蓋的城市數目而言，易居是中國最大的房地產數據提供商，覆蓋中國跨367個城市逾8.3萬個住宅項目、2萬個商業項目及73.6萬幅地塊。
此外，二手房經紀平臺服務雖然推出不足兩年，但卻是易居增長最快的業務。2017年該業務收入同比增加147.8%至7720萬元，主要由於期內與易居合作銷售新物業的經紀增加，導致從開發商收到的通過房友品牌及其他經紀銷售新物業的佣金增加。
易居在二手房市場開創了一種輕資產的“S2B2C”業務模式，在此模式下，易居向中小型房地產經紀公司(B)提供線上線下綜合服務(S)，以幫助其更好地服務其個人客戶(C)。也就是說，不同於鏈家的直營模式，易居將其握有的大量一手項目通過房友平臺分銷到中小門店裡，不用開設自身的二手房經紀公司，亦不直接開展自身的二手房經紀業務，因此可以無須支付大量的資本投資，而迅速發展全國性經紀網絡。
截止2017年底，易居房友在上海、杭州、鄭州、武漢、南京等全國22座主要城市服務4075家房友品牌門店，戰略合作伙伴包括萬科、碧桂園、星河灣、福利地產等19家房企，形成了全國第二大二手房經紀網絡。2017年，僅杭州、上海及鄭州三個城市的合作經紀公司合共促成192個一手房項目的新樓盤銷售，交易價值合計為67億元。
今年年初，易居宣佈2018年易居房友的目標是在32座城達到10000家合作門店。而根據招股說明書，易居計劃將“S2B2C”模式複製到更多城市，於2018年年底前與全國約51座城市的經紀公司合作銷售新房。同時，未來易居亦可能通過房友網絡拓展其他收益來源，例如提供公寓出租、房地產融資、搬遷及家居裝飾等服務。可以預見未來房友網絡將為總體業務帶來更大貢獻。
財報數據顯示，由於規模經濟增加，員工成本佔收入百分比從2016年的60.1%下降至2017年的56.6%。
行業整合的最大受益者
易居未來的業績增長不僅受益於各業務板塊自身的優勢，也將受益於行業的整合及廣闊的市場空間。
從行業看，近年來，房地產行業集中度不斷提升的趨勢非常明顯，100強房企的合併市場份額從2015年約39.1%顯著提升至2017年的約56.8%，預計這一趨勢仍將會持續。同時，隨著規模擴大及對專業化要求的提升，地產開發商也逾加倚重第三方代理公司銷售新物業。
目前地產代理的市場仍比較分散，由於需要投入的資本比房地產少，行業准入門檻相對低，新加入者眾多，因此競爭異常激烈，但正如房地產一樣，行業集中度提升必然是未來的大趨勢。
根據戴德梁行報告，中國十大房地產諮詢代理公司的合併市場份額從2012年的約12%增至約2015年的約17%，預計2020年達到24.6%至27.1%。智通財經APP認為，這對於擁有強大的客戶及股東基礎的易居來說，意味著巨大的增長空間。
一個處於好行業的好公司，其發展通常離不開好的掌舵人，周忻之於易居便是如此。在大佬雲集的地產行業，周忻也是一個能夠影響行業發展的“大人物”，他所掌控的資源、資本整合力和推動力，常常令人刮目相看。2007年以來，他旗下先後有六家企業在紐交所、納斯達克及內地新三板上市。截至目前，易居中國直接和間接擁有樂居控股、鉅派投資、太德勵拓和築想科技四家上市公司。公司的董事會中，雲集了像沈南鵬、曹國偉、包凡、張亞勤等投資圈、互聯網和實業界的名人。此外，他還與郭廣昌、江南春、許家印等商界大佬都有交集。
截至今年1月宣佈重新啟動上市計劃時，易居企業集團不僅已經拿到了包括恆大、碧桂園、萬科、融創、旭輝、雅居樂等在內的26家品牌的房企投資，還引入了沈南鵬等多家知名機構投資者，可謂陣容豪華。
根據招股書，易居企業集團本次上市募資所得將用於通過進一步擴張現有大數據系統所覆蓋行業部門及分部，進一步開發及升級房地產大數據系統，以及擴張諮詢服務範圍;通過進入50 多個其他三四線城市，進一步擴張中國一手房代理服務的地理覆蓋範圍;通過於中國39座一二線城市成立170多個其他易居二手房交易服務中心，進一步擴張二手房經紀平臺服務的地理覆蓋範圍;用於員工培訓以不斷提高服務能力；用於通過多種市場營銷及品牌推廣活動提高品牌知名度;用於補充營運資金及作一般企業用途等。
中國房地產逐漸步入存量時代，而一直處於風口之上的易居也已在調整步伐繼續前行。憑藉豐富的客戶資源和強大的股東背景、廣泛的大數據應用及可複製性強的輕資產模式，易居或將繼續保持行業的領先地位。
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