7月1日下午，由深圳壹地產主辦的《借勢灣區風口，掌舵時代之變》——挖掘新時代下的財富新線索高峰論壇在唐商·前海雙悅營銷中心隆重舉行。
本次論壇可謂是乾貨滿滿，四位地產專家親臨現場，針對樓市週期、大灣區區域價值、央行降準釋放7000億資金、財富新線索等方面一一進行解讀。
論壇重量級嘉賓：
深圳市經濟學會副會長、深職院房地產研究所所長——鄧志旺
深圳地產資深營銷專家、樓市開講創辦人——張公子
資深樓市媒體人、曲線買房創辦人——曲廣寧
核心觀點
陶文傑
貨幣政策已正式觸底，半年之內樓市會出現明顯上升
目前樓市類似2011年，沙井等城市副中心漲幅較快
鄧志旺
大灣區呈“一環兩翼”形狀，大空港是三大受益者之一
曲廣寧
未來深圳中心，有望延續到大空港南北方向
房產稅必出，但邏輯不是為了抑制房價
張公子
4、5萬還是要買在西部，沙井未來發展非常強勁
陶文傑
貨幣政策已正式觸底，
半年之內樓市會出現明顯上升
房地產整個週期可能在三至五年。其中受貨幣政策的影響比較大。深圳樓市從2005年到現在，經歷了幾波比較高的高潮和低谷週期。
第一次高潮是2007年，房價火熱。2008年出現全球性金融危機，出現樓市低谷。
第二次高潮是2009年，因為2008年9-12月密集的降準、降息，開啟一波波瀾壯闊的四萬億救市行情。
2011年是一個階段性的低谷。歸因於2010年1月到2011年6月，12次加準，2010年10月到2011年7月，5次加息。
第三次谷底是2014年年底到2015年年初。第三次高潮是2015年。因為從2015年開始，中國又開始非常密集的降息、降準，當年2、4、6、9月到2016年4月，連續7次降準。
現在是什麼狀態？2018年以來已經2次降準，而2015年之後無降息。
這意味著現在已經進入樓市底部上行週期，半年之內樓市會出現比較明顯的上升。當然，樓市調控政策還不會放鬆，但貨幣政策已經正式觸底，樓市接下來是貨幣中性偏寬+調控中性偏緊組合。
目前樓市類似2011年，
沙井等城市副中心漲幅較快
從樓市政策調控看，目前樓市狀況有些類似2011年。一些樓盤開盤之後被搶，但冷僻的區域、差的樓盤比較難賣，未來深圳樓市也會出現分化。
可比的是，2009年大漲後，2010年上半年開始要求抑制投機購房，到2010年930加碼開始限購。到了2011年，從4、5月開始，深圳樓盤開始限價。
2012年市場又開始恢復，房價平穩略有上漲，核心是降息降準，2011年12月開始降準，2012年6月降息。
現在開始密集的降準，密集的放水，接下來半年看不到房價下跌，只會看到房價慢慢在漲。這個情況下，未來幾年可能就是沙井、光明、大運這些城市副中心的優質物業漲得比較快。
鄧志旺
大灣區呈“一環兩翼”形狀，
大空港是三大受益者之一
粵港澳大灣區裡，有三大自貿實驗區、兩大經濟特區、兩大自由貿易港、一個國際科技產業創新中心。
最受益的區域是哪裡？買房要想獲得超額的增長，就要找具有後發優勢，政策特別重視的區域。
我認為，這次大灣區的規劃可能呈“一環兩翼”的形狀。一環從香港出發，經過深圳、東莞、廣州南、中山、珠海、澳門。這是大灣區最重要的區域，重點發展金融、商貿、會展等高端服務業。
但這一環裡最重要的是珠江口東岸，從香港出發，經過南山、前海、空港、濱海灣、南沙、天河。這是粵港澳大灣區隱藏的黃金中軸，代表灣區最高的發展水平。
