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今天園區土拍，一共拍了兩宗地塊，上午拍賣的體育公園東側地塊（商住用地）是今天的焦點，另一宗位於青劍湖板塊的鄰里中心用地。青劍湖地塊沒什麼可說的，我們只說體育公園東側的地塊。
先看一下土拍結果
地塊位置
今天大家都覺得地塊成交樓面價不高，土拍很理性，並沒有出現園區地王。
是的，從數據土拍進程來看，節奏非常慢，一塊地競拍了1個小時，才溢價14.88%。最終成交樓面價23231.34元/平，只超過市場指導價4.44%。距離競拍中止價還有差4500元/平。
大家可能都比較清楚了，這塊地是商住用地，商業部分需要全部自持，而且不可銷售。再來看看這塊地的具體限制條件。
1、全部商業建築面積須由競得人整體持有並經營，不可分割銷售且不得分割轉讓。
2、該地塊住宅設置房屋銷售基準限價，為 42000 元/平方米。當該地塊上房屋實際平均銷售價格高於銷售基準限價時，競得人須按其超過基準限價所增加銷售金額的 70%補繳土地出讓金。在該地塊上項目通過竣工驗收、且預（銷）售建築面積達到可銷售總建築面積的90％時，競得人應及時向國土環保局報送房屋銷售的詳細資料，以便園區管委會與競得人就補繳土地出讓金金額進行結算（尚未銷售建築面積的銷售價格參照銷售均價估算）。
3、該地塊上項目只能針對自然人進行銷售。
4、該地塊內須設置社區居委會用房和社區養老用房，具體面積、位置、裝修標準、交付對象、產權歸屬等按規劃條件和園區社會事業局相關文件執行。
5、按規劃要求，該地塊項目住宅應為全裝修住宅。
6、按規劃要求，該地塊項目預製裝配式建築面積比例 100%，建築單體預製裝配率不低於 30%。
7、該地塊上項目竣工後，如因公共利益需要，受讓人應無償將剩餘未開發利用的地下空間交由政府使用。
限制條件這麼多，必然影響參拍房企的積極性，就和青劍湖龍湖競得的地塊一樣，成交樓面價也只有7100元/平。
這裡在提一下第2條的限制條件：
該地塊住宅設置房屋銷售基準限價，為42000元/平米
好像並不是限價42000元/平
當該地塊上房屋實際平均銷售價格高於銷售基準限價時 ，競得人須按其超過基準限價所增加銷售金額的 70%補繳土地出讓金。
所以這塊地最終的銷售價格可能不一定是42000元/平，有可能超過這個價格，超過基準價到時再補交土地出讓金。
另有一個問題！
本地塊成交樓面價23231.34元/平。
住宅部分佔多少？商業部分怎麼算？
因為土拍總價只有一個，商業和住宅各佔多少，沒法來分攤！
這隻有根據各開發商自己的測算來評估地塊的價值。
最近和一些開發商的朋友聊了聊這個話題。
很多開發商在測算這樣的商住地塊（特別是商業部分不可銷售）時，把商業地塊的價值定性為0。
因為商業部分不可銷售，好幾年都不會有回報，前期還要投入建安成本，後期還有運營成本，如果商業成功，那還有收益，如果不成功，那就等於砸在手裡。
所以，所有的土地成本都將轉嫁到住宅地塊上，還要靠住宅的盈利來補足商業地塊的開發和前期運營費用。
那麼這樣算的話，該地塊住宅部分的樓面價約達29869.53元/平，也就是近3萬的樓面價，如果再做裝修的話，後期只賣42000元/平，那麼後期利潤基本很小。
如果再想從住宅上面賺取利潤補足商業部分的開發成本和前期運營費用，基本比較難實現。
你覺得體育公園東側地塊
後期會賣什麼價？
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