中國建設報中國房地產
4月26日，濟南市城鄉建設委員會發布《關於進一步規範商品房銷售行為的通知》（下稱《通知》），叫停當地樓市區別對待全款和貸款購房的銷售行為。《通知》規定，在銷售商品房時，不得要求購房人一次性付款或採取一次性付款優先選房等方式；拒絕購房人正常使用住房公積金或商業個人貸款購房；不得要求住宅銷售捆綁車位及地下室等。
此次政策在什麼背景下出臺？
山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海告訴中國建設報·中國房地產，第一，開發商在限購的情況下回款會受到影響。此外，濟南市的全款購房比例並沒有媒體報道的那麼多，尤其是在一些自媒體推波助瀾下，將局部一兩個樓盤優先購房的情況放大，一定程度上導致了市場上購房預期的改變。第二，在保障剛需方面，住建部要求很明確，濟南市也積極響應要求，從保障剛需角度出發，此次政策出臺，對於穩定市場預期、規範房地產市場秩序等方面都會產生正面作用。
濟南市房地產協會秘書長李剛告訴中國建設報·中國房地產，從政策上來看，去年住建部就提出要滿足剛需，“其實濟南今年年初就打算出臺這方面的文件，但當時又擔心被解讀成放鬆調控。”從市場來看，持續的調控政策雖然有效地抑制了投資需求，但同時也可能對剛需購房者產生影響。
在具體操作層面，孫大海表示，政府在預售前對開發商的銷售方案進行提前把關，進行強制管理，對規範房地產市場是有益的。此外，此次政策的出臺也體現了該市落實住建部有關精神的及時高效。另一方面，相關部門在對購房者的投訴進行執法時也更有依據，後續如果有企業違反相關規定，也會執法有序。
李剛認為，這次文件在銷售方案上做出了相關要求，規定企業申請商品房預售許可證時要提交銷售方案，方案內容包括房源信息、銷售方式、付款方式、意向購房者組成結構（比如30%首付、60%首付、全款客戶佔比情況）等，政府審批通過後，要對社會進行公示。以前一些企業在銷售過程中會超量蓄客，導致很多人選不上房，現在對方案提出了要求，比如要求蓄客不能超過20%，剛需購房者要佔一定比例等。當然，後期也會有相應的懲罰措施，比如企業違反規定後遭到投訴，相關部門會對其進行通報甚至查處等。
此次政策的出臺會對房企產生哪些影響？
當地行業人士認為，對於開發企業來說，下一步要進行銷售思路和產品設計等方面的調整來適應市場變化。
實際上，調控到現在，房企資金壓力也很大，從加速回款的角度，一些企業採取了捆綁車位、60%首付優先甚至全款優先等做法，但剛需者很難達到這些要求，尤其是全款優先要求，導致很多剛需者根本無法入場 。所以這次文件要求，銷售商品房時要優先滿足無住房記錄的剛需購房者。不管是使用公開搖號還是其他方式，要求優先滿足剛需實際上是為了讓所有購房者能在同一個平臺公平選房。
以下為《通知》全文：
濟南市城鄉建設委員會
關於進一步規範商品房銷售行為的通知
各房地產開發企業、房地產中介及承銷機構：
近期，我委接到多份“12345”熱線轉辦及市民群眾來電來信，反映我市部分熱點區域住宅項目存在全款購房、全款優先選房、拒絕使用商業貸款或個人公積金貸款等歧視剛性需求購房者，以及住宅銷售捆綁車位、地下室銷售等行為，這些行為嚴重擾亂了房地產市場秩序，造成了極其惡劣的社會影響，根據中央、省、市關於“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”、加強房價管控，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，有效防範和化解房地產市場風險”等工作要求，結合我市2016年9月以來已出臺限購政策，現就進一步規範商品房銷售行為的有關問題通知如下：
一、商品住宅項目形象進度滿足銷售要求的，應當一次性申請銷售。
二、住宅項目申請商品房銷售許可證時，應提交銷售方案。銷售方案包括：房源信息、銷售方式、付款方式、意向購房者組成（30%首付、60%首付、全款客戶佔比情況）。銷售方案審批通過後，向社會公示。
三、在取得《商品房預售許可證》後，應本著公開、公平、公正的原則及對外銷售。一次性公開全部準備房源，公示銷售進度控制表，在銷售現場醒目位置明碼標價，並告知所有購房者。
四、銷售商品房時，應優先滿足無住房記錄的剛性購房者需求。不得要求購房人一次性付款或一次性付款優先選房，不得拒絕購房人正常使用住房公積金或商業個人貸款購房，不得要求住宅銷售捆綁車位及地下室。
房地產開發企業存在違反以上規定的，我委將依法責令立即整改，拒不整改的，依法予以行政處罰，記入房地產開發企業信用檔案，向社會公示。整改完成前，暫停項目合同網籤及後續預售審批項目的辦理。
特此通知。
.濟南市城鄉建設委員會
2018年4月26日
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