在中國，有兩朵奇葩，一舉一動都能牽動國人神經，引發大範圍討論（吐槽）：一朵是中國男足，一朵是中國房地產。
不過，同命不同運，這次世界盃，雖然不見中國男足身影，但中國房地產卻成功“出線”，地產品牌萬達作為首席合作伙伴，出現在了賽場。
此次贊助，萬達掏了11億人民幣，如此大手筆並不是萬達的第一次，早在2016年，萬達就豪擲1.5億美元每年成為國際足聯的第一級贊助商。同年，同為地產品牌的碧桂園燒了10個億在央視霸屏，參與奧運盛會。
不得不服：中國房地產商真是有錢！支撐起地產商賺得盆滿缽滿的購房者真是有錢，支撐起地產商走向世界，也支撐中國房價漲了20年。
中國房地產進自1998年城鎮房改，經歷2008年回調後快速企穩，至今已經繁榮了20年，堅持看多的任志強最新預言中國房價未來還會漲20年。
此前，筆者曾在《廈門房價會迎來繁榮後的衰退？》一文中說過，盛極而衰是事物發展的基本規律，儘管繁榮期很長，中國房價終究要回落，就像浪潮褪去之後，礁石終究要浮出水面。
一切足球的狂歡，都是以足球的名義開始，以經濟的計算結束，這才是全部意義上的世界盃，而一切地產的狂歡，都是以住房需求的名義開始，以投機需求的離去和樓市衰退結束，這才是完整的房地產。
那麼，投機需求何時撤退，中國房地產繁榮週期何時結束？是10年、20年還是30年？對此，我想和大家探討五個問題。
1
房地產週期是如何運作的？
萬事萬物都有周期，地產也不例外，要宏觀瞭解地產，不得不說週期，特別是國際性週期。
房產界有一個知名的18年週期理論，它的提出者是研究了200多年來美國和英國的主要經濟和房地產史的哈里森，他認為房地產的週期是18年左右，即重複歷經繁榮、衰退、蕭條、復甦的完整輪迴，平均時間間隔大約為18年。他認為這18年中，房價會在前7年緩慢上漲，然後可能會發生一個短期下跌，之後再快速上漲5年，之後瘋漲2年，最後是歷時4年的崩潰。
美國、日本、中國香港的房地產無一倖免於這個週期魔咒。拿美國來說，1989年房地產泡沫破裂，導致儲貸危機，到2007年次貸危機爆發，房地產泡沫再次破裂，剛好18年；再看日本，1974年進入調整期，到1991年一個更大的泡沫破裂，也差不多18年。香港，1985年開始復甦，1997年東南亞金融危機之下泡沫破裂，直到2003年再次復甦，一個完整週期走下來也是18年。
在這18年房地產市場週期中，還蘊含著政策的行為、市場的供需、價格的波動、購房者的情緒，是個綜合的體現。
1、地產週期與供需關係
房產週期的存在，核心原因還是供需關係的存在。這裡的需求又分為剛性消費需求、投資需求以及投機需求。而各種需求的因素的變動必然引起房價的波動，而房價的波動直接影響房產週期的運行。
日本失去的十年，其實就是投機需求撤退造成的，直接將日本房產週期從繁榮推入蕭條。
2、地產週期與經濟走勢
地產週期與經濟運轉強相關。經濟弱，則地產弱。
以美國為例，它的四次房地產長週期，都受宏觀經濟、大的經濟形勢影響，週期性蕭條分別發生在一戰、二戰、石油危機和2008年的次貸危機。
經濟強，則地產強，房經濟環境好的時候，市場上對於地產的需求增加，這些多出來的需求就會推動價格的增長。美國二戰結束後，經濟進入快速發展通道，房價也跟隨迅漲，10年間漲了兩倍。
3、地產週期國際性比較
興業證券研究院做過研究，除中國以外，全球其它主要經濟體房地產繁榮期一般在7-16年，絕大部分經濟體在13年左右，與上述全球主要經濟體不同，中國的房地產持續繁榮已超過20年，延續的時長突破了任何一個經濟體。（數據參見下表）