黃金中軸上，主要受益的，第一個是前海金融產業，第二個是南山高科技產業，接下來是大空港。
根據大空港的規劃，寶安把大空港作為北面寶安中心，南面是寶安中心。寶安區把它作為中心以後，一定會加大力度推進基礎設施的建設，教育的投入等等。
而空港是灣區的門戶，也可以用會客廳表達，這裡有國際會展中心、國際交流中心、新科技館、深圳機場等。
大空港是後發，目前相對比較落後。有三個產業可以重點關注：會展經濟、海洋產業、先進製造業。
現在的沙井，產業發展發生了翻天覆地的變化。規劃了先進製造業，做高端製造、智能製造。
曲廣寧
未來深圳中心，
有望延續到大空港南北方向
過去深圳的脈絡由東向西，未來還會延續，重要的延續很有可能是從深圳的西線呈現由南向北的發展。
一個大膽的設想是：未來深圳的中心很有可能是從南山到寶安，到大空港南北方向。
有幾個重點政策信號值得注意：深圳提出“海陸統籌”和“大空港城市會客廳”建設。
大空港這條海岸線，未來將成為深圳一線城市景觀跟一線所在地。
寶安片區未來有一個全球第二大的會展中心、高速發展的高端機場、深南大道。從這些規劃信號裡，完全可以預期未來整個寶安這條線成為深圳羅湖、福田、南山發展的一線核心。
對於深圳跟周邊城關係，我的判斷是
未來外溢效應和虹吸效應會共同出現。大空港是節點，東莞、中山到深圳以後第一落點是這裡，這裡均價便宜、物業可選擇面積多、距離近，可能形成反向資源集聚的結果，吸引更多的人來買房。
房產稅必出，
但邏輯不是為了抑制房價
現在房住不炒的概念懸著，它使得房價上漲基本面沒有改變，但漲幅會受到極大的抑制。
這時候看降準這個政策出臺的意義，大方向還要漲，但不要指望一年翻倍。。
如果真的自住買房，建議有錢就買。投資一定要注意不能高槓杆。高槓杆意味著高風險，意味著失去一年爆漲的機會。
正所謂執政邏輯、事緩則圓。所以政策措施不會一下打死壓死，對於房產稅的判斷，也是如此。
我認為，房產稅必出。但出的邏輯不是為了抑制房價，只是為了調整稅收結構。
但執政路線可能是房產稅先出來，先稅率低，然後逐年慢慢加。最早的點可能在2020年，不大可能會提前於這個點，因為全國人大立法有固定週期和線路在。
張公子
4、5萬還是要買在西部，
沙井未來發展非常強勁
我覺得大灣區9+2的龍頭還是在深圳，前海應該是龍頭中的重要戰略核心。
深圳有“西部發展軸”、“廣深科技創新走廊”規劃，起點是前海自貿區，經過寶安中心區到西鄉、空港新城、東莞，最後終點在南沙。
如果把前海自貿區作為一個起點，通過西部發展軸作為槓桿，就能把大灣區的規劃撬動起來。
如果價格都差不多，4、5萬買在龍崗好還是寶安沙井好？還是要買在西部，因為西部代表深圳未來最重要的財富走向。
買房子要看到未來的前景在哪裡？建議重點關注空港新城以及西部發展軸的走向。
寶安的經濟非常強勁，是藏富於民的地方。再看
沙井，2016年GDP產值在寶安第一位。沙井未來的發展非常強勁，而且打造的目標是高新科技製造園和產城融合示範區。我建議大家買房子買在沙井，我瞭解項目房價還是3萬多塊錢，周邊的商品房賣到4萬多，我們還處在價格窪地。唐商·前海雙悅項目還是值得重點考慮和推薦的。
★ 現場互動 ★
提問1：目前市場上工商物業值得購買嗎？
陶文傑：在沒有名額前提下，建議到深圳熱火朝天的中心區域買房。
