在檳城的時候,趕上了元旦假期,
本來想著好好的研究研究當地的房地產,但檳城好吃的、好玩的實在很多,
所以,我也就偷了偷懶,功課做得不足。
今天來寫一寫當地的房子,觀點可能比較片面,一些細節性的東西瞭解的也比較少,
歡迎大家來指出我的不足,並和我交流。
1、
檳城,位於馬來西亞,包含檳島和對岸大陸的一部分威省,二者之間以兩座大橋連接。
檳島主要是旅遊區,有山有海,有機場,我們看到的大部分參觀景區都在檳島,
威省有一些工業區,高科技電子產業。
威省我沒去,不發表意見。
外國人在檳城置業,集中在檳島,主要講講檳島。
看地圖,檳島西側都是淺綠色的,是的,這裡幾乎都是森林,基本沒有開發,城市建設主要集中在東面。
公寓主要集中在這麼幾塊:
- 喬治鎮以北的海岸線,直至半山腰的Batu Feringghi(紅色箭頭)。
- 南部靠近機場區域(下方紅圈)。
城裡的喬治鎮(灰色圓圈),是最核心的位置,但由於被聯合國教科文組織列為世界文化遺產,所以,這個片區不允許做開發,破壞原始風貌。
北部海岸線一帶,沿海的海景房,還有兩個大商場,價格普遍高。
正北方的Batu Feringghi,位於半山腰,臨海,視野非常好,這裡的房子也相對是比較高檔的小區。
我把這裡的房子比作檳城的半山公寓,
買這裡房子的,主要是馬來西亞的有錢人,週末或者閒時來度假,或者外國過來養老、療養的老人。
南部機場附近的區域,近年來開發了很多新樓盤,主要買家是當地人,因為城區的房子越來越少,北部的房子貴,所以很多人選擇了南部機場附近不太遠的位置,開車到市區差不多20多分鐘。
2、
檳城當地的房地產網站penangpropertytalk,統計了2014年第一季度至2016年第三季度檳島公寓的價格和交易量。
(紅線為西南部公寓均價,藍線為東北部均價,單位為百萬馬幣,紅色柱子為西南部成交量,藍色柱子為東北部成交量)
這幾年,檳島的公寓價格相對平穩,時而微漲,時而微跌,總體交易量不大,北部交易量一直在下跌,總體不是一個交易火熱的地方。
我翻了翻幾個地方的樓盤信息:
Setia V Residences,在海邊,豪華樓盤,離核心的Gurney 廣場不遠,每平方英尺1100-1600馬幣,約合19257-28010人民幣/平米。
City Residence,海岸線一帶,偏北,普通樓盤,每平方英尺800馬幣左右,約合14000人民幣/平米。
10 Island Resort,在“半山公寓”的位置,每平方英尺約650馬幣,約合11379人民幣/平米。
Reflections Condominium,在南部,離機場三公里,每平方英尺約550馬幣,約 合9630人民幣/平米。
雖然,當地人的平均工資不高(4000馬幣/月在當地已經算高工資),但買房對於他們來說,壓力並不大,總體,政府對房地產市場管控比較嚴,而且對於收入比較低的人群,有足夠的廉價住房,貸款政策也十分友好,幾乎可以做到1成首付。
而外國人,政策就比較嚴格了(一定程度上也杜絕了炒房),最大的限制是購買門檻。
對於沒有第二家園身份(需35-50萬馬幣)的外國人,買公寓,最低價格必須超過100萬馬幣,有第二家園身份者,50萬馬幣。
所以,外國購房者要買房只能買大戶型。不過,就我看到的樓盤,整個檳島地區,小戶型都不多。
3、
就外國人市場而言,
之前也提到過,檳城是個很適合養老的地方,東南亞其它國家很多人來這邊買房養老定居療養,半山公寓比較多。
但投資的也有,香港人、新加坡人比較多,海岸線上的很多房子,買家都來自這兩地。
感慨一句,香港人、新加坡人真是非常非常愛買房子,對房子的熱愛,融入在華人的血統裡。
東南亞幾乎都被他們買遍了,我每走一個東南亞城市,問到當地的房子,最先買的外國人,總是他們。
香港、新加坡的房子實在太貴,其它任何地方,對於他們來說,應該都是白菜價,可以理解。
來買房的中國人其實也不少,我在當地問了一個樓盤,售樓小姐姐說,有一棟都被中國人買去了,我驚呆了。
她告訴我,MBI當時帶了一群中國人來到檳城,一次性把這些公寓都給包了。
當地人說,當時這群中國人來,幾乎住滿了檳城所有的酒店,本來交通狀況就不好的檳城,交通都要癱瘓了,成為了一大奇景。
關於這個MBI,也是一個很有故事的同學。
它在當地幾乎無人不知無人不曉,老闆是當地一個華人,名叫張譽發,不僅在當地打造了一個“商(pang)業(shi)帝(pian)國(ju)”,在中國民間也發展了許多許多會員。
當地人對它的評價有好有壞,而在當地的中國人直言,這就是個騙子。
大家應該知道前段時間掛掉的錢寶網,學的就是MBI這一套,只不過,錢寶over了,MBI在馬來西亞差不多卻洗白了。
4、
檳島的房子租金回報率不高,
多一點4%,少一點2%,而且不是淨收益。
Setia V Residences,兩房,每個月租金4800馬幣,收益率2.2%。
City residence,三房,每個月租金3000馬幣左右,收益率3.3%。
10 island resort,三房,每個月租金2500-2800馬幣,收益率4.1%-4.6%。
Reflections Condominium,三房,每個月租金1200-1600馬幣,收益率2.1%-2.8%。
MBI賣給中國人的那些房子,承諾每年給投資人6%的回報,怎麼做到的,我也不懂了。
我晚上特意關注了一下,沿海的這片公寓,入住率很低,一棟大樓,不超過20戶開著燈。
(晚上的Setia V Residence,幾乎沒有幾戶開了燈,手抖,忽略渣畫質)
大部分樓盤,買了之後,也不會有人來幫你維護,出租什麼的都得靠自己。
據說,島上有些公司可以幫投資者做airbnb,但沒太細問。
對於旅遊城市,我建議投資酒店,或者酒店式公寓。
長租的話,需求不足,空置率太高。
另,馬來西亞的購買稅費、出售成本、持有成本,和其他東南亞國家比起來都比較高。
4、
其實,感覺檳島跟中國的三四線城市很像,
比如我老家,南方的四線城市,房子多,房屋空置多,市場並不太火熱,但肯定有一些好的位置,本地人都盯著,不定什麼時候就出手了。
檳城也是這樣,畢竟華人天生有買房子的觀念的。
不過,作為外國人,肯定沒辦法掌握這麼詳細的一手信息,投資的話,並不是很建議。
總體,檳城的GDP每年以4-5%的速度穩步增長,政府對房價的管控比較嚴,房子空置率略高,出租回報率略低,幾乎沒有暴漲的可能。
不過,如果自住,我覺得還是很好的,養老、療養,甚至帶小朋友來上國際學校(檳城的教育水平還可以),都不錯。
或者,把這裡當成度假的後花園,有事沒事來小住個把月,推開窗,有山有海,洗洗心。
畢竟,千金難買心頭愛。
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