由表數據可見，不同經濟體房地產市場的繁榮時間、房價漲幅、回調時間和房價跌幅雖存在差異，但它們有一個最大的共性——繁榮過後是衰退回調期。唯獨中國房價堅挺了20年，並且沒有經歷過一次像樣的回調，期間房地產名義價格累計漲幅達到383%。
2
中國房產週期憑什麼例外？
美日用18年便走完一個完整的房地產週期，而中國房地產市場走過20年，還處在繁榮期，中國房價憑什麼一枝獨秀？
國情有別，國際準則不“準”
中國國情具有特殊性，歸結起來有三點：
政府有形之手，對房價走向可以起到干預作用；
二是人多，從人口數量對比，作為全球第一人口大國，中國人的數量是美國的4倍多，日本的10倍多。從城鎮化人口占比對比，中國城鎮人口占比為58.52%，遠低於美國的83%，意味著城鎮化進程推進帶來的人口紅利還遠未結束，過去很長一段時間包括未來，中國都處在人口紅利期，房子有需求有市場。
三是房子與社會資源捆綁，買房等於買資源，加之根深蒂固的有房才有家的觀念，在中國買房的必要性甚於其它國家。基於中國國情的特殊性，定然不能以國際準則來推斷中國房產週期 。
中國的房子是拿來“炒”的！
為什麼“房住不炒”會上升為國家意志？證明“炒”過頭了，需要熄火。
過去，房子兼具高收益和低風險的特徵，成為最好的投資工具，很多人買房不是為了住，是為了賺錢。人性趨利的特點支撐著投機需求，沒經歷過崩盤不會輕易放棄炒房這塊蛋糕。
供需關係與干預機制共振，中國樓市更為複雜
調控花樣之多，我們自稱第二，沒有敢稱第一。2018年以來，不到半年時間，全國各地發佈的調控政策數量超過了115個，有超過40個城市發佈了調控政策。
與世界上其它國家相比，我們在用絕無僅有的方式對抗規律。美日德等國家的房產價格和銷售，主要由市場供求這隻“無形之手”操縱，政府不直接干預。
在中國，矯正市場運行方向的還有行政干預的有形之手，但有形之手並不是萬能的，違背市場規律的調控不斷扭曲著樓市真實的供求關係。兩手並抓，越抓越複雜。
3
我們的繁榮會持續多久？
要明白繁榮與回調不是主觀感知，它有標準。通常來說，有三條標準可以確定房地產市場的繁榮期和回調期。
第一，樓市繁榮持續兩年以上，期間房價年平均漲幅超過7%。
第二，繁榮期內房價不出現持續超過一年的下跌。
第三，樓市回調期持續兩年以上，期間房價連續下跌。
明確標準後，我們來看看中國房地產市場的未來預期是否符合繁榮的標準。
主要從四個方面推斷：
1）經濟形勢。未來5年來，中國GDP增速目標在6%以上，並且有望回到7%的時代。前文說過，房地產週期與經濟走勢強相關，經濟強則地產強，按照當前經濟增速以及GDP增速目標，中國經濟為來5年仍然穩，中國房地產業未來5年絕不會衰退，更不會“崩盤”。
2）政策走向。房住不炒主基調既定，未來5年政策趨緊，但在目前經濟新增長點不冒尖，經濟轉型剛開始的背景之下，過去以及目前仍作為支柱產業的房地產業，牽一髮足以動全身，短期之內不至於被打壓，房價更不會急劇下跌。這個短期將會多久？那就要看中國哪個行業能出來力挽狂瀾。中國傾政策之力刺激房地產業發展，使其成為支柱產業用了不下10年。下個房地產替代業的培育需要多久，留給大家猜想。
3）需求支撐。中國人口紅利期還沒過，目前我們的總撫養比是38%，低於主要經濟體，不僅低於主要的發達國家，還低於印度、俄羅斯、英國、德國甚至巴西。中國仍可維持較低的撫養比至少10年，2030年之前，我國的總撫養比低於50%。所謂撫養比，即65歲（含65歲）以上老年人口與15～64歲勞動年齡人口之比。另一方面，就是老生常談的城鎮化率，我們離70%城鎮化人口的目標還有三個億的缺口，最快也要到2025年才能完成。