哪怕是買公寓也是很不錯的選擇。因為未來隨著深圳住宅稀缺，公寓類產品的價值會提升。以後想到大空港核心區域、深圳灣買房，住宅根本買不到，只有公寓可選。
提問2：陶老師，對比一下沙井和坂田，您覺得投資哪邊更好？
陶文傑： 買房要考慮低價、新興片區、學校、地鐵等各個方面。如果在坂田上班，優先選擇距離近的，不過相比之下，現在坂田會貴一些，也沒有太多新盤可以買。
而唐商·前海雙悅項目3萬多，周邊的住宅4萬多，如果能等到下一個高潮期，投資收益會高一點。對比過去十年深圳各區域的漲幅，會發現大部分是當時價格特別低的區域漲幅較大。
唐商·前海雙悅，作為沙井新銳標杆項目地鐵芯資產的項目，受到越來越多置業者的高度關注與認可。項目有哪些特點優勢？相對於周邊競品樓盤有什麼優勢？
陶文傑
第一，唐商·前海雙悅產品4.5米層高，50-100㎡，價格3萬多。是目前沙井片區在售新盤中均價最低的，價值優勢明顯。
第二，3萬多的價格雖然坪山也有，但沙井的經濟發展比坪山要高。
第二，從深圳土地的稀缺程度看，項目短短一公里多的距離內，集中了80萬㎡沙井海岸城、60萬㎡萬科星城、博林君瑞等幾大項目。後海2009年之後房價漲得快，重要原因是後海成片開發。
能預見沙井會有更多的項目密集推出。配合大空港規劃利好下，這時候3萬多的低價入手物業，能享受區域的發展，這是最大的價值所在。
張公子
唐商·前海雙悅項目蠻有特殊性和獨特賣點，層高是4.5米，很多面積可以利用。算下來，單價可能要不了3萬。
另外，項目批得比較早，是目前比較稀缺的產品。現在政府已經不再批4.5米層高的房子。
項目最重要的點是不限購。如果現在沒有房票，也沒有指標，但又不想買在臨深。這種情況下，最好的選擇是買商業物業、不限購的產品。
前海空港·優質產品
唐商·前海雙悅效果圖
唐商·前海雙悅位於寶安廣深公路與上星南路交匯處，屹立前海空港雙黃金板塊價值疊加區域，匯聚高品質國際化資源，接軌全球化商務發展，集約國家戰略大灣區、前海空港、海洋新城發展紅利。
無雙之選
智變資產
項目總佔地面積約1.4萬㎡，總建築面積約12.5萬㎡，由A、B兩座高約99米的雙子塔構成，採用高端玻璃幕牆，集結建築大師智慧，建築特點令人耳目一新。
唐商·前海雙悅效果圖
囊括50-100㎡智變空間，約4.5米層高，50年產權，不限購不限貸，小戶裡自有大乾坤，造就低門檻投資百變資產；自帶2.6萬㎡商業，將自身商業配套和沙井的風情文化融合為一，為都市精英提供、便捷、特色的商業娛樂場所。
海陸空軌
無界速度
項目近距離11號線馬安山站，高效連接福田CBD、南山中心區及前海，地鐵12/18/20/26/30號線全速規劃中；107國道、廣深高速、沿江高速構築城際高效出行脈絡，福永碼頭、深中通道輕鬆暢遊港澳；寶安國際機場，內聯珠三角，外接全世界。
寶安區沙井地區交通專項規劃圖
多元豐盛質感享受
周邊沙井中心公園、萬豐公園、大鐘山公園等公園環伺，投資5.96億升級改造的海上田園也將在2018年建成；沙井天虹、京基百納、沃爾瑪三大商圈輻射；沙井新橋文化藝術中心、創意書城、沙井市民廣場等市政配套凝聚於此。
22個城市更新，超500萬㎡規模，沙井海岸城、萬科星城、博林君瑞等商業集中迸發，商業新核重塑，帶動區域發展、商業全新升級，洞見城市向上的核心力量。
唐商·前海雙悅效果圖
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