房地產政策調控進入週期性尾部，未來政策將呈現怎樣的走勢，取決於決策層對房地產抱持何種態度，又在多大的決心下改變當前房地產發展的扭曲形態。
放開調控閘門，取消限購
限購的推出及其變本加厲的行政調控升級，形成限購、限售、限價、限貸等一系列情緒化調控，供需的結構性失衡，導致市場流動性不足，迫使剛需與有效供給矛盾裂痕不斷加大，整個房地產市場不斷沒有因為調控的升級趨向良性發展，反而因為預期的破壞走向更加惡劣的邊緣，投機與炒作讓房地產充滿非理性風險。
限購政策的初衷，本來是通過購房適格群體的約束，形成結構性邊際調整，讓置業潮逐漸趨於理性，然而並不被市場買賬，疊加限購政策的相關配套措施空白化，政策造成的限制性恐慌，和中介、房企的推波助瀾與惜售進一步加劇了市場的供需失衡，價格信號開始紊亂，市場預期被破壞，投機、炒作之風開始瀰漫整個房地產市場。
政策調控與市場反調控的矛盾不斷升級，政策的每一次鬆動便遭遇市場的新一輪狂飆暴漲，龐大的泡沫風險終於迎來史上最嚴厲的調控加碼，限售、限價、限售與限購四維一體，瘋狂的房地產市場流動性徹底被鎖死。
這顯然算不上好的政策調控，鎖住了市場流動性，遏制了泡沫風險，但是資金鍊的斷裂帶來的企業、金融風險與產業關聯帶來的經濟損傷，傷敵一千，自傷八百，讓這一嚴厲的政策調控本身缺乏長期實施的基礎，放開限購，甚至是限售、限貸、限價只是時間問題。
問題是，放開限購居民的購買力如何解決？多年來的房價上漲，居民在購房上的不遺餘力早已讓多數人到了山窮水盡的地步。解決這一難題，必須一方面放開限售、限貸、限售，讓處於封鎖期的房地產得以交易流通，將房地產流動性重新打開，激發市場活力，另一方面寬鬆貨幣，既保樓市，又保宏觀經濟基本面。在此過程中，監管政策與貨幣政策將完全分化，監管政策繼續維持金融去槓桿目標不放，約束金融機構的非理性信貸擴張，同時貨幣政策將盯住宏觀基本面，保持合理的寬鬆，確保流動性保持相對充裕。
當然，可能的情形是，在放開“四限”的同時，市場首先將基於前期鎖死盤的獲利拋盤，令房地產市場價格迅速下探，形成短期的價格下跌，但隨後市場將在政策激勵與貨幣支撐下很快企穩，置業一族在相對的低位進入了房地產市場，前期高位接盤的人得以在相對的高位獲利了結，整個房地產市場在經歷了短期的調整震盪後，重新激活了流動性，釋放了部分風險，而重新站在一個相對低的平臺上繼續穩步發展。
產權分割，剝離金融屬性，滿足市場剛需
房價居高不下，到了行政調控已經難以解決的地步下，不僅事關經濟問題，更關乎民生福祉，既不能刺破高房價泡沫，又要滿足購房群體住房需求，合二者以安國，需要另一種房地產思路，化解燃眉之急。
產權分割，有可能成為未來我們運用於房地產治理的新興政策工具。
具體來說，在天價房已經難以逆轉，群眾又無力購置的情況下，決策層將推出部分產權購買的方式，滿足市場需求與住房剛需。全價8萬元/平的商品房，可以依據購房者不同的購入價格，賦予房子不同程度的產權，除不能賣出以外（賣出必須先補齊剩下產權的購入差價，加上市場溢價），房子與一般商品房沒有任何區別。
產權分割剝離了房子的金融屬性，讓投機、炒作失去空間，迴歸住房的基本屬性，保障低收入者購房的基本權利，滿足其住房需求，既防止了高房價的長期危害，也緩解了社會住房矛盾。
推出產權分割，背後仍然牽扯到很多問題，突出的就是由政府承攬的那一大部分差價，昂貴的支出導致的龐大債務可以維持到幾時?其背後邏輯，等同於政府依靠土地財政的賣地收入，為產權分割下的購房群體買單，支付其剩下的債務，在剛需群體只是滿足簡單的住房需求，而無法基於售出向政府補足剩餘產權費情形下，政府必然債臺高築。
