整個“十三五”期間，上海規劃中心城區完成二級舊裡為主的房屋改造240萬平方米，實施約5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。其中，2018年上海要完成300萬平方米（6萬戶）舊住房綜合改造。
上海市委書記李強近日前往黃浦區老城廂地區，實地調研舊區改造工作推進情況。李強說，上海發展到今天，必須下大決心、花大力氣加快推進舊區改造，聚焦重點，攻堅突破，切實改善舊區內困難群眾的居住條件。
6月27日，中國共產黨上海市第十一屆委員會第四次全體會議審議並通過《中共上海市委關於面向全球面向未來提升上海城市能級和核心競爭力的意見》，提出上海要提升城市能級和核心競爭力。同時還提出，下半年要紮實做好改善民生工作，舊區改造要創新思路、辦法和機制，切實改善基本居住條件，確保居住安全。
上海自新中國成立後就持續推進舊改，但真正大規模開始舊改，是上世紀90年代。究其原因是當時黃浦區（原盧灣區）將土地批租和改造舊區相結合，探索了一條利用國內外資金加快舊區改造的新路。
舊改之困
截至1991年，上海危、棚、簡屋還有365萬平方米，加上二級舊裡房屋，累計1500萬平方米。1992年，上海市第六次黨代會提出“到本世紀末完成市區365萬平方米危棚簡屋改造”，自此拉開大規模舊區改造序幕。
彼時，上海市民居住矛盾突出，數十萬家庭人均居住面積低於4平方米，其中3萬多戶家庭人均居住面積不足2.5平方米。
但要實現舊改的目標並不容易。“六五”（1981-1985）、“七五”（1986-1990）期間，上海全市每年只能拆除危棚簡屋和二級舊裡15萬平方米。如按此推算，完成1500萬平方米的舊改任務，需要100年。
造成上海舊改遲緩的最主要原因，是資金短缺。
當時的財政體制主要是市一級財政，區一級還是定基數超額分成的辦法，因此區的財力十分薄弱。再加上區級財政的基礎是吃飯財政，僅僅依靠區級財政搞大的建設項目，不論是從建設體制上還是從區的財力上都是不可能實現的。
突破性的改革任務，落在了斜三基地身上。
原盧灣區的斜三基地，被列為“七五”期間23片舊區改造基地之一，位於打浦橋以西、瑞金南路以東、盧灣中學以北的區域。當時，這裡人口密集、環境惡劣、汙染嚴重，老百姓要求改造的呼聲非常強烈，但困難重重。
原盧灣區住宅建設辦公室主任、區房屋開發總公司總經理高寶泉說，這裡1000多戶居民要動遷安置，20多家工廠和商店要搬遷，周圍的環境要改造，臭水浜要填埋，道路要拓寬，這一切都需要錢。僅以安置一戶居民一套商品住宅10萬元左右計算，動遷費就要1億左右，靠地區財力，短期內根本不可能實施改造。
面對群眾對改善居住條件愈來愈迫切的需求，上海舊區改造必須變革，走出一條不依靠財政資金大規模開展舊改的新路。
“當時上海的僑匯房很緊張，華僑買不到好的房子。市裡允許各個區建造一批僑匯房，這給改造斜三基地的危棚簡屋帶來一絲希望，老百姓期盼已久的居住難問題也有了解決的可能。”高寶泉說。
幾經周折，黃浦區（原盧灣區）政府找到香港中國海外發展有限公司合作。但根據當時的政策，外商投資建設的僑匯房，只能賣給有上海戶籍的華僑，銷售受到很大限制。於是，香港中國海外發展有限公司提出，將當時政策允許的“合作改造”，變成“土地批租”，以突破銷售對象的限制。這一思路得到了上海市有關部門的肯定和支持。
在向上海市土地管理部門申辦了土地批租手續，並交納了100萬美元的土地批租費用後，香港中國海外發展有限公司以2300萬美元，受讓了斜三地塊中19790平方米土地，開了改革開放以來吸引外資進行舊區改造的先河。
由此，斜三基地也成為上海第一個利用土地批租來實現舊城區改造的成功案例，被譽為“海上第一塊”。
