正當大理洱海邊的數百位民宿經營者在被迫休業一年之後又面臨意料之外的“生態搬遷”的時候，浙江多地正在給民宿經營者頒證，保護他們租用宅基地和農房用於經營的權利。
據報道，象山在 4 月、上虞和德清在 6 月，先後首度頒發了農村宅基地“三權分置”不動產權登記證，一批租用農宅計劃開辦“民宿”的企業率先拿到了其中的“使用權證”，而且它們可以將宅基地使用權作為抵押，從銀行獲得貸款。
這被稱作是落實今年“一號文件”提出的“適當放活宅基地使用權”的舉措。這標誌著，原先還只是在少數土地改革試點地區和某些“深度貧困地區”實施的宅基地靈活使用政策，開始在全國各地開花結果。
中國農村宅基地是作為一種社會保障由村集體分配給其成員家庭的。為了防止農民失去住房而流離失所，宅基地一直是以分配為主，交易只能在村內進行。但是隨著大量農民進城，越來越多的宅基地處於空置狀態，將其入市、“盤活”，使之釋放經濟價值的呼聲也越來越高。
在過去，宅基地產權是一分為二的，所有權歸村集體，使用權歸村民。而今年中央“一號文件”提出：探索宅基地“三權分置”，這是指，所有權依舊歸村集體，新創的“資格權”歸村民，而使用權則可以被轉讓給村莊以外的成員。
2013 年，十八屆三中全會首次正式提出要改革宅基地制度，推進“農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”。2015 年初，全國 33 個區縣開始實施“三塊地”改革試點——農村土地徵收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點。在試點中，“盤活”宅基地的一種主要途徑，是允許農民在自願前提下騰退宅基地，地方政府將其復墾為耕地後獲得土地開發指標，賣給需要用地的城市，從而產生經濟效益。這是一種虛擬的“盤活”。因為農宅被拆，宅基地被推平，這造成一定的浪費，復墾所得耕地的質量也是個問題。
另一種“盤活”，則是直接把宅基地上面的農宅用起來。2017 年 11 月，當時的國土資源部發文，允許一些深度貧困地區探索農村集體經濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閒農房及宅基地。今年年初的中央“一號文件”進一步提出了在全國“適度放活宅基地和農民房屋使用權”。
“放活使用權”的主要途徑是保護長租農宅用於經營。上述報道中，象山和上虞獲得首批使用權證的兩家公司與農戶的租約都為 20 年。
事實上，長租農宅用於經營在全國早已十分普遍，大理洱海客棧就是其中的典型，一些地方政府甚至曾出臺政策，鼓勵市民下鄉租賃農宅開農家樂或搞“創業創新”。但是這種租賃仍然面對房東違約的風險。而此番承租者被賦予的“宅基地使用權”，具有用益物權色彩，受到比租賃權更強的法律保護。此外，承租人還可以對宅基地進行再次流轉。更重要的是，宅基地使用權具有抵押功能，由此承租人可以向銀行貸款。穩定的租約加上融資的便利，無疑有利於民宿經營。
同時地方政府也強調，放活宅基地使用權還可以顯著增加農民財產性收入。在上述的報道中，上虞一棟 220 平米的住房的年租金是 1 萬元，雙方約定從第3年起租金每年遞增 5%；象山一村民兩棟共約 243 平米的房子加 800 多平米的土地，可在 20 年中獲得租金 34 萬元。
地方政府已經捋起袖子，大力招商引資 。象山計劃在未來 3 年吸引 10 億元社會資本，實施 100 個以上改造項目，激活利用 1000 幢閒置農房。同是未來 3 年，上虞的計劃要比象山的 3 個數字末尾都再多加個零，並且打算到 2020 年使“農民人均住房財產性收入增加 40% 以上”。
本次浙江三地首批領證者都是企業，象山的那家公司在同一個村一口氣拿了 15 棟農宅。尚不清楚地方政府在未來的招商引資中，是否會傾向於企業而非個體經營者，以及像萬科在深圳所做的“萬村計劃”那樣對城中村進行整體改造項目是否也會因此而出現在鄉村。但既然叫“民宿”，它的本意和魅力所在，應該是小規模、個性化，以及融入當地社區與人文自然環境。
Photo by Claudio SchwarzonUnsplash
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