4）現在的地價支撐未來的售價。根據中國城市地價監測系統提供的數據，全國106個主要監測城市2018年第1季度土地價格繼續快速上漲，住宅用地價格同比上漲10.43%，麵粉漲價了，未來1-3年，麵包能不漲嗎，漲幅能不超過10%嗎？
在2015-2016的這輪上漲週期中，70個大中城市中有超過6成年漲幅在10%以上，廈門南京合肥等城市漲幅更是逼近20%。哪怕此輪迎來調整週期，撇開名義上統計的數據，中國熱門大中城市房價年均漲幅超過繁榮界定標準中的7%漲幅，會是常態。
未來5年，中國經濟形勢趨穩，地產政策偏緊但政府態度柔和，這兩大影響房產市場走向的決定性因素，決定了5年內，中國房地產不會有大幅波動。從長期看，10年之內，中國還將處在城鎮化快速推進的過程之中，意味著人口紅利還將發揮10年的威力。人口形成需求，需求推動市場。
綜上，筆者認為中國房地產市場的繁榮，至少還將持續5-10年，這裡的中國地房產市場指的是中國大中城市的房地產市場，尤其是一線城市和強二線城市。
4
未來樓市能否邁過中等收入國家陷阱？
只有經濟再次騰飛，房地產才會再度大幅增值。目前，我們正在跨越中等收入陷阱，能否跨過這一步也決定了房地產上行還是下行。
所謂中等收入陷阱，是指一個國家發展到中等收入階段，開始出現貧富差距懸殊，環境惡化甚至社會動盪，導致經濟增長緩慢甚至滯漲。
從世界範圍看，在過去50年間，100多箇中等收入經濟體中，只有13個成為高收入經濟體，如亞洲的日本、韓國、新加坡、中國香港、中國臺灣，其餘國家或地區要麼繼續停留在中等收入階段，要麼下降為低收入國家或地區。足見跨越中等收入陷阱有多難。
成功跨越且規模較大的經濟體如日本、韓國，它們分別用了12年和8年才完成跨越。中國的經濟體量和複雜程度大得多，實現跨越勢必會是更加漫長的過程，或以10年為計。
目前，中國是“L”型經濟持續築底，靠貨幣超發和大基建支撐，指望雙創新產業、拉動內需和新絲綢之路帶動經濟起飛。如果中國跨不過中等收入陷阱，貨幣貶值、資產泡沫破滅，樓市必然衰退甚至蕭條。
5
衰退一定會引發危機嗎？
假設我們跨不過中等收入陷阱，衰退如約而至，是不是意味著房地產危機到來？
其實，儘管中國房地產市場面臨諸多的問題，但不會像2007-2008年美國房地產市場那般崩盤。最大也是最特殊的，有別於其它曾經崩盤的國家的原因——雖然中國政府已經做好了引導經濟重新平衡的準備，但不會允許房地產市場急劇下滑。
此外，中國房地產市場的分化，決定了危機的分化。
如果城市的房價上漲是有基本面支撐的，那風險相對來說是可控的。如果沒有基本面支撐，只是由房價繼續上漲的預期支撐，那就是泡沫，需要加強風險控制。當前的中國房地產市場，存在著明顯分化：不僅僅是一線、熱二線城市和三四線城市房價高低的兩頭分化，也包括一二線城市和三四線城市資源配置優劣、多寡之間的分化。
一線和熱二線城市房地產繁榮有基本面做支撐，即大量的青壯年人口流入、城市經濟增長、較高的房價上漲預期。反觀三四線城市，在城鎮化政策的推動下，遷入了大量農村人口，但缺乏產業支持也缺乏配套設施，缺乏持續發展的動力，更多的只是發揮了人口中轉的作用。
對優質資源的追逐，是人類生存的基本動力，一旦有足夠的條件，人口還是會往優質資源高度集中的地區流入，由三四線往一二線轉移是必然。
因此，假設未來房地產衰退會引發危機，那也將是分化的危機。有基本面支撐的城市將安然過度，盲目跟漲的三四線城市只會爬得越高，摔得越狠。
結語：
1、中國地產繁榮週期還將持續5-10年；
2、跨過中等收入陷阱，房價將繼續繁榮；
3、分化下的中國樓市，買房重倉一線城市房地產，輕倉環一線城市帶、強二線城市，撤離三四線。
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