打破壟斷，健全市場機制，重塑房市格局
在風險高度積累又亂象叢生的房地產，寄託於簡單的行政調控，已經難以根治，很容易成為引爆風險的市場炸彈，亟須從整體出發，全面改革。
破除政府壟斷住宅用地體制。新千年伊始，土地招拍掛制度的建立與房地產業作為國民經濟的支柱產業，是我國土地市場與商品房市場走向深度貨幣化的推動力量，政府壟斷住宅用地，逐漸形成土地財政，以致對賣地收入高度依賴，至今積重難返，有其制度根源。打破政府壟斷土地體制，讓土地迴歸自由市場，形成工業用地、農業用地、住宅用地在資源配置上的合理均衡，間接調整產業結構，優化土地空間佈局，減少用地浪費，增加住宅上的有效供給，到了認真梳理與加快研究的時候了，破除制度阻礙，優化用地結構，釋放住房紅利，在全面深化改革的當下應該做到著力突破。
破除開發商壟斷住宅供應體制。土地被政府壟斷，建房被開發商壟斷，最終造成的房地產價格扭曲很難避免，再加上龐大的需求、政策調控、市場預期不穩，房價很難形成供需均衡。如果能在住宅供應體制上加以改革完善，放開房產開發市場，允許自然人合作建房，允許非房企自建房，允許農村集體自建房，允許大城市周邊生態修復企業用地開發，允許空置閒置土地的合作建房，所有市場主體都可以在科學框架下參與進來，削弱房地產市場的商品化功能，房價問題也能迎刃而解。廣大的農村地區可以自己建房，城市在有效規劃下，也應當允許自建房，其本身不應有制度上的阻礙。
消除惡意空置。在租售同權全面推開的背景下，著力進行房屋空置的清理與整治，十多年來我們房地產市場迅猛發展，所建成的房地面積，疊加在建房地面積，以及市場庫存，足可滿足人們居者有其屋，因此當前的一部分問題，不是繼續增加多少公租房，而是加快摸底清查，迅速降低空置率，避免房屋的空置浪費，嚴厲打擊惡意空置者。
推出房地產稅。通過不動產登記全國聯網平臺，建立健全房地產稅調節機制，有力調控剛需與改善型住房以外的不合理房產持有行為，整肅房地產秩序。
完善農村土地制度。任何改革都不應該忘記農村，房地產開發建設給了城市排他性的巨大紅利，但是廣大農村長期以來土地市場的“封凍”造成城鄉土地市場難以自由流轉，城鄉兩個系統在城市化與城鎮化過程中農民與市民發展權益上的倒掛與不平等，導致只能允許農民進城買房，不允許農民利用自己的土地合理開發增加收入，形成新時期的城鄉發展不平衡，需要認真加以解決，不可任其延宕日久。農村缺乏有力的政策引導，導致大片田地荒蕪，城市基於大量的人口湧入，造成難以根治的“城市病”，有我們區域發展不平衡的問題，但根源仍然在於政策引導不力，不能將發展的資源、人力有效配置在城鄉兩個系統上，形成發展互動。
政策是最大的變量
不管採取何種方式，維持或改良或全面改革現行房地產業發展，離不開政策的規劃引導，政策仍然是影響房地產業發展的最大變量。在全面深化改革的當下，對舊有不符形勢發展、不合時宜的政策及時加以清理調整，改弦更張，讓政策的制定與實施更加符合形勢發展的需要，以利國計民生，仍然是當前最大的紅利，在經濟下行週期日益嚴峻，外部市場難以為繼，內需亟待培育的背景下，加快涉及民生的重大制度改革，形成有利當前，更利長遠的改革預期，迫在眉睫。
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