斜三基地動遷工作自1992年3月正式啟動，得到了大多數動遷居民的支持和配合，大家都願意從擁擠、環境差的棚戶區搬到一房一廳、兩房一廳的新工房居民小區。平均每戶約6萬元左右，總共用了8000多萬元，完成了居民的動遷安置工作。
整個動遷大概用了半年時間基本完成，土地三通一平後，1992年9月交到了開發商的手中。
1992年10月底，斜三地塊4幢31層大廈開工，僅花了18個月就結構封頂，1994年底基本竣工，也就是現在的海華花園。
“斜三基地舊改工作進展很順利，竣工後的銷售也很搶手，動遷居民的住房有了較大改善，打浦橋地區面貌發生了很大變化。”高寶泉說，接下來開發商繼續向斜三基地的南部發展，進行了二期、三期的舊城區改造工作。
斜三基地改造建設後，昔日的棚戶區已高樓林立。斜徐路上的棚戶“孤島”改造成為街心花園，徐家彙路路幅由13米拓寬至50米，成為上海南部連接南浦大橋與肇嘉浜路的主幹道。
土地批租全面展開
有了斜三基地的成功經驗，土地批租在上海各區全面展開。據統計，僅1992年、1993年，上海共批租459幅土地，涉及舊區改造147幅，拆除舊房185萬多平方米，其中危棚簡屋85.4萬平方米，佔拆除總量的46.2%。
土地批租使得舊區改造工作的進程明顯加快，成為上海城市建設史上的一個重大突破。
數據顯示，到上世紀末，上海共改造了包括365萬平方米危棚簡屋在內的二級以下舊裡房屋1200餘萬平方米，受益居民48萬戶。
“十五”期間，上海“拆、改、留”相結合，展開新一輪舊區改造。這一階段共改造二級以下舊裡房屋700餘萬平方米，受益居民28萬戶。
“十一五”期間，上海又以世博園區、軌道交通等重大市政基礎設施項目的拆遷為契機，改造了340萬平方米舊住房，受益居民12.5萬戶。
“十二五”期間，上海累計實施各類舊住房改造7000萬平方米，受益居民超過100萬戶。經過不同階段的發展，上海的住房矛盾逐步緩解，至“十二五”期末，城鎮居民人均居住面積達到18.1平方米。
“十三五”期間，上海提出按照“留、改、拆並舉，以保留保護為主”的原則，統籌規劃，有序推進舊區改造和舊住房修繕改造。其中，舊區改造方面，上海將繼續以成片二級舊裡以下房屋為重點，同時開展中心城區零星舊改地塊的改造，並推進郊區城鎮舊區改造和“城中村”改造。規劃完成中心城區240萬平方米成片二級舊裡以下房屋改造。
舊住房修繕改造方面，上海規劃按照“業主自願、政府扶持、因地制宜、多元籌資”的原則，實施5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。小區停車位、既有住房加裝電梯、二次供水改造等，有望結合修繕改造一併實施。
其中，2018年要完成300萬平方米舊住房綜合改造，受益居民約6萬戶。
伴隨著地價、房價、物價上漲帶來的剛性增長，上海舊改安置成本逐年走高。一直以來，上海致力於體制機制創新，多渠道籌措資金，包括財政資金、銀行貸款、地方債券、公積金等都在為舊區改造提供支持。
上世紀80年代末，國家和上海在土地使用管理方面都出臺了新的法律法規和政策，比如1987年上海在國內率先發布《上海市土地使用權有償轉讓辦法》；1990年國務院頒佈《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》。這既為土地制度改革明確了大的方向，也給土地批租等創新實踐帶來了機遇。
“在深化改革開放中，必須要善於在法律政策的框架下，甩開膀子大膽試、大膽闖，敢於做改革路上‘第一個吃螃蟹’的人。” 高寶泉說。
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